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      萬科總裁郁亮:樓市不存在“崩盤”風險 要建立長效機制

      作者:未知 來源:經(jīng)濟參考報 更新時間:2016年12月12日 【字體:

      郁亮:樓市不存在“崩盤”風險 要建立長效機制

      2016年,中國的房地產(chǎn)市場可謂經(jīng)歷了“冰火兩重天”:一邊,不少中小城市大量商品房賣不出去,地方企業(yè)合力采取補貼、促銷等手段去庫存;另一邊,一些大中城市銷售漸熱,房價在不經(jīng)意間過快上漲,10月份前后的限購限貸等調(diào)控措施又讓市場快速降溫,和著季節(jié)更替一夜入秋。

      樓市為何突然坐上“過山車”?該如何看待本輪樓市調(diào)控?讓房地產(chǎn)業(yè)行穩(wěn)致遠,未來應當如何作為?近日,本報記者獨家專訪萬科總裁郁亮,請這位中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的領航者盤點他眼中的樓市2016。

      “面粉不能貴過面包”,“崩盤”風險并不存在

      樓市調(diào)控政策有必要、很及時

      “年初的市場氛圍遠不像6月份之后。當時,我們還專門設立了去庫存獎項,想盡辦法促銷。”回顧今年樓市的變化,郁亮直言“沒有預料到”。

      樓市突然坐上“過山車”,背后原因何在?

      “今年這一輪房價過快上漲的一個重要特征就是金融化,在一些城市,金融杠桿確實出了些問題。”郁亮具體分析道,一方面,社會上貨幣總量擴大、買房杠桿過高,使得很多沒有足夠購買力的人也去搶購房子,助長了市場恐慌情緒,一些地方出現(xiàn)的“首付貸”更是將調(diào)節(jié)買房需求的重要工具——首付比例給“廢掉了”;另一方面,買地能用杠桿,也使得一些愿意冒險的開發(fā)商高價競拍、推高了地價,從而推高了房價,“一般來說,地價房價比在1/3左右比較合理,但有些地方卻超過了60%,‘面粉貴過面包’。我們也是進退維谷,買地有巨大風險,不買就會被擠出市場。”

      針對房價過快上漲的問題,一些大中城市于10月份前后出臺了限購限貸等調(diào)控措施。調(diào)控在10月當月便見到成效:據(jù)國家統(tǒng)計局初步測算,10月份一、二線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%,分別比9月份回落2.8和1.0個百分點。70個大中城市中,一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫。

      “這一次調(diào)控很有必要,也非常及時。”郁亮評價道,目前行業(yè)整體仍處于去庫存階段,但問題在于20多個主要城市的過快上漲很可能蔓延到別的城市,“在這個關頭‘踩剎車’非常有必要,否則一旦持續(xù)下去,可能會給宏觀經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展帶來不小的麻煩。”郁亮認為,從短期來看,調(diào)控立竿見影地把房價與地價拉回了理性的軌道,“只有地價房價比回到正常的區(qū)間,房地產(chǎn)業(yè)才有更加可持續(xù)的未來。”

      有人認為,限購限貸會抑制住合理的自住型需求、改善型需求,造成“誤傷”。郁亮認為,“兩害相權取其輕,‘剎車’過程中難免有些‘誤傷’,但不這么做,會有更大的風險出現(xiàn)。”

      今后幾年,樓市走勢會怎樣,部分城市會否面臨“崩盤”風險?

      “未來一年內(nèi),全國商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房價上漲過快的城市,價格也可能回落。”在郁亮看來,“崩盤”的風險在我國并不存在,“杠桿過高是房地產(chǎn)市場泡沫破裂的根源。目前,各國按揭貸款最低首付大多在20%以下,還有零首付的,而我國的首付比例始終較高,且居民儲蓄率一直處于高位,償本付息能力強,杠桿風險較低。過去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見了,政府調(diào)控手段也很有效很及時,房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制。”

      同時,隨著人口集聚形勢的變化,不同城市間的樓市分化也將加劇。此輪房價上漲,除了北上廣深之外,“領漲者”中還出現(xiàn)了合肥、鄭州、武漢等一些高鐵通達的省會城市,“這些城市以前還算價格洼地,隨著前去就業(yè)的年輕人越來越多,房價也都起來了。相反,在長春、沈陽、大連、唐山等城市,萬科去庫存的壓力還比較大。在一些四、五線城市,庫存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是沒錢買,而是沒人買。”

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