中國樓市有一個公開的秘密：高房價的原因是高地價�，F(xiàn)在國內(nèi)商品房價的一般構(gòu)成是“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報建、行政費用和稅費等+10%的開發(fā)商的利潤”。這里面，建安成本、行政稅費都不容易改變，比較固定。而10%的凈利潤率并不能算高。2015年，滬深上市房企的凈利潤率為9.2%，這比很多行業(yè)的平均凈利潤率都低。與此同時，一二線城市的“地王”在不斷被刷新。高地價一直是高房價的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

之所以叫做“公開的秘密”，是因為雖然所有人都知道地價太高，但沒有辦法，知道了跟不知道沒有區(qū)別。政府也很無奈：我起拍價格并不高，是你們開發(fā)商把價格叫上去了，怎么能怪我呢?

高價拿地，開發(fā)商也沒辦法

政府現(xiàn)在的土地出讓制度，是采用了在商業(yè)領(lǐng)域應(yīng)用最廣泛的“英格蘭式拍賣”。這種方式，就是從起拍價開始公開競標(biāo)，競拍人向上加價，直到某一價格無人超越，舉牌人拍得土地。一般認(rèn)為，對土地最渴求的人會舉出最高價，把土地出讓給最需要的企業(yè)，合情合理。

這種方式的優(yōu)勢是，能讓出讓人也就是政府收獲最大收益。因為各家房企都知道競爭對手的舉牌價，自己想拿下土地，必須超過所有對手。這樣，在競爭壓力下，土地最后的價格是最大程度上榨取了房企的可承受成本。

別忘了，土地出讓本質(zhì)上是一項利國利民的事，帶有公共事業(yè)性質(zhì)。而政府本不是市場交易主體，政府理應(yīng)獲取合理的出讓金，但政府本不應(yīng)該與民爭利。所以我認(rèn)為，英格蘭式拍賣適用于商業(yè)市場，但并非適用于政府出讓土地。

那么，如何做到三方面的平衡：既給政府合理的出讓金，又讓最需要土地的企業(yè)拿到土地，還不讓地價漲得那么高呢?

1996年的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主維克瑞在曾開創(chuàng)性地提出“第二價格密封拍賣”。這是一種秘密競標(biāo)的拍賣方式。每個競標(biāo)人秘密投標(biāo)，只能給出一次價格，出價最高的競標(biāo)人獲得拍品，但是他只需要支付所有競標(biāo)人給出的第二高的價格。比如說，有10家房企參與競標(biāo)，甲出價最高，為1億元;乙出價第二高，為8000萬元，則由甲獲得土地，但只需要支付8000萬元。

降房價降地價全靠它

“第二價格密封拍賣”的原理曾在美國的國庫券拍賣和美國通訊頻道的經(jīng)營許可證拍賣得到借用。在土地出讓中，相比“英格蘭式拍賣”，這種拍賣方式的好處有：

1、競拍人只需根據(jù)自己對土地的估值給出價格，不需要考慮競爭對手的出價。在英格蘭拍賣中，因為是公開競價，所有競拍人都受到競爭對手策略的影響。但在第二價格密封拍賣中，一次出價，競拍人只需要考慮土地價值，自己出價高了就虧了，出價低了就可能被別人搶走土地。

2、最終得到土地的還是最需要土地的人，但他不必因為對手抬價而支付過高的價格。一定有讀者產(chǎn)生疑問：在第二價格密封拍賣中，存不存在故意給對手搗亂的行為呢?比如說，乙認(rèn)為土地價值1000萬元，但乙的出價是1500萬元，因為即使乙中標(biāo)，也只需要支付第二高價格。告訴大家，這種情況，不會出現(xiàn)。因為一塊土地，對不同開發(fā)商的收益是不同的。比如，乙在該地塊周邊沒有其他項目，且乙的管理成本高。但甲的管理成本低，而且周邊有他的商業(yè)項目，拿下該地塊可以產(chǎn)生連動效應(yīng)，因此甲對土地的估值是1300萬元，出價就是1300萬元。

這個情況下，如果乙不負(fù)責(zé)任地出價1500萬元，那么乙就會以1300萬元拍得土地，虧損1300-1000=300萬元。所以說，第二價格密封拍賣，會讓所有競拍人都給出自己認(rèn)為的土地合理價值，避免了在競爭對手的壓力下盲目加價。而“英格蘭式拍賣”，乙有可能看出甲對土地勢在必得，因此乙故意加價，讓甲不得不以過高成本拿地。

不過也需要注意，秘密競價容易留下暗箱操作的隱患。因此，融360房貸認(rèn)為，在制度上，可以規(guī)定在每次競價結(jié)束之后，公布所有競拍者的出價。

總結(jié)一下，“第二價格密封拍賣”既保證了出讓土地的政府獲得跟土地價值等額的合理補(bǔ)償，又把土地交給了最需要土地的開發(fā)商，還讓地價得到控制，一舉三得。如此，中國房價將得到有效控制。（文章轉(zhuǎn)載自融360）