進入2016年，樓市“去庫存”開始落實，降首付、調(diào)契稅、降低存款準備金率，各種政策陸續(xù)出臺，市場熱情再度被點燃，一線城市房地產(chǎn)市場仿佛打了興奮劑，進入“高燒模式”。

看全國，一線城市“瘋漲”

基本與政策出臺同步，春節(jié)后，北上廣深突然開始出現(xiàn)樓市火爆的情況，廣州近期新盤幾乎全部遭搶購，上海有樓盤在開盤前的半夜，有人甚至到達項目現(xiàn)場連夜排隊，北京中介甚至驚呼電話被打爆，24小時不關(guān)機，一些二手房業(yè)主甚至不惜毀約提價，地產(chǎn)界朋友圈更是被排隊購房刷屏，大感意外。

剖析“瘋漲”的三大原因

簡單來說，樓市上漲因素大致如下：

一、政策環(huán)境。寬松的購房政策使各類購房者在更低的門檻下得以進入樓市，市場交易活躍反過來推動房價上漲。

二、樓盤自身素質(zhì)與市場供求。局部優(yōu)質(zhì)樓盤開始出現(xiàn)庫存規(guī)模不足，進一步刺激一二手房價格呈現(xiàn)快速飆升態(tài)勢，

三、開發(fā)商心理。受心理預(yù)期影響，尤其是在“買漲不買跌”心態(tài)下，購房者會有一部分“恐慌心理”存在，進而推高房價上漲。

日前，新華社發(fā)文評論“警惕一線城市房價非理性上漲！”，一線城市此輪“牛市”能否健康持續(xù)，有待進一步觀察。

看成都，區(qū)域與產(chǎn)品不同，差異明顯

研究中心抽樣監(jiān)測了成都各區(qū)域的樓盤成交情況，春節(jié)過后，成都樓市也上演了極速回暖，監(jiān)測樓盤的成交量均出現(xiàn)了大幅度反彈，改善性居住產(chǎn)品上漲尤其明顯。

（備注：剛需為100㎡以下產(chǎn)品，改善為100㎡以上產(chǎn)品，不包含別墅）

在這種情況下，未來，成都樓市會出現(xiàn)整體上漲的局面嗎？這與樓市庫存情況緊密相關(guān)。

下圖為<想住>研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，展示了近10年成都商品房住宅的存量情況。

截止2015年底，成都市區(qū)、近郊的商品住宅存量（已獲得預(yù)售證）分別為788萬平米，1292萬平米，如果按照一套住宅的平均面積為100平米計算，相當于20萬8000套住宅。

圖：2006-2015成都市區(qū)及近郊商品房住宅存量（部分年份）

（備注：圖中數(shù)據(jù)不包含已交易未規(guī)劃的土地，以及正在建設(shè)和未取得預(yù)售證的房源，若涵蓋以上所有，成都的庫存量根據(jù)目前的銷售速度，庫存量預(yù)計將消化3年左右。）

從圖中，可以明顯的看到，2008年以后，近郊存量開始快速上漲，近郊供應(yīng)與需求的不平衡，也造成了2015年，所有郊縣價格均出現(xiàn)不同程度下滑，龍泉部分主力項目以價換量，均價同比跌幅達12%，后期上漲可能性較小。

而市區(qū)的供應(yīng)量近5年來基本平穩(wěn)，地段、配套等綜合素質(zhì)高，使得2015年市區(qū)的整體價格持續(xù)穩(wěn)定，面對2016年的寬松政策及環(huán)境，優(yōu)質(zhì)項目價格可能上漲。

因此，成都樓市整體上漲可能性不大，市區(qū)、近郊的價格漲跌將進一步分化。

哪類樓盤最有可能“接棒”上漲？

根據(jù)研究中心對市場成交情況的監(jiān)測，市區(qū)的改善類樓盤，以及郊區(qū)資源稀缺性樓盤可能有上漲趨勢。

區(qū)域方面：城南站南組團、大源組團，城東東湖片區(qū)、迎暉路片區(qū)，城西外光華片區(qū)、城北駟馬橋片區(qū)，區(qū)域價值高，在售樓盤相對較少，在目前的市場環(huán)境下，上漲可能性高。

樓盤類型方面：政策寬松，使換房需求得以釋放，地段及配套相對較好的純居大戶產(chǎn)品稀缺，價格可能上漲；

戶型及產(chǎn)品方面：市區(qū)內(nèi) 、或近郊資源優(yōu)（如臨地鐵、學校，擁有優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境或商業(yè)配套）的樓盤，尤其是100-130平米，90-120萬元普通高端高層受到市場追捧，具備一定的上漲條件。

同時，不排除部分樓盤可能由于開發(fā)商心理因素變化進行調(diào)價，或借購房者群體“追漲”心態(tài)進行營銷，釋放上漲信號。

文章轉(zhuǎn)載自界面新聞