過去的5個(gè)月全國各地誕生了152個(gè)“地王”。地王這一話題又成了全國最有熱度的新聞。那么，問題來了，什么樣的邏輯支撐地價(jià)如此瘋漲？社科院學(xué)部委員、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李揚(yáng)日前在《中國投資發(fā)展報(bào)告(2016)》發(fā)布會(huì)上指出，最近這些城市房價(jià)上漲，是一些調(diào)控者和開發(fā)商共謀搞上去的，因?yàn)榈胤秸�府賣不了地，開發(fā)商賣不了房，政府沒有財(cái)政收入，大家都不好。

據(jù)媒體報(bào)道，6月2日，北京共計(jì)拍出三宗“小地王”。其中，最值得注意的是延慶一地塊，經(jīng)中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉測(cè)算，樓面價(jià)達(dá)3.1萬元/平方米。然而，在延慶樓市銷售史上，別墅銷售超過2萬元/平方米的只有37套，普通住宅銷售超過2萬元/平方米的只有1套，超過3萬元/平方米的有3套。地價(jià)是房價(jià)的3倍。

對(duì)此，中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春表示，此前信貸大幅放寬大量流入房地產(chǎn)行業(yè)是導(dǎo)致如今土地市場(chǎng)火爆的一大原因。簡而言之，地產(chǎn)商們突然發(fā)現(xiàn)手頭不差錢了，自然不惜砸重金搶地。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，劉元春分析，近來房企頻頻高價(jià)競(jìng)拍一二線城市土地，一定程度上確實(shí)是對(duì)一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有較高預(yù)期。“一方面是對(duì)城市發(fā)展的看好;另一方面，是對(duì)當(dāng)?shù)卣�策的預(yù)期，認(rèn)為當(dāng)?shù)卣�府土地政策很可能�?huì)越來越緊，所以加緊拍地。”劉元春解釋，一些地方政府財(cái)政目標(biāo)達(dá)到后，確實(shí)不再加大土地供應(yīng)量，由此當(dāng)?shù)赝恋乇愎┎粦?yīng)求，地價(jià)也由此水漲船高。

但除了對(duì)市場(chǎng)的判斷之外，劉元春認(rèn)為，房企天價(jià)拍地的另一大原因則是由于貨幣供應(yīng)量的加大、信貸的寬松。

根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)顯示，今年一季度人民幣貸款達(dá)到了4.6億元，創(chuàng)下歷史同期最高水平。同樣由央行發(fā)布的《2016年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》則顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長13%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共同觀點(diǎn)是，信貸的寬松讓房企突然變得“不差錢”了，投資的力度也由此轉(zhuǎn)為激進(jìn)。

劉元春進(jìn)一步解釋，由于當(dāng)前整體流動(dòng)性過剩，許多房企不愁信貸資金，在看漲一二線城市房價(jià)的大環(huán)境下，自然就不惜重金拍地了。“另外，從去年下半年至今年年初，房地產(chǎn)銷售持續(xù)火爆，許多房企的資金流也因?yàn)殇N售業(yè)績得到很大程度改善，這讓他們有更多錢用于再去拍地。”摩根士丹利華鑫證券專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊說。

值得一提的是，近期各地涌現(xiàn)的所謂“地王”中不少由國企、甚至央企制造，對(duì)此劉元春分析，相比不少民營企業(yè)來說，國企在信貸上的約束更少，它們更多地受益于此前的貨幣政策，可以更容易地在整體流動(dòng)性過剩的大背景下獲得信貸資金。也正是因此，這些國企、央企更有底氣去用天價(jià)爭地。

“從銀行的角度來說，放貸給民營企業(yè)依然比較謹(jǐn)慎。”章俊說，銀行更愿意把錢貸給還貸能力更強(qiáng)的央企，這就讓央企更不差錢了。但劉元春也指出，國企扎堆地選擇投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，也反映了當(dāng)下投資渠道狹窄的無奈：流動(dòng)性雖然過剩，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)卻缺乏好的投資領(lǐng)域，“有錢沒處花”，于是這股熱錢又一窩蜂地涌進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

但劉元春和章俊都強(qiáng)調(diào)，房企天價(jià)拍地現(xiàn)象的頻頻涌現(xiàn)絕不是一件值得歡呼雀躍的事，恰恰相反，這可能導(dǎo)致嚴(yán)重的惡性循環(huán)：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型難以實(shí)現(xiàn)，泡沫卻越來越大。

