央行12月24日發(fā)布《2015年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報(bào)告》。報(bào)告顯示，未來3個月內(nèi)準(zhǔn)備出手購買住房的居民占比為 14.7%，較上季提高0.9個百分點(diǎn)。分析稱這說明2015年來的系列政策刺激樓市有所成效。

據(jù)悉，2015年第四季度《城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查》是央行在全國50個城市對2萬戶城鎮(zhèn)儲戶進(jìn)行的問卷調(diào)查。

報(bào)告中顯示，仍有52.0%的居民認(rèn)為目前房價(jià)“高，難以接受”，較上季提高2.4個百分點(diǎn)；而44.2%的居民認(rèn)為目前房價(jià)“可以接受”，3.8%的居民認(rèn)為“令人滿意”。

對于下季房價(jià)，18.4%的居民預(yù)期“上漲”，52.7%的居民預(yù)期“基本不變”，15.2%的居民預(yù)期“下降”，13.7%的居民“看不準(zhǔn)”。未來3個月內(nèi)準(zhǔn)備出手購買住房的居民占比為14.7%，較上季提高0.9個百分點(diǎn)。

而根據(jù)此前國家統(tǒng)計(jì)局出具的11月70個大中城市房價(jià)指數(shù)顯示，受政策利好影響，11月份全國70個大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市為33個 ，比上月增加6個；其中，一、二線城市新建商品住宅，環(huán)比漲幅均擴(kuò)大；三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由降轉(zhuǎn)平。環(huán)比漲幅最高的依舊是深圳為2.9%，北京、上海、廣州的環(huán)比漲幅在1%到1.9%之間。

根據(jù)央行調(diào)查，縱向來看，年內(nèi)四次儲戶調(diào)查中，一季度認(rèn)為房價(jià)高的比例為51.9%，二季度為51.5%，三季度為49.7%，4季度的52%為最高。

國家統(tǒng)計(jì)局分析指出，11月房價(jià)環(huán)比上漲城市增加，漲幅擴(kuò)大，主要和降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策相關(guān)，未來一線樓市房價(jià)將繼續(xù)延續(xù)上行態(tài)勢 ，三四線城市去庫存壓力依舊較大，分化還將是未來樓市總格局。

1.大城市的房價(jià)還有一段上漲空間

中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。

你讓中國人過“買個牙刷也要開車10分鐘”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房價(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長期偏高，所以房價(jià)只能不斷上漲。

2.計(jì)劃生育政策不會改變樓市發(fā)展大勢

全面放開二胎，這雖然確實(shí)是一個很大的利好，但還沒到足以改變整個樓市發(fā)展大勢的程度。

好處還是一定有的。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析說，日本和歐洲部分國家過去的教訓(xùn)表明，人口拐點(diǎn)到來前后，經(jīng)濟(jì)危機(jī)如影隨形，首當(dāng)其沖是對房地產(chǎn)的沖擊。

比如日本，在1992年出現(xiàn)人口拐點(diǎn)后，房地產(chǎn)泡沫破裂，地價(jià)大幅下降。而如今，中國樓市的人口拐點(diǎn)也已越走越近。

從這個意義上說，二胎政策的放開，對樓市來說將猶如一場及時雨；即將終結(jié)的人口紅利，有望因此重獲生機(jī)。

3.三、四線城市房市趨于疲軟

未來，大量中小房企或?qū)⒈皇召彛�轉(zhuǎn)型，或者死亡。最終，國內(nèi)也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開這個行業(yè)另謀出路。

同時，未來三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經(jīng)較為嚴(yán)重，而其未來的人口又呈流出態(tài)勢，隨著住房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題的突出，未來將有部分新城將淪為鬼城或空城。

4.逆城市化很難出現(xiàn)

很多國家在充分城市化之后，會出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊�人多，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。

5.商鋪面臨價(jià)值重估

商鋪面臨的最大問題是，“提袋消費(fèi)”（服裝、鞋帽、家電等）日益被網(wǎng)購取代，支撐商鋪價(jià)值的只剩下“體驗(yàn)式消費(fèi)”（餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場）。

傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時發(fā)生。

在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓（含商務(wù)公寓），住宅更貴。

為什么？原因有三：第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒有學(xué)位，不能落戶口；第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短；第三，管理費(fèi)水電價(jià)格高，一般不能通煤氣。

網(wǎng)絡(luò)時代，在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時尚，寫字樓的“剛需色彩”不足。一個人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對住宅面積的需求是多多益善。

未來這種現(xiàn)象將持續(xù)，投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就是要投資好的寫字樓。