多個城市房地產(chǎn)調(diào)控再次加碼。

繼杭州調(diào)控再次加碼之后，成都、東莞、合肥、武漢、深圳、南京也于近日對限購及開發(fā)商拿地資金監(jiān)管等方面，對樓市調(diào)控進行了升級。從國慶調(diào)控至今一個多月，調(diào)控效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。據(jù)地產(chǎn)機構(gòu)監(jiān)測，本輪出臺調(diào)控政策的20個代表城市中，13個城市十月成交量出現(xiàn)環(huán)比下滑。而40個重點城市十月商品住宅成交面積環(huán)比下降6%，重點調(diào)控的一二線城市分別環(huán)比下降1%和16%。

隨著市場成交水平的回落，也引發(fā)了整體價格漲幅的逐步收窄。有開發(fā)商向記者表示，在嚴厲的措施下，房產(chǎn)銷售形勢開始變得困難起來。

多地調(diào)控再加碼

國慶之后，調(diào)控政策進入了又一輪發(fā)布的密集期。多地在幾天的時間里，先后出臺了不同政策。

11月17日成都出臺的樓市政策收緊了開發(fā)商拿地杠桿率。從發(fā)布日起在成都拍地溢價率超過60%的，開發(fā)商須在三個月內(nèi)交清土地款。此外成都還規(guī)定，商品房價格上報后，一經(jīng)確定不得上調(diào)，實際成交價不得高于申報價。

成都出臺政策的同一天，東莞11月17日將公積金首付款比例由二成升至三成。而在11月14日合肥發(fā)布了一系列強化商品房價格監(jiān)管的措施，以及將展開價格專項檢查等行動。

11月14日武漢發(fā)布政策，對已在武漢擁有兩套以上住宅的業(yè)主，暫停向其出售商品住宅。除了實行停售第三套住宅的嚴格限購，武漢還對限貸政策進行了升級。

在武漢市主城區(qū)內(nèi)，從11月15日起武漢戶籍居民購買首套房的商業(yè)貸款首付比例為三成，二套普通商品住宅首付比提至五成，第二套非普通商品住房的首付比例則提至七成。

深圳也在武漢公布限購升級的同一天，提高了公積金限貸門檻。

按最新的辦法，在深圳無房的購房者，使用公積金貸款的第一套住房最低首付比例為三成；而名下?lián)碛幸惶鬃》�、使用公積金再次購房的，首付比例則不低于七成。

與武漢、深圳將調(diào)控的側(cè)重放在需求端略有不同，南京房產(chǎn)、國土、物價三大部門11月14日至15日的聯(lián)手調(diào)控，則將重心放在了供給端。

南京國土部門公告顯示，拍地將采取新規(guī)則，開發(fā)商將被要求嚴格審查拍地的資金來源。

按南京拍地新規(guī)則，開發(fā)商不得利用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等用于拍地，開發(fā)商賣地資金須為競買人的自有資金。一旦發(fā)現(xiàn)房企資金來源違規(guī)，不但取消開發(fā)商競得資格、不予退還競地保證金，還將被列入南京土地市場誠信系統(tǒng)黑名單，且在一年之內(nèi)不得參加南京土地市場的公開拍賣活動。

立下拍地新規(guī)的同時，南京物價局還公布了兩起處罰案例，對開發(fā)商違反銷售價格規(guī)定進行了警示。

武漢、深圳、南京對調(diào)控升級前一周，杭州剛剛發(fā)布了更嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。按杭州11月9日發(fā)布的最新政策，杭州上調(diào)住房公積金及商業(yè)貸款首付比例的同時，還將停發(fā)三套以上住房貸款。此外，杭州在加強首付貸資金來源審核的同時，還將加強開發(fā)商拍地資金來源的監(jiān)管。

“如果房價漲幅得不到抑制，熱點城市可能面臨又一輪升級。預(yù)計不同的城市將根據(jù)當?shù)厥袌龅淖兓�，而適時做出調(diào)整。”世邦魏理仕中國研究部主管謝晨表示。

政策頻出市場卻繼續(xù)看多

各地頻頻出臺政策，從限購、限貸到房企拍地、整頓商品房市場秩序，給房企造成了不小的壓力。有開發(fā)商告訴記者，由于現(xiàn)在市場風(fēng)聲很緊，因此銷售和拍地變得相當謹慎。

一家大型房企區(qū)域公司負責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在工商、房企等部門，對房產(chǎn)銷售查得非常緊。

“以前取得預(yù)售證之前，就已經(jīng)開始通過廣告蓄客等行動，但現(xiàn)在只要沒拿到預(yù)售證，我們絕不敢蓄客。因為一旦被查出來，可能會面臨非常嚴厲的處罰，所以現(xiàn)在的銷售嚴格按照要求來做，不敢打擦邊球。”前述房企區(qū)域負責(zé)人說。

一家中型房企高管表示，由于政府嚴查拍地資金來源，禁止通過場外配資、再融資等手段拿地，拍地的行動也收斂了很多。

“開發(fā)商拿地不融資的很少。以前那么多拿地的，一些為大家所熟知經(jīng)常拿地王的房企，要么是通過再融資、資產(chǎn)管理計劃等方式，要么是名股實債的方式通過融資來加大杠桿率。如果沒有外部的杠桿支持，這些高價地很難支撐得起來。但現(xiàn)在監(jiān)管部問對拿地的資金來源查得這么嚴，開發(fā)商很難用到杠桿率，所以很難把拍地價格抬得很高。而現(xiàn)在地王也相當敏感，如果不是特別好的項目，大家現(xiàn)在也不會在此時拍高價地。”前述中型房企高層人士說。

雖然被調(diào)控城市可能會面臨新一輪加碼，但市場的預(yù)期，卻仍然很微妙。

據(jù)萊坊國際近日的全球房地產(chǎn)報告，當前影響房地產(chǎn)市場有三個重要趨勢：在資金層面，負利率降低了投資者對合理回報的期望，因而吸引資金流入房地產(chǎn)市場。實際需求方面，雖然全球經(jīng)濟處于波動中，但科技創(chuàng)新仍然在繼續(xù)推動市場對物業(yè)的需求。而對熱點城市來說，房地產(chǎn)市場增長較快的城市，其商業(yè)和住宅物業(yè)均出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

萊坊國際上海研究及咨詢部主管楊悅晨指出，一線城市房價很難下來的一個原因在于，對國內(nèi)資金來說，處于發(fā)達經(jīng)濟帶的樓市仍然是具有更強承載力的市場。

“今年房價增速的確較快，社科院的報告今年也多次提及防止資產(chǎn)泡沫。但從長期來看，中國城市化的進程仍在進行中，一線和熱點二線城市的房地產(chǎn)長期向上的走勢并沒有逆轉(zhuǎn)。另外，房地產(chǎn)市場短期可能會遇到調(diào)整，但中國在鼓勵科技創(chuàng)新和經(jīng)濟增長的帶動下，未來向好的形勢仍將存在很長的時間。”楊悅晨在接受記者采訪時說。