2016年是一線城市房地產(chǎn)“瘋狂”之年，地價(jià)、房?jī)r(jià)不甘落后，都表現(xiàn)異常“神勇”。

地價(jià)不斷攀高，地王頻現(xiàn)，2016年是地價(jià)刷新歷史記錄最多的一年，一線城市住宅土地平均溢價(jià)率達(dá)到94.6%，在高地價(jià)之后，名企聯(lián)手拿地粉墨登場(chǎng)。房?jī)r(jià)的不斷攀高，知名房企收獲滿滿，十強(qiáng)房企銷售額超過(guò)2萬(wàn)億元。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度火爆，引起了監(jiān)管層的擔(dān)憂，“一城一策”的差別化調(diào)控政策隨之而來(lái)，對(duì)癥下藥，具有極強(qiáng)的針對(duì)性，一線城市房地產(chǎn)日漸回歸理性。

房地產(chǎn)過(guò)度火爆，覬覦者也隨之而來(lái)，A股房企頻遭險(xiǎn)資舉牌，可謂盛況空前。萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)波瀾起伏、精彩紛呈，不遜于好萊塢大片。

顯然，2016年是房地產(chǎn)業(yè)極不平凡的一年。

3000億元俱樂(lè)部擴(kuò)容

十強(qiáng)房企銷售總額超2萬(wàn)億元

12月11日晚，碧桂園發(fā)布公告稱，截至當(dāng)日，共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約3000億元，銷售建筑面積約3654萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)約143%及91%。這也意味著碧桂園成為繼萬(wàn)科、恒大后，成為第三家銷售金額突破3000億元的龍頭房企。

此前的12月2日，萬(wàn)科發(fā)布了其11月份銷售簡(jiǎn)報(bào)，2016年11月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積258.8萬(wàn)平方米，銷售金額294.7億元。今年前11個(gè)月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2598.7萬(wàn)平方米，銷售金額3413.6億元。

隨后的12月5日，中國(guó)恒大發(fā)布的11月份銷售業(yè)績(jī)公告稱，集團(tuán)于2016年11月份的合約銷售金額約為321.4億元，合約銷售面積約為331.1萬(wàn)平方米，合約銷售均價(jià)為每平方米9707元。截至前11個(gè)月，恒大累計(jì)合約銷售金額約達(dá)3488.5億元，完成年度合約銷售目標(biāo)3000億元的116.3%，累計(jì)合約銷售面積約為4195.0萬(wàn)平方米。

據(jù)某智庫(kù)監(jiān)測(cè)2016年1月份—11月份中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)TOP200的數(shù)據(jù)顯示，除恒大、萬(wàn)科、碧桂園外，排名第4到第6的房企，銷售金額則在2000億元上下。其中綠地集團(tuán)完成2163.4億元、保利地產(chǎn)完成1881.1億元、中海地產(chǎn)完成1848億元。今年前11個(gè)月，國(guó)內(nèi)80%房企均已完成全年銷售目標(biāo)。

同時(shí)，融創(chuàng)和綠地這一對(duì)頗有淵源的對(duì)手，也在今年跨入了千億級(jí)俱樂(lè)部。其中融創(chuàng)前11個(gè)月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1303.8億元，綠地則完成了1028億元。而華夏幸福、萬(wàn)達(dá)目前已經(jīng)完成千億元級(jí)銷售。

某研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的11月房企銷售榜單榜單顯示，目前千億元規(guī)模的房企數(shù)量已擴(kuò)容至10家（去年為7家），10強(qiáng)房企總銷售額達(dá)2萬(wàn)億元，超過(guò)21家房企規(guī)模超過(guò)500億元。此外，50強(qiáng)及百?gòu)?qiáng)房企的入榜門檻都遠(yuǎn)超過(guò)2015年全年。

此外，2015年房企前100名占比房地產(chǎn)市場(chǎng)總體規(guī)模20%左右，前10名占比17%。但從今年來(lái)看，前100名已占49%的份額，與其它13萬(wàn)家房企幾乎平分天下。按此趨勢(shì)發(fā)展，未來(lái)5年—10年，前100名會(huì)占到70%—80%，前10名會(huì)占35%—40%。這樣算來(lái)，未來(lái)前10名平均體量將達(dá)4000億元。這意味著，行業(yè)資本與資產(chǎn)將通過(guò)兼并重組等方式加速向大房企集中。

據(jù)悉，在土拍市場(chǎng)持續(xù)火熱、競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)集中度、門檻進(jìn)一步提升的趨勢(shì)下，收并購(gòu)成為了房企快速擴(kuò)張規(guī)模的重要途徑。房企在收并購(gòu)之后規(guī)模的快速擴(kuò)大，并購(gòu)企業(yè)的項(xiàng)目迅速融入并表，是2016年部分房企業(yè)績(jī)大幅提升的原因之一。

實(shí)際上，在2015年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，便曾提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，目前來(lái)看效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。?總體來(lái)看，隨著近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰加劇，恒大、萬(wàn)科、碧桂園等第一梯隊(duì)房企，憑借多年來(lái)積累的品牌資本優(yōu)勢(shì)，以及全方位的布局，未來(lái)將進(jìn)一步擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

