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      萬科總裁郁亮:樓市不存在“崩盤”風(fēng)險(xiǎn) 要建立長(zhǎng)效機(jī)制

      作者:未知 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 更新時(shí)間:2016年12月12日 【字體:

      郁亮:樓市不存在“崩盤”風(fēng)險(xiǎn) 要建立長(zhǎng)效機(jī)制

      2016年,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂經(jīng)歷了“冰火兩重天”:一邊,不少中小城市大量商品房賣不出去,地方企業(yè)合力采取補(bǔ)貼、促銷等手段去庫存;另一邊,一些大中城市銷售漸熱,房?jī)r(jià)在不經(jīng)意間過快上漲,10月份前后的限購(gòu)限貸等調(diào)控措施又讓市場(chǎng)快速降溫,和著季節(jié)更替一夜入秋。

      樓市為何突然坐上“過山車”?該如何看待本輪樓市調(diào)控?讓房地產(chǎn)業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn),未來應(yīng)當(dāng)如何作為?近日,本報(bào)記者獨(dú)家專訪萬科總裁郁亮,請(qǐng)這位中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的領(lǐng)航者盤點(diǎn)他眼中的樓市2016。

      “面粉不能貴過面包”,“崩盤”風(fēng)險(xiǎn)并不存在

      樓市調(diào)控政策有必要、很及時(shí)

      “年初的市場(chǎng)氛圍遠(yuǎn)不像6月份之后。當(dāng)時(shí),我們還專門設(shè)立了去庫存獎(jiǎng)項(xiàng),想盡辦法促銷。”回顧今年樓市的變化,郁亮直言“沒有預(yù)料到”。

      樓市突然坐上“過山車”,背后原因何在?

      “今年這一輪房?jī)r(jià)過快上漲的一個(gè)重要特征就是金融化,在一些城市,金融杠桿確實(shí)出了些問題。”郁亮具體分析道,一方面,社會(huì)上貨幣總量擴(kuò)大、買房杠桿過高,使得很多沒有足夠購(gòu)買力的人也去搶購(gòu)房子,助長(zhǎng)了市場(chǎng)恐慌情緒,一些地方出現(xiàn)的“首付貸”更是將調(diào)節(jié)買房需求的重要工具——首付比例給“廢掉了”;另一方面,買地能用杠桿,也使得一些愿意冒險(xiǎn)的開發(fā)商高價(jià)競(jìng)拍、推高了地價(jià),從而推高了房?jī)r(jià),“一般來說,地價(jià)房?jī)r(jià)比在1/3左右比較合理,但有些地方卻超過了60%,‘面粉貴過面包’。我們也是進(jìn)退維谷,買地有巨大風(fēng)險(xiǎn),不買就會(huì)被擠出市場(chǎng)。”

      針對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的問題,一些大中城市于10月份前后出臺(tái)了限購(gòu)限貸等調(diào)控措施。調(diào)控在10月當(dāng)月便見到成效:據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算,10月份一、二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%,分別比9月份回落2.8和1.0個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市中,一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。

      “這一次調(diào)控很有必要,也非常及時(shí)。”郁亮評(píng)價(jià)道,目前行業(yè)整體仍處于去庫存階段,但問題在于20多個(gè)主要城市的過快上漲很可能蔓延到別的城市,“在這個(gè)關(guān)頭‘踩剎車’非常有必要,否則一旦持續(xù)下去,可能會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展帶來不小的麻煩。”郁亮認(rèn)為,從短期來看,調(diào)控立竿見影地把房?jī)r(jià)與地價(jià)拉回了理性的軌道,“只有地價(jià)房?jī)r(jià)比回到正常的區(qū)間,房地產(chǎn)業(yè)才有更加可持續(xù)的未來。”

      有人認(rèn)為,限購(gòu)限貸會(huì)抑制住合理的自住型需求、改善型需求,造成“誤傷”。郁亮認(rèn)為,“兩害相權(quán)取其輕,‘剎車’過程中難免有些‘誤傷’,但不這么做,會(huì)有更大的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。”

      今后幾年,樓市走勢(shì)會(huì)怎樣,部分城市會(huì)否面臨“崩盤”風(fēng)險(xiǎn)?

      “未來一年內(nèi),全國(guó)商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房?jī)r(jià)上漲過快的城市,價(jià)格也可能回落。”在郁亮看來,“崩盤”的風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)并不存在,“杠桿過高是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的根源。目前,各國(guó)按揭貸款最低首付大多在20%以下,還有零首付的,而我國(guó)的首付比例始終較高,且居民儲(chǔ)蓄率一直處于高位,償本付息能力強(qiáng),杠桿風(fēng)險(xiǎn)較低。過去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見了,政府調(diào)控手段也很有效很及時(shí),房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制。”

      同時(shí),隨著人口集聚形勢(shì)的變化,不同城市間的樓市分化也將加劇。此輪房?jī)r(jià)上漲,除了北上廣深之外,“領(lǐng)漲者”中還出現(xiàn)了合肥、鄭州、武漢等一些高鐵通達(dá)的省會(huì)城市,“這些城市以前還算價(jià)格洼地,隨著前去就業(yè)的年輕人越來越多,房?jī)r(jià)也都起來了。相反,在長(zhǎng)春、沈陽、大連、唐山等城市,萬科去庫存的壓力還比較大。在一些四、五線城市,庫存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是沒錢買,而是沒人買。”

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