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      即使“接捧”一線瘋狂 成都也不是哪里都能漲

      作者:未知 來(lái)源:搜狐焦點(diǎn)網(wǎng) 更新時(shí)間:2016年03月06日 【字體:

      進(jìn)入2016年,樓市“去庫(kù)存”開(kāi)始落實(shí),降首付、調(diào)契稅、降低存款準(zhǔn)備金率,各種政策陸續(xù)出臺(tái),市場(chǎng)熱情再度被點(diǎn)燃,一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仿佛打了興奮劑,進(jìn)入“高燒模式”。

      看全國(guó),一線城市“瘋漲”

      基本與政策出臺(tái)同步,春節(jié)后,北上廣深突然開(kāi)始出現(xiàn)樓市火爆的情況,廣州近期新盤(pán)幾乎全部遭搶購(gòu),上海有樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)前的半夜,有人甚至到達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)連夜排隊(duì),北京中介甚至驚呼電話被打爆,24小時(shí)不關(guān)機(jī),一些二手房業(yè)主甚至不惜毀約提價(jià),地產(chǎn)界朋友圈更是被排隊(duì)購(gòu)房刷屏,大感意外。

      剖析“瘋漲”的三大原因

      簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),樓市上漲因素大致如下:

      一、政策環(huán)境。寬松的購(gòu)房政策使各類(lèi)購(gòu)房者在更低的門(mén)檻下得以進(jìn)入樓市,市場(chǎng)交易活躍反過(guò)來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

      二、樓盤(pán)自身素質(zhì)與市場(chǎng)供求。局部?jī)?yōu)質(zhì)樓盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)庫(kù)存規(guī)模不足,進(jìn)一步刺激一二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)快速飆升態(tài)勢(shì),

      三、開(kāi)發(fā)商心理。受心理預(yù)期影響,尤其是在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心態(tài)下,購(gòu)房者會(huì)有一部分“恐慌心理”存在,進(jìn)而推高房?jī)r(jià)上漲。

      日前,新華社發(fā)文評(píng)論“警惕一線城市房?jī)r(jià)非理性上漲!”,一線城市此輪“牛市”能否健康持續(xù),有待進(jìn)一步觀察。

      看成都,區(qū)域與產(chǎn)品不同,差異明顯

      研究中心抽樣監(jiān)測(cè)了成都各區(qū)域的樓盤(pán)成交情況,春節(jié)過(guò)后,成都樓市也上演了極速回暖,監(jiān)測(cè)樓盤(pán)的成交量均出現(xiàn)了大幅度反彈,改善性居住產(chǎn)品上漲尤其明顯。

      即使“接捧”一線瘋狂 成都也不是哪里都能漲

      (備注:剛需為100㎡以下產(chǎn)品,改善為100㎡以上產(chǎn)品,不包含別墅)

      在這種情況下,未來(lái),成都樓市會(huì)出現(xiàn)整體上漲的局面嗎?這與樓市庫(kù)存情況緊密相關(guān)。

      下圖為<想住>研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),展示了近10年成都商品房住宅的存量情況。

      截止2015年底,成都市區(qū)、近郊的商品住宅存量(已獲得預(yù)售證)分別為788萬(wàn)平米,1292萬(wàn)平米,如果按照一套住宅的平均面積為100平米計(jì)算,相當(dāng)于20萬(wàn)8000套住宅。

      即使“接捧”一線瘋狂 成都也不是哪里都能漲

      圖:2006-2015成都市區(qū)及近郊商品房住宅存量(部分年份)

      (備注:圖中數(shù)據(jù)不包含已交易未規(guī)劃的土地,以及正在建設(shè)和未取得預(yù)售證的房源,若涵蓋以上所有,成都的庫(kù)存量根據(jù)目前的銷(xiāo)售速度,庫(kù)存量預(yù)計(jì)將消化3年左右。)

      從圖中,可以明顯的看到,2008年以后,近郊存量開(kāi)始快速上漲,近郊供應(yīng)與需求的不平衡,也造成了2015年,所有郊縣價(jià)格均出現(xiàn)不同程度下滑,龍泉部分主力項(xiàng)目以?xún)r(jià)換量,均價(jià)同比跌幅達(dá)12%,后期上漲可能性較小。

      而市區(qū)的供應(yīng)量近5年來(lái)基本平穩(wěn),地段、配套等綜合素質(zhì)高,使得2015年市區(qū)的整體價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定,面對(duì)2016年的寬松政策及環(huán)境,優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格可能上漲。

      因此,成都樓市整體上漲可能性不大,市區(qū)、近郊的價(jià)格漲跌將進(jìn)一步分化。

      哪類(lèi)樓盤(pán)最有可能“接棒”上漲?

      根據(jù)研究中心對(duì)市場(chǎng)成交情況的監(jiān)測(cè),市區(qū)的改善類(lèi)樓盤(pán),以及郊區(qū)資源稀缺性樓盤(pán)可能有上漲趨勢(shì)。

      區(qū)域方面:城南站南組團(tuán)、大源組團(tuán),城東東湖片區(qū)、迎暉路片區(qū),城西外光華片區(qū)、城北駟馬橋片區(qū),區(qū)域價(jià)值高,在售樓盤(pán)相對(duì)較少,在目前的市場(chǎng)環(huán)境下,上漲可能性高。

      樓盤(pán)類(lèi)型方面:政策寬松,使換房需求得以釋放,地段及配套相對(duì)較好的純居大戶(hù)產(chǎn)品稀缺,價(jià)格可能上漲;

      戶(hù)型及產(chǎn)品方面:市區(qū)內(nèi) 、或近郊資源優(yōu)(如臨地鐵、學(xué)校,擁有優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境或商業(yè)配套)的樓盤(pán),尤其是100-130平米,90-120萬(wàn)元普通高端高層受到市場(chǎng)追捧,具備一定的上漲條件。

      同時(shí),不排除部分樓盤(pán)可能由于開(kāi)發(fā)商心理因素變化進(jìn)行調(diào)價(jià),或借購(gòu)房者群體“追漲”心態(tài)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo),釋放上漲信號(hào)。

      文章轉(zhuǎn)載自界面新聞

      樓 盤(pán) 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
      祥榮城市綠洲 3900 大邑大道
      青禾名都 3950 大邑大道
      圣樺城 4000 內(nèi)蒙古大道
      力揚(yáng)·時(shí)代 4000 內(nèi)蒙古大道
      春天國(guó)際 3700 大邑大道
      天邑•春江花苑 3300 桃源西區(qū)
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