無(wú)論從哪個(gè)方面來(lái)看，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境要好于2015年，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)能較大。在這種情況下，必然有部分住宅物業(yè)會(huì)成為市場(chǎng)的“香餑餑”而受到更多的關(guān)注，價(jià)格走勢(shì)會(huì)更為強(qiáng)勁。

未來(lái)房?jī)r(jià)有望上行

2016年房?jī)r(jià)有望保持上行態(tài)勢(shì)。

回顧2015年樓市發(fā)展歷程，在降準(zhǔn)降息、普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、330新政、央行“雙降”等“救市”政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在3月份以后開(kāi)始發(fā)力，二季度樓市成交量出現(xiàn)“小高峰”，下半年樓市繼續(xù)量?jī)r(jià)齊升，出現(xiàn)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的行情，從而促使房?jī)r(jià)開(kāi)始逐步走高。

2015年房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，12月百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比連續(xù)第5個(gè)月雙漲，且漲幅均繼續(xù)擴(kuò)大。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到2015年12月份，同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅均價(jià)較2014年同期上漲4.15%，漲幅較2015年11月擴(kuò)大1.22個(gè)百分點(diǎn)。按中位數(shù)計(jì)算，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅價(jià)格中位數(shù)為7037元/平方米，環(huán)比下跌0.37%，同比上漲1.44%。值得注意的是，一線及重點(diǎn)城市漲幅較大，包括北京、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為20624元/平方米，環(huán)比上漲1.14%，漲幅較2015年11月擴(kuò)大0.15個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲9.25%，漲幅較2015年11月擴(kuò)大1.62個(gè)百分點(diǎn)。

專家分析指出，由于2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面穩(wěn)定，同時(shí)政策面較2015年更為寬松，因此房?jī)r(jià)保持上行態(tài)勢(shì)將會(huì)是大概率事件。中國(guó)指數(shù)研究院有關(guān)人士分析指出，2016年政策方面對(duì)購(gòu)房的支持力度會(huì)更大，諸多政策指向都有利于住宅消費(fèi)，如近期召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出把去庫(kù)存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)，推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，擴(kuò)大有效需求；大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立購(gòu)租并舉的住房制度；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格；堅(jiān)持穩(wěn)健貨幣政策，營(yíng)造適宜金融環(huán)境等多項(xiàng)策略。

專家表示，供求方面，在年度收官之際，供求兩端均呈翹尾態(tài)勢(shì)，房企推盤(pán)力度進(jìn)一步加大，市場(chǎng)需求也繼續(xù)平穩(wěn)釋放。展望未來(lái)，隨著中央工作會(huì)議關(guān)于去庫(kù)存、穩(wěn)樓市的相關(guān)部署在各地逐步落地實(shí)施，市場(chǎng)供求關(guān)系將得到有力調(diào)節(jié)，庫(kù)存壓力有望進(jìn)一步緩解。

中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)測(cè)，在價(jià)格方面，百城整體將繼續(xù)平穩(wěn)上漲，部分高庫(kù)存城市房企或?qū)⒃谡�府鼓�?lì)與政策支持下適度降價(jià)；而部分熱點(diǎn)城市受需求旺盛及地價(jià)高企等因素影響，房?jī)r(jià)仍有望保持上行態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)漲幅將會(huì)達(dá)到4%～7%之間。

四類住宅“錢(qián)景”更大

在市場(chǎng)整體向好的大背景下，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)能較大，因此必然有部分住宅物業(yè)會(huì)成為市場(chǎng)的“香餑餑”而受到更多的關(guān)注，價(jià)格走勢(shì)會(huì)更為強(qiáng)勁。

需要提醒的是，考慮到2016年樓市仍然會(huì)保持分化態(tài)勢(shì)，所以建議投資者主要關(guān)注一線及重點(diǎn)城市的物業(yè)。三四線城市因?yàn)閹?kù)存壓力不小，比如北海、鄂爾多斯等去庫(kù)存周期超過(guò)30個(gè)月的城市，房?jī)r(jià)在2016年房?jī)r(jià)企穩(wěn)已是難能可貴，上漲暫無(wú)可能，因此在這些城市投資住宅物業(yè)，必然會(huì)面臨不小風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于供需平衡的一線及重點(diǎn)城市，如北京、上海、南京、杭州等，由于需求量持續(xù)存在，加之住宅投資限制會(huì)逐步放開(kāi)，因此投資這些城市的住宅物業(yè)，必然會(huì)獲得更好的收益。