一、二線城市現(xiàn)地王潮

北京首現(xiàn)新型土地出讓方式

2016年號(hào)稱“地王年”，拍出的樓面價(jià)屢次突破業(yè)界人士的想象底線，拿高價(jià)地成為無(wú)奈的選擇。

據(jù)某地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年是全國(guó)地王底價(jià)刷新歷史記錄最多的一年，一線城市住宅土地平均溢價(jià)率達(dá)到了94.6%，二線城市達(dá)到了65.23%，全年超過(guò)10億元的地塊高達(dá)405宗、溢價(jià)率超過(guò)100%的地王高達(dá)211宗，均創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄。

但地王頻出的邏輯背后，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，全國(guó)排名靠前的龍頭房企為避免獨(dú)攬高價(jià)地風(fēng)險(xiǎn)，告別公開(kāi)市場(chǎng)上瘋狂舉牌，尋找合作方聯(lián)合拿地，收購(gòu)股權(quán)變相買地等手段頻出。

反觀一線城市及核心二線城市的地王摘得者，多是市值處于相對(duì)中低水平的上市房企。這些企業(yè)規(guī)模不大，獲取低成本資金能力弱，開(kāi)發(fā)成本高，更缺乏多元化布局的實(shí)力，多寄望于銷售額壯大來(lái)實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展，所以愿意冒風(fēng)險(xiǎn)，希望能夠搭上市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲周期的快車，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。

此外，中小企業(yè)敢于高價(jià)拿地，行業(yè)發(fā)展半徑越發(fā)狹窄也是背后原因，一線城市已經(jīng)成為存量房市場(chǎng)，土地出讓較少，地價(jià)又高不可攀，甚至有附加條件。三、四線城市庫(kù)存過(guò)高難以消化。因此不少企業(yè)涌向二線城市拿地，爭(zhēng)奪一些市場(chǎng)化的沒(méi)有門檻的地塊，高舉高打，天價(jià)搶地。

值得注意的是，調(diào)控政策的超預(yù)期來(lái)臨，讓這些拿高價(jià)地的企業(yè)一下陷入了麻煩。鑒于地王增加了盈利風(fēng)險(xiǎn)，盡管有些舊地王多依靠新地王最終贏得了解套，但企業(yè)也為此付出了高昂的資金成本的代價(jià)。尤其目前來(lái)看，中國(guó)利率已經(jīng)開(kāi)始趨向市場(chǎng)化，天量公司債的發(fā)行，也讓中小房企分得了一點(diǎn)甜頭，但相對(duì)大型房企，這些手持高價(jià)地的中小房企資信并不高，其發(fā)展的持續(xù)性會(huì)遭到質(zhì)疑，無(wú)論是資本市場(chǎng)還是金融機(jī)構(gòu)都對(duì)其興趣不大。

而鑒于地王的集中出現(xiàn)，調(diào)控政策開(kāi)始集中落地，嚴(yán)控是產(chǎn)生地王的重要指標(biāo)，自10月份20多個(gè)城市發(fā)布趨緊性政策以后，拍出的地王已經(jīng)寥寥無(wú)幾。在北京等一線城市，政策成效明顯。

值得關(guān)注的是，在北京土地市場(chǎng)上首次出現(xiàn)了住宅地塊由開(kāi)發(fā)商100%持有租賃運(yùn)營(yíng)的新型土地出讓方式。不排除其它城市也會(huì)跟進(jìn)該種出讓土地的方式，這也是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一種手段，即租購(gòu)并舉。

事實(shí)上，對(duì)比美國(guó)及日本等大型房企業(yè)務(wù)模式來(lái)看，租賃和租賃資產(chǎn)所占業(yè)務(wù)比重均超越20%。反觀中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前大型開(kāi)發(fā)商仍以開(kāi)發(fā)銷售為主，有實(shí)力資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房企并不多。

不過(guò)，可能看到的是，臨界點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨。一方面是工業(yè)化主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展時(shí)代已經(jīng)完結(jié)，第三產(chǎn)業(yè)快速壯大之后，新納人口的住房則多是經(jīng)過(guò)有質(zhì)量的租賃來(lái)完成；另一方面，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)形式已經(jīng)距離行業(yè)天花板越來(lái)越近，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)代來(lái)臨是不可逆趨向，萬(wàn)科、龍湖已經(jīng)規(guī)劃長(zhǎng)租公寓。

據(jù)某鉆研院新近頒布的《租賃崛起》報(bào)告測(cè)算，2016年中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模為1.1萬(wàn)億元，2030年估量會(huì)超越4萬(wàn)億元。對(duì)比美日兩國(guó)典型城市來(lái)看，房?jī)r(jià)水平高的城市，租賃市場(chǎng)也得到了充分發(fā)展，40%以上收入花在房租上，規(guī)�；瘷C(jī)構(gòu)快速擴(kuò)張，品牌房企租賃資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模占比超越20%，而我國(guó)租賃市場(chǎng)開(kāi)展尚有很大空間，實(shí)踐上政府也正加快“購(gòu)租并舉”政策的落地�；蛟S，當(dāng)市場(chǎng)上租賃業(yè)態(tài)足夠成熟之際，地王就不會(huì)如此密集地誕生。