有文章指出，若要全面考察我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模，除了統(tǒng)計(jì)局每月公布的商品房待售面積，還需把在建未售的項(xiàng)目、尚未開工的土地也并入計(jì)算。

雖然我國(guó)每年公布待開發(fā)土地面積（通過各種方式獲得土地使用權(quán)但尚未進(jìn)行開發(fā)的土地面積），但我們認(rèn)為4.2億平米要遠(yuǎn)小于我國(guó)至今未開工的實(shí)際規(guī)模。

文章指出，用初始的在建面積加上累計(jì)新開工面積減去累計(jì)銷售面積，可以得出至2015年末，累計(jì)在建已建未售面積大約在60億平米（2015年末數(shù)據(jù)為我們預(yù)測(cè)），考慮到累計(jì)新開工面積包括已竣工面積（2014年末累計(jì)竣工面積為新開工面積的六成左右），我們認(rèn)為該口徑實(shí)質(zhì)上已經(jīng)包含了統(tǒng)計(jì)局的待售面積。

由此計(jì)算出至2015年末全國(guó)庫(kù)存143億平米左右，其中拿地未開發(fā)建筑面積82億平方米、在建未售+竣工未售規(guī)模在60億平方米左右，按照過去3年的平均銷售面積計(jì)算（2015年銷售面積為估算），去化周期約在10-11年左右。

國(guó)土部并未披露具體城市的出讓規(guī)模，通過302城市的出讓數(shù)據(jù)擬合來看，雖然近年一線城市的土地出讓占比有所回升，但三四線城市的比重依然占據(jù)最大比重，一線、二線、三四線城市在近幾年的出讓結(jié)構(gòu)分別為3%、37%和60%，如果考慮全國(guó)口徑，三四線的比重預(yù)計(jì)更高。

文章認(rèn)為，我國(guó)庫(kù)存壓力的根源除了本身供需節(jié)奏的失衡，還和供需結(jié)構(gòu)有關(guān)，有調(diào)查統(tǒng)計(jì)我國(guó)房屋空置率為22.4%（2013年），遠(yuǎn)高于美國(guó)、香港、日本。其中二三線城市多套房屋家庭空置率遠(yuǎn)高于一線城市，說明當(dāng)前這些城市人均住房面積的充裕程度顯著高于一線城市，其結(jié)論也與當(dāng)前行業(yè)共識(shí)基本一致：對(duì)于我國(guó)部分二線及大部分三四線城市，在現(xiàn)有環(huán)境下挖掘存量需求已經(jīng)難以立竿見影，增量需求才是這些區(qū)域去化的看點(diǎn)。

全國(guó)去庫(kù)存的任務(wù)需要增量需求的支持，在當(dāng)前整體城鎮(zhèn)人口中勞動(dòng)力人口增速下行的環(huán)境下，城鎮(zhèn)需求的增量無非來自于2個(gè)方面：1、區(qū)域內(nèi)部的存量博弈；2、農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化，而后者目前是國(guó)家政策扶持的方向。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口由鄉(xiāng)村向城市流動(dòng)是社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)。農(nóng)村城鎮(zhèn)化也能帶動(dòng)一定城鎮(zhèn)購(gòu)房需求，但落實(shí)這部分農(nóng)民工住宅增量需求，配套公共服務(wù)等并非一蹴而就，而是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，同時(shí)考慮地方政府財(cái)力、金融風(fēng)險(xiǎn)等因素，政策實(shí)施力度也難以把握，尤其對(duì)三四線城市而言，去庫(kù)存的效果不可過高預(yù)期。