此次減稅新政，一線城市僅部分受惠，非一線城市的改善型需求迎來利好。接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪的分析人士指出，此次新政動因在于房地產(chǎn)去庫存，通過降低交易成本來刺激三四線城市樓市成交。另外，雖然該通知基本“繞開”了一線城市，但對一線城市樓市預(yù)期和房價上漲存在不小的影響。

繼春節(jié)前央行發(fā)布降首付新政后，住房交易成本也被調(diào)低。根據(jù)財政部網(wǎng)站2月19日消息，據(jù)國務(wù)院有關(guān)部署，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策發(fā)布通知，要求對房地產(chǎn)契稅營業(yè)稅進(jìn)行下調(diào)。

此次減稅新政，一線城市僅部分受惠，非一線城市的改善型需求迎來利好。接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪的分析人士指出，此次新政動因在于房地產(chǎn)去庫存，通過降低交易成本來刺激三四線城市樓市成交。另外，雖然該通知基本“繞開”了一線城市，但對一線城市樓市預(yù)期和房價上漲存在不小的影響。

利于換房改善族

根據(jù)財政部網(wǎng)站消息，上述通知自2016年2月22日起執(zhí)行。其內(nèi)容主要涉及契稅和營業(yè)稅兩方面。契稅方面，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。該政策北京市、上海市、廣州市、深圳市也適用。對個人購買家庭第二套改善性住房，通知規(guī)定，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施，其他地區(qū)適用。

關(guān)于營業(yè)稅政策，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。該項營業(yè)稅規(guī)定北京市、上海市、廣州市、深圳市業(yè)暫不實施。

針對此次契稅和營業(yè)稅的減免政策，英大證券專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄評價稱，減少交易成本是非常正確的方向，利于房地產(chǎn)去庫存，利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，對于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)及股市也有非常重要的意義。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也對《第一財經(jīng)日報》記者表示，該政策將有利于降低購房成本，增加購房需求，加快房產(chǎn)流通，加快庫存去化，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險，促進(jìn)樓市繁榮，進(jìn)而提振宏觀經(jīng)濟(jì)。

新政對于改善型購房帶來的優(yōu)惠受到關(guān)注。嚴(yán)躍進(jìn)對本報記者表示，此次政策的最大亮點在于對改善型或二套購房的群體賦予了減稅政策，過去對于二套房的購置，無論面積大小，都統(tǒng)一按照3%的稅率進(jìn)行計算，而新的政策下，按照面積大小，都進(jìn)行了不同程度的下調(diào)。他舉例說，對于一個非一線城市的二套房購房者來說，購買一套90平方米、總價為100萬元的住房，契稅需要交納3萬元，而現(xiàn)在只需交納1萬元，相當(dāng)于總價100萬的房子節(jié)約了2萬元，相當(dāng)于房價下調(diào)了2%;而如果購買一套144平方米、總價為100萬的房子，契稅過去需要交納3萬元，而現(xiàn)在只需要交納2萬元，相當(dāng)于總價100萬的房子節(jié)約了1萬元，相當(dāng)于房價下調(diào)了1%。這都有利于激活改善型購房群體的置業(yè)需求。

對沖地產(chǎn)下行，去庫存，被認(rèn)為是此次新政頒布的最大動因。關(guān)于此次新政對房價影響，民生宏觀預(yù)計，不會帶來全國性的房地產(chǎn)價格上漲。該研究團(tuán)隊還指出，僅靠房地產(chǎn)不可能改變經(jīng)濟(jì)下行趨勢，因為銷售回暖是局部的，不可持續(xù)，其次房地產(chǎn)庫存太高，待售住房面積加上在建部分總共超過60億平方米，銷售很難傳導(dǎo)到投資。

或傳導(dǎo)一線城市房價

本月2日，央行在其網(wǎng)站發(fā)布通知稱，非限購城市(即北上廣深與三亞之外的城市)首套房商貸最低首付比例可下調(diào)至20%。與央行加杠桿政策類似，此次減少稅費的政策，也繞開了距離庫存問題較遠(yuǎn)的一線城市，只是從非一線城市撕開了降低交易成本的口子。

然而，這并不意味著稅費新政對一線城市樓市不存在影響。從此次通知的條文可以看出，上述通知第一條第一項的契稅規(guī)定依然是適用一線城市。此前144平方米以上(含)的住房需繳納3%的契稅，此次調(diào)整后，將降至1.5%。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于北京、上海、廣州、深圳來說，此次政策也有積極利好，這些城市過去1000萬元的豪宅需要交納30萬元的契稅，而現(xiàn)在只需要交納15萬元的契稅。他預(yù)計，近期一線城市部分豪宅項目可能會因為此類政策的出臺而熱銷，價格上漲的可能性也比較明顯。

被新政繞開的一線城市，房價預(yù)期也可能受到新政的影響。民生宏觀就對記者分析，一線城市在政策放松預(yù)期、信貸放量的帶動下可能繼續(xù)強勢，尤其是北京這樣在上一輪上漲中相對滯后的城市。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則提出，一線城市雖不存在去新房庫存問題，但也應(yīng)促進(jìn)二手房流轉(zhuǎn)，也應(yīng)減稅。

經(jīng)歷了2014年的淡市之后，2015年以來，一系列寬松貨幣政策影響下，全國樓市出現(xiàn)不同程度回調(diào)，尤其是一線城市房價明顯上漲。根據(jù)統(tǒng)計，2015年年底，深圳、北京、上海房價比2010年年底同比上漲89.0%、49.7%和45.5%。2016年貨幣政策將如何變動?對樓市刺激的邊際效應(yīng)是逐步減弱，還是會有新一輪降息傳導(dǎo)樓市?一線城市房價今年將繼續(xù)上漲還是強弩之末?對此，中信證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊在報告中指出，一線城市人口流入、供給稀缺的基本面未變，但當(dāng)價格急劇上升之后，是否還存在足夠的有效需求支撐市場的熱度，值得投資者審慎看待。

在產(chǎn)業(yè)政策不可能發(fā)力刺激一線房價上漲的情況下，貨幣政策就成為短期影響一線城市房價的重要因素。中信證券該研究團(tuán)隊認(rèn)為，如果宏觀經(jīng)濟(jì)需要，2016年出現(xiàn)了超預(yù)期的降息，則房地產(chǎn)市場可能會因此得到提振，人民幣匯率如果能夠保持穩(wěn)定，降息預(yù)期升溫，可能推動一線城市房價上漲;如果2016年不出現(xiàn)降息，盡管市場在慣性作用下還會表現(xiàn)一兩個季度，但全年一線城市整體熱度或不如2015年，深圳等房價絕對水平和漲幅相對透支的城市，甚至有可能出現(xiàn)房價下跌。

“主要是資金沒去處，通貨膨脹，只有房子還能保值。”一位在北京工作“80后”19日下午告訴本報記者，在去年投資私募經(jīng)歷了波動之后，他和他的朋友們已在春節(jié)前開始物色北京地鐵房進(jìn)行投資，除了春節(jié)前已交定金的一套總價300萬元的兩居室，他還在尋找別的中小戶型。當(dāng)然，他不會全款購買，也不打算長期持有。他說，樓市的泡沫暫時還破不了，不如用現(xiàn)成的杠桿，先在泡沫里跳兩年舞蹈。