“房子是用來住的，不是用來炒的”，16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議戰(zhàn)略性地重新定位了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。會(huì)議明確讓其真正回歸居住屬性，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)多年緩行的長效機(jī)制建設(shè)有望真正進(jìn)入快車道。

多位專家在接受中新社記者采訪時(shí)指出，如何讓房子“炒不起來”，減弱樓市的金融屬性，防止大起大落，是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的重要方向。為實(shí)現(xiàn)這一定位轉(zhuǎn)變，明年中國的房地產(chǎn)政策可能出現(xiàn)三大主要著力點(diǎn)。

理順供求關(guān)系

自1998年大規(guī)模“房改”以來，近20年時(shí)間，中國樓市出現(xiàn)爆發(fā)式增長，逐漸成長為一個(gè)十萬億(人民幣)級(jí)的龐大市場(chǎng)。但樓市發(fā)展卻出現(xiàn)區(qū)域冷熱不均，供需錯(cuò)配的結(jié)構(gòu)性問題。

“一二線大城市樓市過熱，但很多三四線城市樓市怎么都炒不起來，這是供求關(guān)系決定的”，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌說，“穩(wěn)樓市”首先要理順供求。

在供給方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。供不應(yīng)求的地區(qū)增加土地供應(yīng)，無疑是平抑房價(jià)和緩和供求的重要手段。

在需求層面，會(huì)議提出，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。顧云昌指出，除限購、限貸等行政性手段外，更要在城市化過程中，主動(dòng)調(diào)整人口、產(chǎn)業(yè)等的配置，減少特大城市中心城區(qū)的人口導(dǎo)入。

比如：可以考慮完善醫(yī)療、教育、產(chǎn)業(yè)等配套，將中心城區(qū)的人口特別是老年人吸引到周邊的小城鎮(zhèn)居住。

降杠桿防范金融風(fēng)險(xiǎn)

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出，“當(dāng)前的一個(gè)顯著問題在于從開發(fā)商，到地方政府再到購房者，房地產(chǎn)領(lǐng)域的每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及杠桿的使用，層層疊加之下，地價(jià)和房價(jià)都被數(shù)倍擴(kuò)大，風(fēng)險(xiǎn)累加”，降杠桿，防范金融風(fēng)險(xiǎn)將成為“穩(wěn)樓市”的關(guān)鍵。

今年9月30日以來，中國20多個(gè)城市密集出臺(tái)了50多項(xiàng)樓市調(diào)控政策，其中提高二套房的首付比例被普遍應(yīng)用于多地的樓市調(diào)控政策當(dāng)中。隨后以上海、天津收緊房貸政策為代表的新一輪調(diào)控潮，更是以金融端的全面收緊為標(biāo)志。加之，此前一輪打擊“首付貸”的政策，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年各地已開始有意識(shí)地降杠桿，防控金融風(fēng)險(xiǎn)。

胡景暉指出，這種防控明年有望從嚴(yán)，一是操作上更加嚴(yán)格，二是現(xiàn)在一些大額信用卡支付、消費(fèi)貸、裝修貸等大多是變相的首付貸，未來這些渠道可能會(huì)被徹底堵死。

當(dāng)然，在防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也不能誤傷合理的購房和貸款需求。會(huì)議提出，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。

多部門合力改革

樓市分化加劇和房價(jià)的“大起大落”反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的病灶并不僅僅發(fā)生在樓市本身，而需要從整個(gè)“免疫系統(tǒng)”入手根治。

中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤平均化的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與政府調(diào)控機(jī)制。這一機(jī)制的建立需要從金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等各領(lǐng)域聯(lián)合發(fā)力，而且也需要配合實(shí)體經(jīng)濟(jì)的提振。

胡景暉指出，房地產(chǎn)的問題更多在于產(chǎn)業(yè)、人口、教育、醫(yī)療等資源能否均衡布局。這并非一個(gè)部門能夠解決，而是需要多部門“打破門戶之見”，共同參與和規(guī)劃。

顧云昌也認(rèn)為，缺乏投資渠道是中國樓市容易走向投資、投機(jī)化的主要原因�，F(xiàn)在大多數(shù)民眾投資存在一種“非股即房”的現(xiàn)象，這不僅易導(dǎo)致房股兩市出現(xiàn)“你漲我跌”的蹺蹺板行情，還容易導(dǎo)致大漲大跌，于市場(chǎng)穩(wěn)定不利。專家建議盡快推出房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)等樓市間接投資渠道。

另外，房產(chǎn)稅等既能充當(dāng)?shù)胤秸�府�?cái)源，降低地方政府土地財(cái)政依賴，又能將房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收從交易環(huán)節(jié)后移至持有環(huán)節(jié)，抑制“炒房”的手段被寄予厚望，或加快進(jìn)入立法程序。

土地、財(cái)稅、立法等解決房地產(chǎn)領(lǐng)域根本問題的改革多年來一直阻力重重。此番中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署的長效機(jī)制建設(shè)能否持續(xù)進(jìn)行，能否真正讓“限購”“限貸”等行政性調(diào)控手段逐漸淡出，考驗(yàn)決策層的調(diào)控技巧。