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      房貸利率還有多少上升空間 專家:1.3個百分點左右

      作者:未知 來源:證券日報 更新時間:2017年10月28日 【字體:

      最近,“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位再次被官方強調,這意味著近一年來連續(xù)不斷的房地產嚴調控政策將延續(xù)。從房貸市場的角度看,全國首套房利率已經連續(xù)九個月上漲,9月末全國首套房平均利率達到5.22%,二套房利率為5.6%,均創(chuàng)下了本輪利率上升和房地產調控周期的新高。許多潛在購房者不禁要問:房貸利率還會漲上去嗎?未來按揭貸款市場的趨勢如何?

      房貸利率緣何連續(xù)上漲?

      過去一年來,央行通過公開市場操作、上調資金市場操作利率等政策來實施微幅收緊的貨幣政策,但貸款基準利率始終未調整。因此,商業(yè)銀行通過調整房貸利率浮動幅度,來貫徹落實決策部門房地產調控的政策意圖。

      事實上,從2016年9月30日以來,房地產調控政策層層收緊,特別是2016年年底,中央經濟工作會議明確了“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位后,中央各部門、各大城市密集推出了一系列房地產調控措施。有媒體統(tǒng)計,2017年1-9月份,中央和地方有關房地產調控的政策已經接近180次。央行、銀監(jiān)會等部門此前支持首套房信貸政策的表態(tài)避而不談,取而代之的是全面限制房地產市場各類信貸。今年下半年,監(jiān)管部門嚴查消費貸進入房地產市場,最近央行行長明確提出“警惕并防控房地產市場泡沫風險”。

      某種意義上講,房地產信貸業(yè)務已經到了“露頭就打”的局面。在此大環(huán)境下,各大商業(yè)銀行順勢連續(xù)提高房貸利率也在所難免。從數(shù)據(jù)上看,今年以來,全國首套房按揭貸款利率從4.45%連續(xù)上調至5.22%,二套房按揭貸款利率漲幅相對平緩,但仍從5.39%上升至5.6%。

      房貸利率還能升多少?

      大多數(shù)商業(yè)銀行作為國有金融機構,貫徹落實中央房地產調控政策是其職責所在。然而,在放貸過程中,商業(yè)銀行仍需要遵循財務可持續(xù)的原則,即商業(yè)銀行資金成本不應長期低于房貸利率。筆者從以下兩個方面來大體評估商業(yè)銀行資金成本與房貸利率的關系。

      首先是銀行理財產品收益率。由于近年來央行存款基準利率保持不變,銀行理財產品收益率可以大體反映商業(yè)銀行負債端的資金成本波動。歷史上,央行發(fā)布的金融機構按揭貸款加權利率都高于銀行理財產品收益率2個百分點左右,這2個百分點正是維持商業(yè)銀行財務可持續(xù)的息差。但2017年以來,隨著央行微幅收緊貨幣政策實施,理財產品收益率迅速攀升,至9月末已達到4.8%,超過6月末個人按揭貸款加權利率4.69%。

      因此,理論上講,若以銀行理財產品收益率來衡量銀行資金成本,房貸利率可能會上升到6.8%左右。事實上,在2011年年末和2014年末初,理財產品收益率達到階段性新高的兩個時間點,按揭貸款利率也曾分別達到7.62%和6.96%的高點,高于同期理財產品收益率2個百分點左右。

      其次是同業(yè)存款利率。對于許多中小型商業(yè)銀行而言,同業(yè)存款是其重要的資金來源,因此同業(yè)存款利率是衡量其資金成本的基準之一,這對于中小銀行的按揭貸款業(yè)務也不例外。2016年四季度以來,商業(yè)銀行同業(yè)存款利率從2.85%持續(xù)上升至2017年4月份的4.8%左右,但5月份以來金融去杠桿使得同業(yè)存款利率有所回落,不過仍維持在4.5%以上的高位,如果再加上2%左右的息差,房貸利率上限也大體在6.5%左右。

      綜合來看,在當前房地產市場調控和利率市場化的大環(huán)境下,若僅考慮商業(yè)銀行按照財務可持續(xù)原則開展按揭貸款業(yè)務,同時假設銀行負債成本——銀行理財產品收益率和同業(yè)存款利率保持窄幅波動,那么房貸利率可能會緩慢上升到6.5%-6.8%的水平。由此可以預計,無論是首套房還是二套房,其按揭利率可能還有1.3個百分點左右的上升幅度。

      按揭貸款市場將往何處去?

      當前,在貸款基準利率保持不變的情況下,商業(yè)銀行為了保持負債成本持續(xù)高位情況下的財務可持續(xù),將繼續(xù)采取以下兩種策略:一是各種按揭利率折扣相繼消失,取而代之的是在首套房、二套房按揭利率基準利率上予以上浮,從而引導按揭貸款利率上升;二是拖延放款時間,減少貸款額度,變相提高按揭貸款難度,或者干脆直接取消房貸業(yè)務,這種現(xiàn)象在二季度以來并不鮮見。

      此外,在當前貸款基準利率調節(jié)作用越來越弱的情況下,商業(yè)銀行在設計按揭貸款產品時,將會進行一定程度的創(chuàng)新。例如,隨著商業(yè)銀行長期資產負債配置能力提升,為了穩(wěn)定購房者的利率預期,監(jiān)管部門將可能鼓勵商業(yè)銀行開發(fā)出長期固定利率按揭產品,利率水平不再跟隨央行貸款基準利率而變化。這對于潛在購房者來說,將能夠提前鎖定按揭利率波動的風險,更好地評估自身的還款能力,防范家庭財務風險。

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