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      即使“接捧”一線瘋狂 成都也不是哪里都能漲

      作者:未知 來源:搜狐焦點網(wǎng) 更新時間:2016年03月06日 【字體:

      進入2016年,樓市“去庫存”開始落實,降首付、調(diào)契稅、降低存款準備金率,各種政策陸續(xù)出臺,市場熱情再度被點燃,一線城市房地產(chǎn)市場仿佛打了興奮劑,進入“高燒模式”。

      看全國,一線城市“瘋漲”

      基本與政策出臺同步,春節(jié)后,北上廣深突然開始出現(xiàn)樓市火爆的情況,廣州近期新盤幾乎全部遭搶購,上海有樓盤在開盤前的半夜,有人甚至到達項目現(xiàn)場連夜排隊,北京中介甚至驚呼電話被打爆,24小時不關(guān)機,一些二手房業(yè)主甚至不惜毀約提價,地產(chǎn)界朋友圈更是被排隊購房刷屏,大感意外。

      剖析“瘋漲”的三大原因

      簡單來說,樓市上漲因素大致如下:

      一、政策環(huán)境。寬松的購房政策使各類購房者在更低的門檻下得以進入樓市,市場交易活躍反過來推動房價上漲。

      二、樓盤自身素質(zhì)與市場供求。局部優(yōu)質(zhì)樓盤開始出現(xiàn)庫存規(guī)模不足,進一步刺激一二手房價格呈現(xiàn)快速飆升態(tài)勢,

      三、開發(fā)商心理。受心理預(yù)期影響,尤其是在“買漲不買跌”心態(tài)下,購房者會有一部分“恐慌心理”存在,進而推高房價上漲。

      日前,新華社發(fā)文評論“警惕一線城市房價非理性上漲!”,一線城市此輪“牛市”能否健康持續(xù),有待進一步觀察。

      看成都,區(qū)域與產(chǎn)品不同,差異明顯

      研究中心抽樣監(jiān)測了成都各區(qū)域的樓盤成交情況,春節(jié)過后,成都樓市也上演了極速回暖,監(jiān)測樓盤的成交量均出現(xiàn)了大幅度反彈,改善性居住產(chǎn)品上漲尤其明顯。

      即使“接捧”一線瘋狂 成都也不是哪里都能漲

      (備注:剛需為100㎡以下產(chǎn)品,改善為100㎡以上產(chǎn)品,不包含別墅)

      在這種情況下,未來,成都樓市會出現(xiàn)整體上漲的局面嗎?這與樓市庫存情況緊密相關(guān)。

      下圖為<想住>研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù),展示了近10年成都商品房住宅的存量情況。

      截止2015年底,成都市區(qū)、近郊的商品住宅存量(已獲得預(yù)售證)分別為788萬平米,1292萬平米,如果按照一套住宅的平均面積為100平米計算,相當于20萬8000套住宅。

      即使“接捧”一線瘋狂 成都也不是哪里都能漲

      圖:2006-2015成都市區(qū)及近郊商品房住宅存量(部分年份)

      (備注:圖中數(shù)據(jù)不包含已交易未規(guī)劃的土地,以及正在建設(shè)和未取得預(yù)售證的房源,若涵蓋以上所有,成都的庫存量根據(jù)目前的銷售速度,庫存量預(yù)計將消化3年左右。)

      從圖中,可以明顯的看到,2008年以后,近郊存量開始快速上漲,近郊供應(yīng)與需求的不平衡,也造成了2015年,所有郊縣價格均出現(xiàn)不同程度下滑,龍泉部分主力項目以價換量,均價同比跌幅達12%,后期上漲可能性較小。

      而市區(qū)的供應(yīng)量近5年來基本平穩(wěn),地段、配套等綜合素質(zhì)高,使得2015年市區(qū)的整體價格持續(xù)穩(wěn)定,面對2016年的寬松政策及環(huán)境,優(yōu)質(zhì)項目價格可能上漲。

      因此,成都樓市整體上漲可能性不大,市區(qū)、近郊的價格漲跌將進一步分化。

      哪類樓盤最有可能“接棒”上漲?

      根據(jù)研究中心對市場成交情況的監(jiān)測,市區(qū)的改善類樓盤,以及郊區(qū)資源稀缺性樓盤可能有上漲趨勢。

      區(qū)域方面:城南站南組團、大源組團,城東東湖片區(qū)、迎暉路片區(qū),城西外光華片區(qū)、城北駟馬橋片區(qū),區(qū)域價值高,在售樓盤相對較少,在目前的市場環(huán)境下,上漲可能性高。

      樓盤類型方面:政策寬松,使換房需求得以釋放,地段及配套相對較好的純居大戶產(chǎn)品稀缺,價格可能上漲;

      戶型及產(chǎn)品方面:市區(qū)內(nèi) 、或近郊資源優(yōu)(如臨地鐵、學校,擁有優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境或商業(yè)配套)的樓盤,尤其是100-130平米,90-120萬元普通高端高層受到市場追捧,具備一定的上漲條件。

      同時,不排除部分樓盤可能由于開發(fā)商心理因素變化進行調(diào)價,或借購房者群體“追漲”心態(tài)進行營銷,釋放上漲信號。

      文章轉(zhuǎn)載自界面新聞

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      祥榮城市綠洲 3900 大邑大道
      青禾名都 3950 大邑大道
      圣樺城 4000 內(nèi)蒙古大道
      力揚·時代 4000 內(nèi)蒙古大道
      春天國際 3700 大邑大道
      天邑•春江花苑 3300 桃源西區(qū)
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