2016成都樓市已走過(guò)一般，上半年成都樓市成績(jī)可圈可點(diǎn)，搜狐焦點(diǎn)成都站特邀西南財(cái)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授、留美經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉璐、四川中原策略服務(wù)部數(shù)據(jù)資源主任楊定彬、第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部董事羅元均、第一太平戴維斯華西區(qū)商鋪部董事鄧耀華一起來(lái)談?wù)劤啥紭鞘猩习肽甑谋憩F(xiàn)，并展望一下成都樓市下半年：

1、就土地市場(chǎng)來(lái)看，2016年上半年成都主城區(qū)住宅供應(yīng)可建面積176.22萬(wàn)㎡，成交160.68萬(wàn)㎡。主城區(qū)住宅可建面積供應(yīng)明顯減少，但成交可建面積與往年上半年無(wú)明顯差異。請(qǐng)問(wèn)有哪些原因造成了開(kāi)發(fā)商主城區(qū)搶地的情況？

西南財(cái)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授、留美經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉璐：隨著成都經(jīng)濟(jì)和樓市的不斷發(fā)展，主城區(qū)的開(kāi)發(fā)日益成熟，可供建設(shè)用地明顯減少。目前城南的繞城以?xún)?nèi)基本無(wú)地可供；城西的三環(huán)以?xún)?nèi)也基本無(wú)地可供。城北三環(huán)內(nèi)還有一些零星的北改地塊，只有城東在三環(huán)內(nèi)還有較多土地儲(chǔ)備。從成都上半年的供應(yīng)及成交面積來(lái)看，供應(yīng)面積和成交面積非常接近，顯示出主城區(qū)的住宅庫(kù)存量極低。綜合來(lái)看，主城區(qū)的住宅庫(kù)存很少，土地存量也很少，所以一旦有地放出來(lái)都非常搶手。

2、上半年，不僅是成都土地市場(chǎng)，在全國(guó)都出現(xiàn)標(biāo)桿房企搶地?zé)岢�，這是否意味著，將來(lái)會(huì)有更多的中小房企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)？

西南財(cái)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授、留美經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉璐：數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)涌現(xiàn)205宗地王。如果但從地王出現(xiàn)的頻率和規(guī)模來(lái)看，今年上半年的第王朝的確超過(guò)了以往的任何年份。特別是在全國(guó)的熱點(diǎn)城市（一線和部分二線城市），"面粉貴過(guò)面包"成了普遍現(xiàn)象，地王不僅數(shù)量多，而且成色足，經(jīng)常都是百億的總價(jià)級(jí)別。這一波地王，有明顯的信貸寬松和痕跡和央企的背景在里面。央企利用自身的綜合優(yōu)勢(shì)特別是在融資成本上的優(yōu)勢(shì)，成了今年地王潮的絕對(duì)主角。對(duì)于其他眾多的中小房企來(lái)說(shuō)，的確很難和央企在熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)。但在其他非熱點(diǎn)城市，中小房企仍然是有機(jī)會(huì)的。

3、據(jù)四川中原地產(chǎn)2016半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，成都商業(yè)庫(kù)存仍高。商鋪存量1273萬(wàn)㎡，去化周期7年；寫(xiě)字樓存量332㎡，去化周期6年；公寓存量357萬(wàn)㎡，去化周期3年。成都商業(yè)面臨哪些困境？該如何應(yīng)對(duì)？

第一太平戴維斯華西區(qū)商鋪部董事鄧耀華：成都商業(yè)主要面臨的是供應(yīng)問(wèn)題，具體表現(xiàn)為供應(yīng)量較大，去庫(kù)存有一定挑戰(zhàn)。 雖然目前暫無(wú)法通過(guò)當(dāng)前去庫(kù)存的速度去推測(cè)未來(lái)的去庫(kù)存速度，因?yàn)殡S著新型業(yè)態(tài)的不斷加入，去庫(kù)存的速度會(huì)發(fā)生變化，但市場(chǎng)可以采取如下手段應(yīng)對(duì)： 1、調(diào)整項(xiàng)目定位；2、改善目前單一的去化手段；3、考慮重新規(guī)劃業(yè)態(tài)/店鋪比例；4、在運(yùn)營(yíng)上加強(qiáng)投入；5、積極進(jìn)行市場(chǎng)推廣；6、考慮引入創(chuàng)新業(yè)態(tài)；7、運(yùn)用自身或者第三方的資源，加強(qiáng)判斷，提升經(jīng)驗(yàn)。 市場(chǎng)現(xiàn)在仍然以常規(guī)思路來(lái)應(yīng)對(duì)當(dāng)前供應(yīng)量大的形態(tài)，但目前形勢(shì)正在要求市場(chǎng)進(jìn)行改變。租賃的策略應(yīng)該隨需求的變化而變化，尤其是新項(xiàng)目和次新項(xiàng)目（延遲入市的項(xiàng)目）。對(duì)新項(xiàng)目來(lái)講，要堅(jiān)持當(dāng)初規(guī)劃的大方向，隨時(shí)間調(diào)整小方向；對(duì)次新項(xiàng)目來(lái)講，要考慮之前進(jìn)行的市場(chǎng)定位及前期招商是否仍然準(zhǔn)確。

4、據(jù)四川中原地產(chǎn)2016半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示：上半年主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積434.01萬(wàn)㎡，環(huán)比下降18.85%，同比下降20.62%；成交面積466.75萬(wàn)㎡，環(huán)比下滑1.42%，同比上漲11.88%。2016年上半年成都樓市意外呈現(xiàn)出暖意，去庫(kù)存特征明顯，下半年成都樓市成交是否還會(huì)保持這種上揚(yáng)的勢(shì)頭？