那么，在2016年，又有哪些類型的物業(yè)會(huì)更受購(gòu)房者青睞呢？我們根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)需求變化，以及政策變化所產(chǎn)生的新的需求，發(fā)現(xiàn)包括高端住宅、“二孩”房、學(xué)區(qū)房以及軌交房，將會(huì)在2016年有更為搶眼的表現(xiàn)。

高端住宅：保持穩(wěn)定

高端住宅在2015年可謂出盡風(fēng)頭，成交呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，并帶動(dòng)市場(chǎng)整體價(jià)格的攀升。

高端住宅交易量在2015年“井噴”。以上海為例，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年上海市單價(jià)10萬(wàn)元/平方米天價(jià)豪宅累計(jì)成交594套，其中，公寓473套，別墅121套。而2014年天價(jià)豪宅成交套數(shù)為144套，其中，公寓98套，別墅46套，2015年上海天價(jià)豪宅成交套數(shù)出現(xiàn)大幅上漲的現(xiàn)象。

上海豪宅市場(chǎng)行情趨熱，主要原因包括政策松動(dòng)、股市獲利資金轉(zhuǎn)移、資產(chǎn)配置需求以及改善型需求釋放等多個(gè)方面原因。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預(yù)測(cè)，2016年樓市并未發(fā)生改變，因此豪宅市場(chǎng)將維持2015年的市場(chǎng)格局，成交量雖然未必能夠突破2015年水平，但極有可能為歷年來(lái)第二高水平。

“二孩”房：需求釋放

隨著“二孩”政策的正式實(shí)施，2016年與“二孩”家庭需求有關(guān)的住宅類物業(yè)，必將逐步釋放。

“二孩”政策的實(shí)施，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求的變化。在獨(dú)生子女家庭，三房便可以滿足一個(gè)家庭的居住需求，但“二孩”家庭則因?yàn)槿丝诮Y(jié)構(gòu)的變化，產(chǎn)生了很大的變化，普通三房已經(jīng)無(wú)法滿足居住需要，尤其是男孩、女孩的“二孩”家庭，最起碼是四房，才能達(dá)到一家四口的居住需求。因此可以預(yù)見(jiàn)，隨著“二孩”家庭的增多，未來(lái)市場(chǎng)對(duì)于“大四房”住宅的需求將會(huì)慢慢釋放出來(lái)，并有望成為市場(chǎng)需求中堅(jiān)力量。

學(xué)區(qū)房：仍然搶手

雖然學(xué)區(qū)房一度受到“多校劃片”傳言影響，但在傳言變成事實(shí)之前，學(xué)區(qū)房在2016年還是搶手貨。

日期，有關(guān)“多校劃片”的傳言，一度讓人們對(duì)學(xué)區(qū)房的前景產(chǎn)生擔(dān)憂。從目前來(lái)看，盡管有關(guān)部門(mén)試圖推進(jìn)集團(tuán)化、學(xué)區(qū)化辦學(xué)，但短期內(nèi)仍無(wú)法對(duì)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)產(chǎn)生決定性的影響，因此學(xué)區(qū)房還是因?yàn)槠湔加歇?dú)特的名校資源而使得購(gòu)房者趨之若鶩。就上海的情況來(lái)看，2015年學(xué)區(qū)房源已消耗殆盡，因此價(jià)格異常堅(jiān)挺。上海鏈家研究總監(jiān)陸騎麟預(yù)測(cè)，目前各學(xué)區(qū)房項(xiàng)目的掛牌量基本都已達(dá)到了歷史低位，這種情況在2016年難有明顯改觀，因此學(xué)區(qū)房囤貨居奇、坐地起價(jià)的情況很可能在這一年愈演愈烈。

軌交房：價(jià)漲可期

作為性價(jià)比最高的市政交通設(shè)施，給房產(chǎn)帶來(lái)的利好最為實(shí)在。因此在2016年，軌交房還是樓市“硬通貨”。

據(jù)了解，目前各個(gè)城市又展開(kāi)了新一輪的軌道交通熱潮，各城市新規(guī)劃的軌道交通項(xiàng)目紛紛上馬。因此投資軌交房有了兩種選擇，第一種是選擇軌道交通已經(jīng)開(kāi)通但人氣尚未完全聚集的區(qū)域，既方便自住，也便于出租獲取租金收益，同時(shí)未來(lái)還有一定的增值空間；第二種則是選擇新開(kāi)工線路，提前介入，獲取住宅物業(yè)本身增值收益。