轉(zhuǎn)向 樓市調(diào)控政策收緊

南京市市長(zhǎng)繆瑞林8月17日表示，現(xiàn)階段南京房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，下一步，將立足南京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，針對(duì)局部區(qū)域過(guò)熱的問(wèn)題，嚴(yán)格落實(shí)嚴(yán)控房?jī)r(jià)地價(jià)、突出聯(lián)動(dòng)監(jiān)管、科學(xué)引導(dǎo)預(yù)期等各項(xiàng)政策措施，確保全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

繆瑞林表示，將嚴(yán)控房?jī)r(jià)地價(jià)。嚴(yán)格落實(shí)房?jī)r(jià)管控標(biāo)準(zhǔn)，分區(qū)域設(shè)置價(jià)格管控線，嚴(yán)控區(qū)域樓王；對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上市時(shí)，嚴(yán)格按照價(jià)格區(qū)間分類指導(dǎo)，控制房?jī)r(jià)上漲幅度。執(zhí)行土地出讓最高限價(jià)措施，優(yōu)化土地供應(yīng)出讓方式，加強(qiáng)全市土地供后監(jiān)管，加大閑置土地處置力度，對(duì)暫未開(kāi)發(fā)的土地，嚴(yán)格按照土地出讓合同管理開(kāi)發(fā)建設(shè)。

此外，將加強(qiáng)監(jiān)管�？娙鹆终f(shuō)，將安排建設(shè)、物價(jià)、房產(chǎn)等相關(guān)部門，對(duì)全市商品房項(xiàng)目開(kāi)展從開(kāi)發(fā)建設(shè)、價(jià)格申報(bào)到上市銷售的全過(guò)程監(jiān)管，對(duì)出現(xiàn)捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)、散布虛假信息等違法違規(guī)行為加大聯(lián)合查處和治理力度。嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制，堅(jiān)決杜絕炒房賣號(hào)現(xiàn)象。

日前，南京、蘇州、合肥紛紛出臺(tái)調(diào)控政策。南京調(diào)整土地公開(kāi)出讓的競(jìng)價(jià)方式，經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)出讓實(shí)行網(wǎng)上交易，競(jìng)價(jià)所產(chǎn)生的保障房建設(shè)資金不計(jì)入房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本；當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)80%時(shí)，申領(lǐng)預(yù)售許可證的條件需符合“主體結(jié)構(gòu)封頂”至“現(xiàn)房銷售”等不同程度的施工進(jìn)度。同時(shí)，將已有一套住房且房貸已結(jié)清的最低首付比例由30%上調(diào)至35%，已有一套住房且房貸未結(jié)清的最低首付比例由45%上調(diào)至50%。

蘇州方面重啟限購(gòu)政策。非蘇州戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買第二套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前兩年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納一年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。并對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例由40%調(diào)整為50%。

土地方面，蘇州提出加大土地市場(chǎng)供應(yīng)，調(diào)整土地供應(yīng)條件，提高住宅用地競(jìng)買保證金和土地出讓金首付比例，引導(dǎo)土地出讓理性競(jìng)價(jià)，設(shè)定土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，并與預(yù)售條件掛鉤。

合肥則收緊貸款。以家庭為單位，無(wú)論在合肥市無(wú)房或有一套房，只要有兩次及以上的貸款記錄，必須在全部結(jié)清貸款后才能再次申請(qǐng)房貸。而以家庭為單位，在合肥市有兩套及以上住房的，只要尚有貸款未結(jié)清，均不予受理房貸。

展望 四季度房?jī)r(jià)或受抑制

在地方收緊樓市調(diào)控的同時(shí)，中央降杠桿的信號(hào)明顯。日前，證監(jiān)會(huì)提出，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，并需詳細(xì)披露募集資金的實(shí)際投向。不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。

在中央提出抑制資產(chǎn)泡沫后，有消息稱，部分金融機(jī)構(gòu)已收到相關(guān)監(jiān)管指示，將于近期把結(jié)構(gòu)化配資杠桿比例降低至1：1，規(guī)避劣后級(jí)受益人通過(guò)杠桿放大交易。

“在資產(chǎn)荒的背景下，金融機(jī)構(gòu)通過(guò)各種形式將資金都流入房地產(chǎn)內(nèi)。這么一收緊，金融機(jī)構(gòu)的資金減少，投向房地產(chǎn)的資金自然也會(huì)大幅下調(diào)。”業(yè)內(nèi)人士透露。

專家表示，銀行信貸可以說(shuō)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵的因素。研究房地產(chǎn)發(fā)展的歷史可以發(fā)現(xiàn)，信貸收緊的年份房?jī)r(jià)一律下調(diào)，而信貸相對(duì)寬松的年份，房?jī)r(jià)則一路高漲。

“過(guò)去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化。在加速去金融杠桿的背景下，部分漲幅過(guò)大的城市將受到抑制。”張大偉說(shuō)。

海通證券分析師姜超表示，7月份中國(guó)的貸款總量4636億，其中代表居民房貸的居民中長(zhǎng)期貸款高達(dá)4773億，占信貸總額的比重已經(jīng)超過(guò)100%。據(jù)其估算，目前中國(guó)居民購(gòu)房的商業(yè)貸款杠桿率大約為42%左右。

姜超認(rèn)為，如果未來(lái)居民房貸見(jiàn)頂，地產(chǎn)銷量和投資增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，這將意味著很多行業(yè)的盈利存在重新回落的風(fēng)險(xiǎn)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，房企融資渠道收窄，購(gòu)房預(yù)期轉(zhuǎn)向帶來(lái)的銷售下滑，進(jìn)一步影響房企回款，四季度房?jī)r(jià)有望得到進(jìn)一步抑制。

中金報(bào)告預(yù)計(jì)，隨著新房供應(yīng)的增加，四季度將迎來(lái)供過(guò)于求狀態(tài)，應(yīng)警惕因宏觀經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下行，流動(dòng)性回收超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。