進(jìn)入2016年，樓市“去庫(kù)存”開(kāi)始落實(shí)，降首付、調(diào)契稅、降低存款準(zhǔn)備金率，各種政策陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)熱情再度被點(diǎn)燃，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仿佛打了興奮劑，進(jìn)入“高燒模式”。

看全國(guó)，一線城市“瘋漲”

基本與政策出臺(tái)同步，春節(jié)后，北上廣深突然開(kāi)始出現(xiàn)樓市火爆的情況，廣州近期新盤(pán)幾乎全部遭搶購(gòu)，上海有樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)前的半夜，有人甚至到達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)連夜排隊(duì)，北京中介甚至驚呼電話被打爆，24小時(shí)不關(guān)機(jī)，一些二手房業(yè)主甚至不惜毀約提價(jià)，地產(chǎn)界朋友圈更是被排隊(duì)購(gòu)房刷屏，大感意外。

剖析“瘋漲”的三大原因

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，樓市上漲因素大致如下：

一、政策環(huán)境。寬松的購(gòu)房政策使各類(lèi)購(gòu)房者在更低的門(mén)檻下得以進(jìn)入樓市，市場(chǎng)交易活躍反過(guò)來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

二、樓盤(pán)自身素質(zhì)與市場(chǎng)供求。局部?jī)?yōu)質(zhì)樓盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)庫(kù)存規(guī)模不足，進(jìn)一步刺激一二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)快速飆升態(tài)勢(shì)，

三、開(kāi)發(fā)商心理。受心理預(yù)期影響，尤其是在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心態(tài)下，購(gòu)房者會(huì)有一部分“恐慌心理”存在，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)上漲。

日前，新華社發(fā)文評(píng)論“警惕一線城市房?jī)r(jià)非理性上漲！”，一線城市此輪“牛市”能否健康持續(xù)，有待進(jìn)一步觀察。

看成都，區(qū)域與產(chǎn)品不同，差異明顯

研究中心抽樣監(jiān)測(cè)了成都各區(qū)域的樓盤(pán)成交情況，春節(jié)過(guò)后，成都樓市也上演了極速回暖，監(jiān)測(cè)樓盤(pán)的成交量均出現(xiàn)了大幅度反彈，改善性居住產(chǎn)品上漲尤其明顯。

（備注：剛需為100㎡以下產(chǎn)品，改善為100㎡以上產(chǎn)品，不包含別墅）

在這種情況下，未來(lái)，成都樓市會(huì)出現(xiàn)整體上漲的局面嗎？這與樓市庫(kù)存情況緊密相關(guān)。

下圖為<想住>研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，展示了近10年成都商品房住宅的存量情況。

截止2015年底，成都市區(qū)、近郊的商品住宅存量（已獲得預(yù)售證）分別為788萬(wàn)平米，1292萬(wàn)平米，如果按照一套住宅的平均面積為100平米計(jì)算，相當(dāng)于20萬(wàn)8000套住宅。

圖：2006-2015成都市區(qū)及近郊商品房住宅存量（部分年份）

（備注：圖中數(shù)據(jù)不包含已交易未規(guī)劃的土地，以及正在建設(shè)和未取得預(yù)售證的房源，若涵蓋以上所有，成都的庫(kù)存量根據(jù)目前的銷(xiāo)售速度，庫(kù)存量預(yù)計(jì)將消化3年左右。）

從圖中，可以明顯的看到，2008年以后，近郊存量開(kāi)始快速上漲，近郊供應(yīng)與需求的不平衡，也造成了2015年，所有郊縣價(jià)格均出現(xiàn)不同程度下滑，龍泉部分主力項(xiàng)目以?xún)r(jià)換量，均價(jià)同比跌幅達(dá)12%，后期上漲可能性較小。

而市區(qū)的供應(yīng)量近5年來(lái)基本平穩(wěn)，地段、配套等綜合素質(zhì)高，使得2015年市區(qū)的整體價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定，面對(duì)2016年的寬松政策及環(huán)境，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格可能上漲。

因此，成都樓市整體上漲可能性不大，市區(qū)、近郊的價(jià)格漲跌將進(jìn)一步分化。

哪類(lèi)樓盤(pán)最有可能“接棒”上漲？

根據(jù)研究中心對(duì)市場(chǎng)成交情況的監(jiān)測(cè)，市區(qū)的改善類(lèi)樓盤(pán)，以及郊區(qū)資源稀缺性樓盤(pán)可能有上漲趨勢(shì)。

區(qū)域方面：城南站南組團(tuán)、大源組團(tuán)，城東東湖片區(qū)、迎暉路片區(qū)，城西外光華片區(qū)、城北駟馬橋片區(qū)，區(qū)域價(jià)值高，在售樓盤(pán)相對(duì)較少，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，上漲可能性高。

樓盤(pán)類(lèi)型方面：政策寬松，使換房需求得以釋放，地段及配套相對(duì)較好的純居大戶(hù)產(chǎn)品稀缺，價(jià)格可能上漲；

戶(hù)型及產(chǎn)品方面：市區(qū)內(nèi) 、或近郊資源優(yōu)（如臨地鐵、學(xué)校，擁有優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境或商業(yè)配套）的樓盤(pán)，尤其是100-130平米，90-120萬(wàn)元普通高端高層受到市場(chǎng)追捧，具備一定的上漲條件。

同時(shí)，不排除部分樓盤(pán)可能由于開(kāi)發(fā)商心理因素變化進(jìn)行調(diào)價(jià)，或借購(gòu)房者群體“追漲”心態(tài)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，釋放上漲信號(hào)。

文章轉(zhuǎn)載自界面新聞