此次減稅新政，一線城市僅部分受惠，非一線城市的改善型需求迎來(lái)利好。接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪的分析人士指出，此次新政動(dòng)因在于房地產(chǎn)去庫(kù)存，通過(guò)降低交易成本來(lái)刺激三四線城市樓市成交。另外，雖然該通知基本“繞開”了一線城市，但對(duì)一線城市樓市預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲存在不小的影響。

繼春節(jié)前央行發(fā)布降首付新政后，住房交易成本也被調(diào)低。根據(jù)財(cái)政部網(wǎng)站2月19日消息，據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策發(fā)布通知，要求對(duì)房地產(chǎn)契稅營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行下調(diào)。

此次減稅新政，一線城市僅部分受惠，非一線城市的改善型需求迎來(lái)利好。接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪的分析人士指出，此次新政動(dòng)因在于房地產(chǎn)去庫(kù)存，通過(guò)降低交易成本來(lái)刺激三四線城市樓市成交。另外，雖然該通知基本“繞開”了一線城市，但對(duì)一線城市樓市預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲存在不小的影響。

利于換房改善族

根據(jù)財(cái)政部網(wǎng)站消息，上述通知自2016年2月22日起執(zhí)行。其內(nèi)容主要涉及契稅和營(yíng)業(yè)稅兩方面。契稅方面，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。該政策北京市、上海市、廣州市、深圳市也適用。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，通知規(guī)定，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施，其他地區(qū)適用。

關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。該項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅規(guī)定北京市、上海市、廣州市、深圳市業(yè)暫不實(shí)施。

針對(duì)此次契稅和營(yíng)業(yè)稅的減免政策，英大證券專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄評(píng)價(jià)稱，減少交易成本是非常正確的方向，利于房地產(chǎn)去庫(kù)存，利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)及股市也有非常重要的意義。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，該政策將有利于降低購(gòu)房成本，增加購(gòu)房需求，加快房產(chǎn)流通，加快庫(kù)存去化，降低庫(kù)存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)樓市繁榮，進(jìn)而提振宏觀經(jīng)濟(jì)。

新政對(duì)于改善型購(gòu)房帶來(lái)的優(yōu)惠受到關(guān)注。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)本報(bào)記者表示，此次政策的最大亮點(diǎn)在于對(duì)改善型或二套購(gòu)房的群體賦予了減稅政策，過(guò)去對(duì)于二套房的購(gòu)置，無(wú)論面積大小，都統(tǒng)一按照3%的稅率進(jìn)行計(jì)算，而新的政策下，按照面積大小，都進(jìn)行了不同程度的下調(diào)。他舉例說(shuō)，對(duì)于一個(gè)非一線城市的二套房購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買一套90平方米、總價(jià)為100萬(wàn)元的住房，契稅需要交納3萬(wàn)元，而現(xiàn)在只需交納1萬(wàn)元，相當(dāng)于總價(jià)100萬(wàn)的房子節(jié)約了2萬(wàn)元，相當(dāng)于房?jī)r(jià)下調(diào)了2%;而如果購(gòu)買一套144平方米、總價(jià)為100萬(wàn)的房子，契稅過(guò)去需要交納3萬(wàn)元，而現(xiàn)在只需要交納2萬(wàn)元，相當(dāng)于總價(jià)100萬(wàn)的房子節(jié)約了1萬(wàn)元，相當(dāng)于房?jī)r(jià)下調(diào)了1%。這都有利于激活改善型購(gòu)房群體的置業(yè)需求。

對(duì)沖地產(chǎn)下行，去庫(kù)存，被認(rèn)為是此次新政頒布的最大動(dòng)因。關(guān)于此次新政對(duì)房?jī)r(jià)影響，民生宏觀預(yù)計(jì)，不會(huì)帶來(lái)全國(guó)性的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。該研究團(tuán)隊(duì)還指出，僅靠房地產(chǎn)不可能改變經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)，因?yàn)殇N售回暖是局部的，不可持續(xù)，其次房地產(chǎn)庫(kù)存太高，待售住房面積加上在建部分總共超過(guò)60億平方米，銷售很難傳導(dǎo)到投資。

或傳導(dǎo)一線城市房?jī)r(jià)

