2016年，中國的房地產(chǎn)市場可謂經(jīng)歷了“冰火兩重天”：一邊，不少中小城市大量商品房賣不出去，地方企業(yè)合力采取補貼、促銷等手段去庫存；另一邊，一些大中城市銷售漸熱，房價在不經(jīng)意間過快上漲，10月份前后的限購限貸等調(diào)控措施又讓市場快速降溫，和著季節(jié)更替一夜入秋。

樓市為何突然坐上“過山車”？該如何看待本輪樓市調(diào)控？讓房地產(chǎn)業(yè)行穩(wěn)致遠，未來應當如何作為？近日，本報記者獨家專訪萬科總裁郁亮，請這位中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的領航者盤點他眼中的樓市2016。

“面粉不能貴過面包”，“崩盤”風險并不存在

樓市調(diào)控政策有必要、很及時

“年初的市場氛圍遠不像6月份之后。當時，我們還專門設立了去庫存獎項，想盡辦法促銷。”回顧今年樓市的變化，郁亮直言“沒有預料到”。

樓市突然坐上“過山車”，背后原因何在？

“今年這一輪房價過快上漲的一個重要特征就是金融化，在一些城市，金融杠桿確實出了些問題。”郁亮具體分析道，一方面，社會上貨幣總量擴大、買房杠桿過高，使得很多沒有足夠購買力的人也去搶購房子，助長了市場恐慌情緒，一些地方出現(xiàn)的“首付貸”更是將調(diào)節(jié)買房需求的重要工具——首付比例給“廢掉了”；另一方面，買地能用杠桿，也使得一些愿意冒險的開發(fā)商高價競拍、推高了地價，從而推高了房價，“一般來說，地價房價比在1/3左右比較合理，但有些地方卻超過了60%，‘面粉貴過面包’。我們也是進退維谷，買地有巨大風險，不買就會被擠出市場。”

針對房價過快上漲的問題，一些大中城市于10月份前后出臺了限購限貸等調(diào)控措施。調(diào)控在10月當月便見到成效：據(jù)國家統(tǒng)計局初步測算，10月份一、二線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月份回落2.8和1.0個百分點。70個大中城市中，一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫。

“這一次調(diào)控很有必要，也非常及時。”郁亮評價道，目前行業(yè)整體仍處于去庫存階段，但問題在于20多個主要城市的過快上漲很可能蔓延到別的城市，“在這個關頭‘踩剎車’非常有必要，否則一旦持續(xù)下去，可能會給宏觀經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展帶來不小的麻煩。”郁亮認為，從短期來看，調(diào)控立竿見影地把房價與地價拉回了理性的軌道，“只有地價房價比回到正常的區(qū)間，房地產(chǎn)業(yè)才有更加可持續(xù)的未來。”

有人認為，限購限貸會抑制住合理的自住型需求、改善型需求，造成“誤傷”。郁亮認為，“兩害相權取其輕，‘剎車’過程中難免有些‘誤傷’，但不這么做，會有更大的風險出現(xiàn)。”

今后幾年，樓市走勢會怎樣，部分城市會否面臨“崩盤”風險？

“未來一年內(nèi)，全國商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房價上漲過快的城市，價格也可能回落。”在郁亮看來，“崩盤”的風險在我國并不存在，“杠桿過高是房地產(chǎn)市場泡沫破裂的根源。目前，各國按揭貸款最低首付大多在20%以下，還有零首付的，而我國的首付比例始終較高，且居民儲蓄率一直處于高位，償本付息能力強，杠桿風險較低。過去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見了，政府調(diào)控手段也很有效很及時，房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制。”

同時，隨著人口集聚形勢的變化，不同城市間的樓市分化也將加劇。此輪房價上漲，除了北上廣深之外，“領漲者”中還出現(xiàn)了合肥、鄭州、武漢等一些高鐵通達的省會城市，“這些城市以前還算價格洼地，隨著前去就業(yè)的年輕人越來越多，房價也都起來了。相反，在長春、沈陽、大連、唐山等城市，萬科去庫存的壓力還比較大。在一些四、五線城市，庫存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是沒錢買，而是沒人買。”