四川中原策略服務(wù)部數(shù)據(jù)資源主任楊定彬：不會(huì)。 首先，受樓市利好政策持續(xù)刺激，市場(chǎng)需求進(jìn)一步釋放，開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)信心回升，2016年上半年整體市場(chǎng)回升迅速，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)加速，不少樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)售罄。其次，受市場(chǎng)回暖影響，不少樓盤(pán)開(kāi)始上調(diào)售價(jià)或收回優(yōu)惠，但整體均價(jià)仍保持平穩(wěn)上漲。近期成都政府出臺(tái)的"供給側(cè)改革51條"意見(jiàn)以及29日創(chuàng)造的土拍熱度，短期內(nèi)或?qū)�樓市有所提振，�?duì)于后市量?jī)r(jià)走向，但也要取決于政策的落實(shí)程度。預(yù)計(jì)后市供應(yīng)或?qū)⒋蠓�回升，而成交市�?chǎng)持續(xù)高位運(yùn)行可能性較小，伴隨市場(chǎng)價(jià)格攀升，成交或?qū)⒂瓉?lái)小幅回落。

5、2016年6月成都市主城區(qū)+近郊商品住宅存量合計(jì)2057.77萬(wàn)㎡，環(huán)比下降5.10%，同比下降5.37%。自2015年以來(lái)存量持續(xù)下滑，剩余存量去化約10個(gè)月。您認(rèn)為成都住宅市場(chǎng)面臨的去庫(kù)存問(wèn)題有哪些？困難大嗎？

四川中原策略服務(wù)部數(shù)據(jù)資源主任楊定彬：從目前成都商品住宅市場(chǎng)存量結(jié)構(gòu)來(lái)看，高層（含小高層、中高層、高層和超高層）住宅存量占比接近9成，主要以70-150㎡產(chǎn)品為主，其中70-90㎡存量占比32%，90-110㎡存量占比23%，110-130㎡存量占比14%，130-150㎡存量占比9%。 當(dāng)前成都住宅存量市場(chǎng)整體表現(xiàn)朝良性發(fā)展，整體去化問(wèn)題不大。其中主要問(wèn)題就是：70-90㎡剛需產(chǎn)品庫(kù)存相對(duì)高企，仍需較長(zhǎng)時(shí)間才得以消化； 伴隨70/90政策的取消，以及改善需求的釋放，90㎡以下的產(chǎn)品整體去化開(kāi)始走低，而90㎡以下產(chǎn)品存量占比高達(dá)4成，后期仍需較長(zhǎng)時(shí)間才得以去化。

6、據(jù)四川中原地產(chǎn)2016半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示：成交均價(jià)10645元/㎡，環(huán)比上升4.92%，同比上升11.04%。半年成都主城區(qū)房?jī)r(jià)漲超一成，這對(duì)于房?jī)r(jià)一樣平穩(wěn)的成都市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的漲幅，您認(rèn)為成都主城區(qū)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲嗎？為什么？

四川中原策略服務(wù)部數(shù)據(jù)資源主任楊定彬：預(yù)計(jì)后市主城區(qū)房?jī)r(jià)仍將為穩(wěn)中有升。原因：1、宏觀層面：成都作為四川省，乃至整個(gè)西部地區(qū)的核心城市，在當(dāng)前三四線城市人口流至核心城市的大勢(shì)不變的情況下，未來(lái)核心城市人口仍將為凈流入狀態(tài)，人口流入決定需求的上漲。2、供應(yīng)端層面：雖然成都市平原城市，其發(fā)展地圖為攤大餅?zāi)Ｊ�，但根�?jù)政府最新的“51條新政”上看，政府未來(lái)對(duì)于主城區(qū)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度是弱化的，因此未來(lái)主城區(qū)土地資源日漸稀缺，這決定了價(jià)格上漲的基因。3、產(chǎn)品升級(jí)：題中提到，相對(duì)于成都樓市以往平穩(wěn)的狀態(tài)，上半年成都樓市同比漲幅超一成。其實(shí)這個(gè)漲幅很大一部分因素是因?yàn)轫?xiàng)目產(chǎn)品的升級(jí)。2016年成都樓市是改善產(chǎn)品崛起的一年，從新項(xiàng)目入市來(lái)看，定位基本都是偏改善類(lèi)產(chǎn)品，自然價(jià)格上，相對(duì)于以往以剛需產(chǎn)品居多的成都樓市有所拔高。但由于成都大餅式的發(fā)展模式，決定了未來(lái)成都樓市在供給上無(wú)壓力，無(wú)非是區(qū)位遠(yuǎn)近的關(guān)系，故成都也不存在房?jī)r(jià)大幅上漲的基因。綜上：預(yù)計(jì)后市的房?jī)r(jià)，仍將是以穩(wěn)中有升為主旋律。

7、從上半年住宅各區(qū)成交上看，高新區(qū)大幅領(lǐng)先，成交160.86萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲9.40%、同比上漲18.45%；青羊區(qū)成交表現(xiàn)良好，成交39.84萬(wàn)平米，環(huán)比上升10.70%，同比上漲18.89%；其余區(qū)域成交明顯下滑。您認(rèn)為高新區(qū)和青羊區(qū)表現(xiàn)優(yōu)異的原因是什么？整個(gè)大成都范圍內(nèi)，您比較看好哪個(gè)區(qū)域或者板塊的發(fā)展？