本月2日，央行在其網(wǎng)站發(fā)布通知稱，非限購(gòu)城市(即北上廣深與三亞之外的城市)首套房商貸最低首付比例可下調(diào)至20%。與央行加杠桿政策類似，此次減少稅費(fèi)的政策，也繞開了距離庫(kù)存問(wèn)題較遠(yuǎn)的一線城市，只是從非一線城市撕開了降低交易成本的口子。

然而，這并不意味著稅費(fèi)新政對(duì)一線城市樓市不存在影響。從此次通知的條文可以看出，上述通知第一條第一項(xiàng)的契稅規(guī)定依然是適用一線城市。此前144平方米以上(含)的住房需繳納3%的契稅，此次調(diào)整后，將降至1.5%。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于北京、上海、廣州、深圳來(lái)說(shuō)，此次政策也有積極利好，這些城市過(guò)去1000萬(wàn)元的豪宅需要交納30萬(wàn)元的契稅，而現(xiàn)在只需要交納15萬(wàn)元的契稅。他預(yù)計(jì)，近期一線城市部分豪宅項(xiàng)目可能會(huì)因?yàn)榇祟愓�策的出臺(tái)而熱銷，價(jià)格上漲的可能性也比較明顯。

被新政繞開的一線城市，房?jī)r(jià)預(yù)期也可能受到新政的影響。民生宏觀就對(duì)記者分析，一線城市在政策放松預(yù)期、信貸放量的帶動(dòng)下可能繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)，尤其是北京這樣在上一輪上漲中相對(duì)滯后的城市。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則提出，一線城市雖不存在去新房庫(kù)存問(wèn)題，但也應(yīng)促進(jìn)二手房流轉(zhuǎn)，也應(yīng)減稅。

經(jīng)歷了2014年的淡市之后，2015年以來(lái)，一系列寬松貨幣政策影響下，全國(guó)樓市出現(xiàn)不同程度回調(diào)，尤其是一線城市房?jī)r(jià)明顯上漲。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年年底，深圳、北京、上海房?jī)r(jià)比2010年年底同比上漲89.0%、49.7%和45.5%。2016年貨幣政策將如何變動(dòng)?對(duì)樓市刺激的邊際效應(yīng)是逐步減弱，還是會(huì)有新一輪降息傳導(dǎo)樓市?一線城市房?jī)r(jià)今年將繼續(xù)上漲還是強(qiáng)弩之末?對(duì)此，中信證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)在報(bào)告中指出，一線城市人口流入、供給稀缺的基本面未變，但當(dāng)價(jià)格急劇上升之后，是否還存在足夠的有效需求支撐市場(chǎng)的熱度，值得投資者審慎看待。

在產(chǎn)業(yè)政策不可能發(fā)力刺激一線房?jī)r(jià)上漲的情況下，貨幣政策就成為短期影響一線城市房?jī)r(jià)的重要因素。中信證券該研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，如果宏觀經(jīng)濟(jì)需要，2016年出現(xiàn)了超預(yù)期的降息，則房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)因此得到提振，人民幣匯率如果能夠保持穩(wěn)定，降息預(yù)期升溫，可能推動(dòng)一線城市房?jī)r(jià)上漲;如果2016年不出現(xiàn)降息，盡管市場(chǎng)在慣性作用下還會(huì)表現(xiàn)一兩個(gè)季度，但全年一線城市整體熱度或不如2015年，深圳等房?jī)r(jià)絕對(duì)水平和漲幅相對(duì)透支的城市，甚至有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌。

“主要是資金沒(méi)去處，通貨膨脹，只有房子還能保值。”一位在北京工作“80后”19日下午告訴本報(bào)記者，在去年投資私募經(jīng)歷了波動(dòng)之后，他和他的朋友們已在春節(jié)前開始物色北京地鐵房進(jìn)行投資，除了春節(jié)前已交定金的一套總價(jià)300萬(wàn)元的兩居室，他還在尋找別的中小戶型。當(dāng)然，他不會(huì)全款購(gòu)買，也不打算長(zhǎng)期持有。他說(shuō)，樓市的泡沫暫時(shí)還破不了，不如用現(xiàn)成的杠桿，先在泡沫里跳兩年舞蹈。