在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)上，中央為2017年的房地產(chǎn)市場明確定調(diào)。12月14日至16日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。那么，長效發(fā)展機(jī)制和短期調(diào)控兩者是什么關(guān)系？2017年房地產(chǎn)市場會否再現(xiàn)2016年的火爆？我們該如何看待本輪樓市調(diào)控？

2017年房價(jià)總體上穩(wěn)中下行 增幅放緩

2016年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“雙泡沫”。一個(gè)是一二線城市出現(xiàn)的價(jià)格泡沫、資產(chǎn)泡沫；一個(gè)是三四線城市出現(xiàn)的庫存數(shù)量泡沫，即房子賣不掉。因此，國家有針對性地推出了“因城施策、一城一策”的調(diào)控方針，從不同的兩個(gè)方面發(fā)力，一方面針對一二線城市房價(jià)上漲過快，控制房價(jià)；另一方面針對三四線城市實(shí)施去庫存政策。調(diào)控時(shí)用“兩只手”進(jìn)行調(diào)控，一只是無形的手，一只是有形的手。無形的手是市場調(diào)節(jié)，有形的手是行政手段，包括限購限貸等調(diào)控政策。

2016年北京、上海、深圳等大城市的購房盛況已經(jīng)達(dá)到歷史最高峰。2016年1至11月，全國的銷售面積已經(jīng)超過了13億平方米，銷售額超過10萬億元，已經(jīng)超過上一個(gè)歷史高峰2013年全年的數(shù)額，肯定會創(chuàng)造歷史新高。

房地產(chǎn)市場有一個(gè)明顯的 “周期規(guī)律”，即3年左右一個(gè)周期。2013年是房價(jià)的高漲期，2014年是房價(jià)的下行期，2016年又迎來一個(gè)高漲期，正好是3年時(shí)間。我認(rèn)為2017年的房地產(chǎn)市場不可能再像2016年那樣瘋狂，因?yàn)橐欢�線城市先后出臺了限購、限貸甚至限價(jià)等手段，控制房價(jià)和交易量的快速上升。其實(shí)，房價(jià)的漲或不漲，因城而異。三四線城市在去庫存，不是去杠桿，還在加杠桿，比如政府采取補(bǔ)貼方式鼓勵(lì)大家買房。其實(shí)這些地方的房價(jià)本來沒什么泡沫，去庫存之后房價(jià)出現(xiàn)回升，是正常的、合理的�？傮w來說，2017年無論是交易量還是房價(jià)，有的城市會穩(wěn)中下行、增幅下降，有的城市還會出現(xiàn)穩(wěn)中有降的情形。

土地制度改革是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制最重要的部分

房地產(chǎn)調(diào)控是針對需求側(cè)的，市場冷的時(shí)候要刺激需求，比如去庫存；市場太熱的時(shí)候要遏制需求。抑制需求側(cè)的調(diào)控是短效的，而調(diào)控本身就是短效機(jī)制。改革則針對供給側(cè)，同時(shí)也是一個(gè)長效機(jī)制建立的過程。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。這是房地產(chǎn)供給側(cè)改革很重要的一個(gè)方面。過去的樓市調(diào)控政策，以限購、限貸甚至限價(jià)為主，更多針對樓市短期需求。但是我們也不能只講長效機(jī)制，短效機(jī)制也要使用，畢竟調(diào)控永遠(yuǎn)在路上，而改革任重而道遠(yuǎn)。

“越調(diào)越高”的表述過分了些，在增發(fā)那么多貨幣的情況下，房價(jià)能不高嗎？關(guān)鍵是房價(jià)上漲的速度、發(fā)行的貨幣量和我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是否相適應(yīng)，要看調(diào)控政策出臺的時(shí)間、調(diào)控的手段是否合適，否則會適得其反，比如過度的壓制會出現(xiàn)強(qiáng)烈的反彈，“一刀切”的調(diào)控不能夠?qū)ΠY下藥。

房地產(chǎn)市場是3年一個(gè)周期，我估計(jì)2019年房地產(chǎn)價(jià)格又會上升。豬肉價(jià)格有周期性，房地產(chǎn)價(jià)格也有周期性，這是市場規(guī)律，是不可逆的。所以我們的改革要按照市場規(guī)律來做。其實(shí)，房地產(chǎn)的問題主要不是房地產(chǎn)自身的問題，而是由于現(xiàn)在的財(cái)政政策、貨幣政策、城鎮(zhèn)化、土地錯(cuò)配等因素形成的問題。例如，貨幣增發(fā)政策，M2增速和大城市的房價(jià)增長速度是一致的，中小城市房價(jià)增長速度則低于M2增速，這是由于各個(gè)城市的住房供求關(guān)系不同而造成的結(jié)果，供大于求的城市，房價(jià)就漲得慢，而供不應(yīng)求的城市，房價(jià)就漲得快。

目前我國房地產(chǎn)存在的問題是供給側(cè)的問題，也就是供給側(cè)方面的土地供需錯(cuò)位。土地制度改革是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制最重要的部分，當(dāng)然還有稅收體制、金融體制改革，但是最重要的問題是土地制度的問題。2008年以來，在我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)中，土地的城鎮(zhèn)化和人口的城鎮(zhèn)化出現(xiàn)了扭曲，土地城鎮(zhèn)化使大量中小城市周圍的農(nóng)田變成了城市建設(shè)用地，而人口城鎮(zhèn)化使大量的人口從農(nóng)村來到中小城市，走向現(xiàn)代化大城市，也就是土地的供應(yīng)和人口的流向是相反的，北京、上海、深圳等城市沒有更多的土地供應(yīng)甚至是無地供應(yīng)，但人還在流入，土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一個(gè)主要方面。

出臺房地產(chǎn)稅對房價(jià)影響有限

城鎮(zhèn)化離不開房地產(chǎn)。一方面，城鎮(zhèn)化推動了房地產(chǎn)的發(fā)展，反過來，房地產(chǎn)的發(fā)展又進(jìn)一步促使城鎮(zhèn)化向前邁進(jìn)。因此，要客觀看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)、對城市建設(shè)的貢獻(xiàn)和對老百姓居住條件改善的貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)本身確實(shí)存在許多問題，主要出在供給側(cè)的土地制度問題上，以及金融和稅收問題上。

關(guān)于房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度只有8%，我認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)相比美國較低主要是因?yàn)閮蓢�統(tǒng)計(jì)口徑不一樣。美國計(jì)算GDP是從消費(fèi)端算起，而我國是從投資端算起。GDP的算法不一樣，導(dǎo)致我國跟美國沒有可比性。我國70%的房子還在建，新房還在投資，而美國新房只占總量的10%左右。中國增量那么大，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)絕對不會比美國低，應(yīng)該比12%高。

房地產(chǎn)稅對房價(jià)的影響不是沒有，但影響不大，靠房地產(chǎn)稅來打壓房價(jià)是不切實(shí)際的。美國的房地產(chǎn)稅多不多？但是房價(jià)照樣漲。世界上有哪個(gè)國家收了房地產(chǎn)稅后，房價(jià)下降了？上海、重慶早就試點(diǎn)房地產(chǎn)稅了，對房價(jià)有影響嗎？現(xiàn)在我國房地產(chǎn)稅的稅基還沒有確定，就來評價(jià)房地產(chǎn)稅對市場的影響，未免太空泛。我認(rèn)為房地產(chǎn)稅主要是用來調(diào)節(jié)住房需求，主要目的是為了國家的稅收體制改革，或者說是為了健全房地產(chǎn)的稅收體制，保證國家財(cái)政收入。