2016年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂經(jīng)歷了“冰火兩重天”：一邊，不少中小城市大量商品房賣不出去，地方企業(yè)合力采取補(bǔ)貼、促銷等手段去庫存；另一邊，一些大中城市銷售漸熱，房?jī)r(jià)在不經(jīng)意間過快上漲，10月份前后的限購(gòu)限貸等調(diào)控措施又讓市場(chǎng)快速降溫，和著季節(jié)更替一夜入秋。

樓市為何突然坐上“過山車”？該如何看待本輪樓市調(diào)控？讓房地產(chǎn)業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，未來應(yīng)當(dāng)如何作為？近日，本報(bào)記者獨(dú)家專訪萬科總裁郁亮，請(qǐng)這位中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的領(lǐng)航者盤點(diǎn)他眼中的樓市2016。

“面粉不能貴過面包”，“崩盤”風(fēng)險(xiǎn)并不存在

樓市調(diào)控政策有必要、很及時(shí)

“年初的市場(chǎng)氛圍遠(yuǎn)不像6月份之后。當(dāng)時(shí)，我們還專門設(shè)立了去庫存獎(jiǎng)項(xiàng)，想盡辦法促銷。”回顧今年樓市的變化，郁亮直言“沒有預(yù)料到”。

樓市突然坐上“過山車”，背后原因何在？

“今年這一輪房?jī)r(jià)過快上漲的一個(gè)重要特征就是金融化，在一些城市，金融杠桿確實(shí)出了些問題。”郁亮具體分析道，一方面，社會(huì)上貨幣總量擴(kuò)大、買房杠桿過高，使得很多沒有足夠購(gòu)買力的人也去搶購(gòu)房子，助長(zhǎng)了市場(chǎng)恐慌情緒，一些地方出現(xiàn)的“首付貸”更是將調(diào)節(jié)買房需求的重要工具——首付比例給“廢掉了”；另一方面，買地能用杠桿，也使得一些愿意冒險(xiǎn)的開發(fā)商高價(jià)競(jìng)拍、推高了地價(jià)，從而推高了房?jī)r(jià)，“一般來說，地價(jià)房?jī)r(jià)比在1/3左右比較合理，但有些地方卻超過了60%，‘面粉貴過面包’。我們也是進(jìn)退維谷，買地有巨大風(fēng)險(xiǎn)，不買就會(huì)被擠出市場(chǎng)。”

針對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的問題，一些大中城市于10月份前后出臺(tái)了限購(gòu)限貸等調(diào)控措施。調(diào)控在10月當(dāng)月便見到成效：據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算，10月份一、二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月份回落2.8和1.0個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市中，一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。

“這一次調(diào)控很有必要，也非常及時(shí)。”郁亮評(píng)價(jià)道，目前行業(yè)整體仍處于去庫存階段，但問題在于20多個(gè)主要城市的過快上漲很可能蔓延到別的城市，“在這個(gè)關(guān)頭‘踩剎車’非常有必要，否則一旦持續(xù)下去，可能會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展帶來不小的麻煩。”郁亮認(rèn)為，從短期來看，調(diào)控立竿見影地把房?jī)r(jià)與地價(jià)拉回了理性的軌道，“只有地價(jià)房?jī)r(jià)比回到正常的區(qū)間，房地產(chǎn)業(yè)才有更加可持續(xù)的未來。”

有人認(rèn)為，限購(gòu)限貸會(huì)抑制住合理的自住型需求、改善型需求，造成“誤傷”。郁亮認(rèn)為，“兩害相權(quán)取其輕，‘剎車’過程中難免有些‘誤傷’，但不這么做，會(huì)有更大的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。”

今后幾年，樓市走勢(shì)會(huì)怎樣，部分城市會(huì)否面臨“崩盤”風(fēng)險(xiǎn)？

“未來一年內(nèi)，全國(guó)商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房?jī)r(jià)上漲過快的城市，價(jià)格也可能回落。”在郁亮看來，“崩盤”的風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)并不存在，“杠桿過高是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的根源。目前，各國(guó)按揭貸款最低首付大多在20%以下，還有零首付的，而我國(guó)的首付比例始終較高，且居民儲(chǔ)蓄率一直處于高位，償本付息能力強(qiáng)，杠桿風(fēng)險(xiǎn)較低。過去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見了，政府調(diào)控手段也很有效很及時(shí)，房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制。”

同時(shí)，隨著人口集聚形勢(shì)的變化，不同城市間的樓市分化也將加劇。此輪房?jī)r(jià)上漲，除了北上廣深之外，“領(lǐng)漲者”中還出現(xiàn)了合肥、鄭州、武漢等一些高鐵通達(dá)的省會(huì)城市，“這些城市以前還算價(jià)格洼地，隨著前去就業(yè)的年輕人越來越多，房?jī)r(jià)也都起來了。相反，在長(zhǎng)春、沈陽、大連、唐山等城市，萬科去庫存的壓力還比較大。在一些四、五線城市，庫存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是沒錢買，而是沒人買。”