“房地產(chǎn)企業(yè)用這么高的價(jià)格拿地，未來房價(jià)真的能漲到這么高嗎?我認(rèn)為概率很小，也就是說，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說有很高的風(fēng)險(xiǎn)。”劉元春說，近年來一些二三線城市房企面臨破產(chǎn)的案例并不在少數(shù)，也正是因此，大批房企繼續(xù)以天價(jià)博一二線城市房價(jià)不斷飛漲，這也可能只是一廂情愿。

“我不能百分之百地說房價(jià)一定不會(huì)繼續(xù)暴漲，但誰都知道不可能漲到天上，現(xiàn)在很多一線城市也有很大的存量，房價(jià)無限制地漲下去泡沫總會(huì)破的。”劉元春說。

章俊的判斷是：這一輪房地產(chǎn)熱潮已經(jīng)透支了未來兩三年的市場(chǎng)空間。他同樣認(rèn)為房企以激進(jìn)態(tài)度拍地未必有利潤空間。也就是說，今天房企們鼓吹的未來某地房價(jià)要達(dá)到多少高價(jià)才能保本，但未來房企們卻未必能以保本價(jià)銷售。

“當(dāng)然，一二線城市因?yàn)榇嬖谥�巨大的人口�?dǎo)入的潛力，將來未必會(huì)出現(xiàn)如今天三四線城市這樣高庫存難以消化的現(xiàn)象。但是房企們到底能不能賺錢?究竟能賺多少?這卻很難說。”章俊認(rèn)為，房企天價(jià)拍地也意味著未來虧本的風(fēng)險(xiǎn)大幅上升。

不得不提及的是，由于債務(wù)飆升地方政府賣地沖動(dòng)不減反增。

搜狐財(cái)經(jīng)思想庫評(píng)論員陳君認(rèn)為，監(jiān)管機(jī)構(gòu)從去年開始允許高成本的債務(wù)交換新允許的市政債券，財(cái)政部長樓繼偉3月份表示，2016年大約有5萬億元借貸到期，到時(shí)需要置換成新批準(zhǔn)的債券額度。全國人大批準(zhǔn)地方政府出售1.18萬億新債務(wù)來幫助填補(bǔ)預(yù)算赤字。

債務(wù)壓身，又加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，地方政府轉(zhuǎn)而求得土地財(cái)政支持的動(dòng)力爆滿。光大證券專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高的研究也佐證了上面的描述，他認(rèn)為整個(gè)經(jīng)濟(jì)里真正快速擴(kuò)張債務(wù)的一個(gè)是房地產(chǎn)，一個(gè)是地方政府融資平臺(tái)。

此外，經(jīng)濟(jì)發(fā)展畸形態(tài)勢(shì)沒有好轉(zhuǎn)，銀行被房地產(chǎn)和過剩產(chǎn)能綁架。

從2015年開始，銀行不良貸款在慢慢變大，各家都傾向加大發(fā)貸量，讓分母變大。根據(jù)《財(cái)新》報(bào)道，過剩產(chǎn)能源源不斷獲得“輸血”。在煤炭、鋼鐵、水泥、平板玻璃、造船、光伏等多個(gè)過剩產(chǎn)能行業(yè)中，企業(yè)借新還舊問題突出。86家鋼鐵企業(yè)負(fù)債總額3.3萬億，絕大部分是銀行貸款。

所以，當(dāng)前國內(nèi)銀行體系的脆弱性應(yīng)該是前所未有，這不僅表現(xiàn)為2015年利潤急劇下降，也表現(xiàn)為銀行不良貸款大幅上升，及銀行中層員工大量地離職。2015年宇宙第一大行工行的凈利潤增速僅剩0.48%!2016年第一季度，中國銀行業(yè)的不良貸款升至2.1萬億，總體不良貸款率突破2%生死線，警報(bào)拉響。

華泰證券分析師謝皓宇分析稱，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)還在轉(zhuǎn)型中，房地產(chǎn)仍然是支柱。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功，則意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格方面將可以得到支撐，即便是一線城市也是如此。當(dāng)前一線城市的房價(jià)已經(jīng)脫離了購房者自身的收入軌道，而更多的是依靠首付款或者長輩的支持，很顯然這樣的購房方式不可持續(xù)，所以未來房價(jià)收入比遲早會(huì)下降。

如果經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功，那么提供更高附加值的一線城市工作將得到更高的收入，對(duì)房地產(chǎn)的支撐將加強(qiáng)。對(duì)于其他三四線城市來說，由于房價(jià)并不高，所以經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功是為了激發(fā)更多的需求。