A股房企頻遭險資舉牌

36家房企前十大流通股股東現(xiàn)險資

外來者“兇猛”！險資從純粹的財務(wù)投資往控制管理層的演變，這在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)尤其明顯。

近段時間以來，安邦加快了舉牌中國建筑的步伐。自2015年以來，險資在二級市場投資活躍，開始密集性出擊舉牌地產(chǎn)企業(yè)，甚至千億元量級房企對外來者的“兇猛”都似乎猝不及防。

在2016年，這種現(xiàn)象仍在加劇。西南證券分析師張剛表示，三季度保險機構(gòu)持股家數(shù)處于歷史最高水平，調(diào)倉幅度較大。剔除中國人壽和平安銀行兩個標(biāo)的后，保險機構(gòu)仍繼續(xù)保持對金融行業(yè)較高的持倉比重，而對房地產(chǎn)行業(yè)的持倉市值連續(xù)四個季度保持第二名的位置。

另據(jù)《證券日報》根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至12月18日，136家（按照申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)分類）A股房企中，被險資進入前十大流通股股東的房企為36家，占比達到26.47%。其中，萬科、金融街、招商蛇口、保利地產(chǎn)、金地集團、首開股份、泰禾集團、蘇寧環(huán)球、北京城建、華僑城、新城控股等知名房企均在其列。顯然，過去的四強房企“招保萬金”全部上榜。

除此之外，在香港上市的內(nèi)房股更是險資的重點舉牌對象，碧桂園、遠(yuǎn)洋集團等房企都在該范圍之內(nèi)。

廣發(fā)證券指出，險資舉牌的上市公司行業(yè)上偏好地產(chǎn)、金融和穩(wěn)定增長類公司；在股權(quán)方面喜歡股權(quán)分散、高分紅、中等市值公司；而在財務(wù)特點方面偏好現(xiàn)金流充沛、高ROE、低估值公司。

東方證券分析師竺勁認(rèn)為，據(jù)統(tǒng)計，在舉牌上市公司比較活躍的13家保險公司及其舉牌的58家上市公司中，地產(chǎn)行業(yè)上市公司有13家，占22.4%，遠(yuǎn)超過其它行業(yè)。另外，保險公司中舉牌比較活躍的安邦、前海人壽、生命人壽等保險公司偏愛高分紅公司，持有上市公司股權(quán)比例都較高，且傾向于獲取董事會席位。

事實上，對于險資頻繁舉牌上市公司的目的，業(yè)內(nèi)多認(rèn)為，2013年以來，保險行業(yè)尤其是壽險行業(yè)保費收入增長迅速，資產(chǎn)配置需求增大，無風(fēng)險利率的下行使得股票作為資產(chǎn)配置方式相對于債券更受保險資金青睞。

更重要的是，竺勁稱，目前來看，保險資金舉牌地產(chǎn)上市企業(yè)將帶來兩波行情，一是資金進入推動股價上漲；二是資金進入后，市場對公司價值重估。另外，部分保險公司偏好持有上市公司較高股權(quán)，傾向于獲得董事會席位。

正如竺勁所示，保險公司舉牌上市公司雖多有發(fā)生，但是，通過統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，部分險資實際上開始不滿足于財務(wù)投資進而獲得高收益，而是意在參與被舉牌上市公司的管理。

據(jù)平安證券分析師王琳統(tǒng)計，在2015年底，險資就開始顯現(xiàn)出參與管理上市公司的意圖。王琳表示，“從我們統(tǒng)計的目前保險資金舉牌的地產(chǎn)公司類型來看，當(dāng)前28家被保險資金持有的公司中25%是以獲得重大影響爭取控股為目的，46%是看好公司一線城市資產(chǎn)價值和未來發(fā)展，還有29%是布局中小市值的公司，看好公司轉(zhuǎn)型或者殼資源”。

