一組房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的公布，使得經(jīng)歷了多輪調控的樓市，榮耀和衰退都盡收眼底。

12月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布前11月房地產(chǎn)市場相關數(shù)據(jù)。在銷售方面，無論銷售面積還是銷售額，都已提前刷新了年度記錄。在樓市供大于求的局面三年前就已確立的情況下，這種情況已超出很多人的預期。

分析人士指出，其中有著諸多復雜的因素。如城鎮(zhèn)化進程對區(qū)域市場的推進，股市震蕩對資金的擠出效應，以及房地產(chǎn)市場本身的“買漲”心態(tài)等。

但若著眼于趨勢，在臨近年末的節(jié)點上，房地產(chǎn)投資增速、銷售面積和銷售額增速、房企到位資金增速等指標均出現(xiàn)全面下滑�？紤]到今年的第三輪樓市調控仍在發(fā)酵中，加之行業(yè)自身出現(xiàn)周期性調整，未來市場的衰退將不可避免。

房地產(chǎn)銷售創(chuàng)歷史新高

雖然并未實現(xiàn)全年的統(tǒng)計，但11月仍被認為是一個歷史性的節(jié)點。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前11月，全國商品房銷售面積135829萬平方米，歷史上首次突破十萬億；商品房銷售額102503億元。超過2013年的峰值，提前創(chuàng)歷史新高。

按照多數(shù)機構的分析，這有賴于寬松貨幣環(huán)境下的樓市大幅升溫。經(jīng)過2015年的五次降息，一年期貸款基準利率一度下調至4.35%的低點。直到今年11月流動性收緊，該指標才出現(xiàn)一年來的首次回升。房地產(chǎn)交易量正是在此期間出現(xiàn)明顯升溫。

從月度成交數(shù)據(jù)上看，盡管新一輪調控之后的10月、11月均出現(xiàn)成交金額環(huán)比下降，但仍比去年同期高出40.1%和13.2%。從成交絕對值看，這兩月的數(shù)據(jù)居于往年同期的高水平。

中國房地產(chǎn)市場的上一輪成交高點出現(xiàn)在2013年，當年，全國商品房成交面積和成交額分別達到13.2億平方米、8.14萬億元。

此后，供需形勢便出現(xiàn)根本性變化。按照廣發(fā)證券的統(tǒng)計，我國戶均住房套數(shù)在2012-2013年之后已經(jīng)超過1，整體供需已基本平衡。2014年和2015年，房地產(chǎn)市場進入調整期，樓市調控的基調也逐漸從“增加供應”過渡到“去庫存”。

那么，問題就此出現(xiàn)：在房地產(chǎn)市場整體供大于求的局面下，為何今年的樓市成交仍然能夠創(chuàng)下新高？

專家表示，從城鎮(zhèn)化的視角看，在進入城鎮(zhèn)化“下半場”之時，人口從小城市向大城市流動的趨勢較為明顯，一線城市和區(qū)域中心城市的房地產(chǎn)市場仍具有剛性的上漲動力。

從投資的角度，我國的民間投資渠道長期不足，很多投資者又在2015年遭受股市震蕩重創(chuàng)，因此在今年紛紛從股市逃入樓市。

此外，房地產(chǎn)市場本身具備“買漲心態(tài)”，加之高價地等因素的刺激，使得市場在進入升溫通道之后，容易吸引大量購房者的進入，市場交易量也得以迅速放大。

全面調整端倪隱現(xiàn)

在銷售額沖到高點之后，調整之勢也已出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國商品房銷售面積同比增長24.3%，增幅比前10月回落2.5個百分點；商品房銷售額增長37.5%；增幅回落3.7個百分點。

受此影響，前11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長6.5%，增速比1-10月份回落0.1個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積、新開工面積、竣工面積的增幅均有不同程度的回落。在供應端，僅有房企的土地購置面積出現(xiàn)改善，從前10月的同比下降5.5%收窄至下降4.3%，但仍處于負增長區(qū)間。

同期，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金129484億元，同比增長15.0%，增速也比1-10月份回落0.5個百分點。

指數(shù)研究院12日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月全國100個城市新房均價為12938元/平方米，環(huán)比上漲0.88%，漲幅連續(xù)兩個月出現(xiàn)回落。

多數(shù)機構指出，這一系列數(shù)據(jù)變化表明，房地產(chǎn)市場正進入全面調整期。這其中既有政策原因，也有市場周期性運轉的因素。

就在統(tǒng)計局數(shù)據(jù)公布的前一天，珠海市發(fā)布文件稱，將該市公積金貸款最低首付比例，由之前的20%提高到30%。這是今年10月以來珠海發(fā)布的第三份調控文件，也被認為是今年第三輪樓市調控的延續(xù)。

由于房地產(chǎn)市場過熱，今年我國共實施了三輪樓市調控。第一輪調控出現(xiàn)在今年年初，以滬、深清查“首付貸”，寧、蘇出臺“限價令”為主。第二輪調控出現(xiàn)在國慶長假及前后，全國20多個城市出臺限購、限價、增加供應等措施。第三輪調控集中在11月，調控手段聚焦在融資政策上。

分析人士認為，從現(xiàn)有的政策基調來看，調控從緊的局面并不會在短期內結束。也即，房地產(chǎn)市場將面臨較長時間的政策打壓，受此影響，市場出現(xiàn)反轉的可能性很小。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)本身具有的周期性特征也決定了，市場下行恐不可避免。

西南證券此前發(fā)布的報告指出，我國房地產(chǎn)行業(yè)具有小周期的特點，完整的小周期在2-4年左右，其中上升周期一般只有1年左右時間。2015年和2016年均處于上升周期，主要得益于資金面和行業(yè)政策的相對寬松。未來需求的下滑將使樓市步入下行周期，預計2017年全國商品房銷售增速和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將雙雙下滑。

對于2017年的市場數(shù)據(jù)，招商證券認為，全年的商品房銷售額將下降10%左右，房地產(chǎn)投資增速維持在0-3%之間。中信建投的判斷則指出，明年全國房地產(chǎn)銷售額將下降15.8%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為-0.3%。