實際上，據(jù)《證券日報》記者觀察，也有遠(yuǎn)洋集團等多家企業(yè)的董事會席位中有險資成員，且已參與日常管理。

“部分險資的收購重在爭奪上市公司主導(dǎo)權(quán)，股權(quán)分散的上市公司被繼續(xù)增持是大概率事件。”專家向《證券日報》記者表示，除了雙方有可能在養(yǎng)老地產(chǎn)等方面增加協(xié)同擴張的新產(chǎn)業(yè)外，上市公司也要加強對主動權(quán)的控制能力。

后調(diào)控時期重因城施策

防止房價過快上漲

房地產(chǎn)調(diào)控政策年年有，今年則有諸多不同。

在經(jīng)歷了公司債天量發(fā)行，二線城市地產(chǎn)異軍突起，地王項目層出不窮后，調(diào)控政策態(tài)度快速轉(zhuǎn)變。一刀切式調(diào)控翻篇，因城施策成為房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律。住建部相關(guān)人士曾向《證券日報》記者稱，今年調(diào)控思路有所細(xì)化，基本依靠地方政府自發(fā)地根據(jù)城市自身具體情況出臺調(diào)控政策。同時，將逐漸弱化短期干預(yù)，強化長效機制。

回顧2016年，調(diào)控重磅政策影響尤其變現(xiàn)在北京“930”新政的落地后引發(fā)的連鎖反應(yīng)。9月30日晚間至10月9日，短短10天時間內(nèi)，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等22個城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，重啟限購之外，信貸政策從嚴(yán)，并從供地量和限價等多方面出擊，抑制投資需求，防止房價過快上漲。

隨著國慶以來收緊性政策落地，11月份累計銷售量和銷售額增速環(huán)比分別下降2.5個和3.7個百分點，銷售均價為每平方米7114元，環(huán)比下降4.38%，調(diào)控效果凸顯。

值得關(guān)注的是，這一輪調(diào)控政策是以防止價格過快增長為核心目標(biāo)，依然采用行政手段重點解決結(jié)構(gòu)問題，而非總量問題。整體來看，一、二線城市交易量下降，預(yù)計全年銷售面積增速可能維持在20%左右，但結(jié)構(gòu)性陣痛仍難以避免，大部分三、四線城市依然深陷去庫存危機，銷售預(yù)期回落加劇廣義庫存壓力。

事實上，次輪調(diào)控政策雖是一城一策，但部分城市力度太大，給很多出臺政策力度不大的城市以壓力，因此后期有一些城市開始重新“認(rèn)房認(rèn)貸”，繼續(xù)加碼“打補丁”，最終，達成的穩(wěn)一線城市，控二線城市，盤活三、四線城市的目標(biāo)。

至于此輪調(diào)控在10天內(nèi)密集落地的背后，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一輪房價上漲過快過于集中，也是杠桿利用力度最大的一次上漲。尤其當(dāng)下各種消費貸、抵押貸很大部分進入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，甚至對上市房企來說，也出現(xiàn)多種表外資金流入多房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)象。

值得關(guān)注的是，《證券日報》記者獲得的消息則顯示，因部分城市短期內(nèi)房價過度上漲，住建部盯緊了那20多個城市，但從本質(zhì)上看，這些政策可能都是短期干預(yù)，未來政策態(tài)度將由穩(wěn)增長轉(zhuǎn)為控風(fēng)險，重點方向在于推出長效機制，在于保護，而非打壓。

鑒于此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這不是行業(yè)發(fā)展進入大拐點時期。但行業(yè)內(nèi)政策態(tài)度的快速反轉(zhuǎn)改變了市場預(yù)期，土地市場的快速透支和房企資金使用監(jiān)管的趨嚴(yán)對房企的現(xiàn)金流將提出考驗。

隨著投資客、加杠桿入市需求在調(diào)控下撤離，資金在各個城市間的輪動效應(yīng)將會結(jié)束，運營狀況不佳的房企將面臨資金壓力，其中，今年摘得地王的企業(yè)壓力尤重。

另有多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開始到期的時間，而隨著時間的推移與調(diào)控的深入，金融機構(gòu)會強化對于房企的“風(fēng)險控制”，也會采取一些“降杠桿”的措施。屆時，其將通過嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對于“風(fēng)險”房企或項目進行“風(fēng)險控制”，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。