9月16號(hào)下午，張麗突然接到中介電話(huà)說(shuō)，房貸利率要上調(diào)了，如果想買(mǎi)就趕緊定下來(lái)。

自從年初拿到北京戶(hù)口指標(biāo)后，張麗一直跟男友考慮準(zhǔn)備買(mǎi)婚房的問(wèn)題。這中間經(jīng)過(guò)了年初的房?jī)r(jià)暴漲、“317房地產(chǎn)新政”后樓市的蕭條，8月出臺(tái)的租售同權(quán)的政策……倆人一邊看房一遍猶豫，同時(shí)也想觀(guān)望一下，房?jī)r(jià)能不能再降降？

回顧大半年的預(yù)備買(mǎi)房之路，張麗感受最深的是房貸政策不斷“加碼”：自3月17日北京房地產(chǎn)調(diào)控新政發(fā)布以來(lái)，北京地區(qū)大部分銀行逐漸上調(diào)首付比例，落實(shí)“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”的首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并停止審批25年以上的住房貸款。銀行在首套房貸利率方面一再上調(diào)，首套房貸款利率折扣從年初的八五折上調(diào)至九折、九五折、五六月份開(kāi)始重回基準(zhǔn)利率、再到近期在基準(zhǔn)利率上浮5%—10%。

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)從工行、建行以及中行總行人士了解到，從9月14日起，上述三家銀行北京分行的首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整為基準(zhǔn)上浮5%。此外，股份制上調(diào)幅度高于國(guó)有大行，為10%。這也得到了央行營(yíng)業(yè)管理部（北京）表態(tài)支持。

而對(duì)張麗而言，雖然看中的那套兩居室總價(jià)較“317”新政之前降了將近20%，但是目前利率上浮之后，面臨還貸壓力在提高，貸款審批手續(xù)也更慢了。

中介口中的“913新政”

記者走訪(fǎng)一家中介機(jī)構(gòu)的銀行面簽中心發(fā)現(xiàn)，目前各銀行貸款利率基本都有上浮現(xiàn)象，幅度不一。

其中，國(guó)有銀行利率上調(diào)幅度相對(duì)較小，工行、建行、農(nóng)行在基準(zhǔn)利率上浮5%，放款時(shí)間均不確定，可能要兩個(gè)月后甚至明年年初；中行雖然同樣上浮5%，放款時(shí)間兩周左右，比較及時(shí)。股份制銀行上浮幅度較大，民生銀行、中信銀行、廣發(fā)銀行是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上首套上浮10%，二套上浮20%且放款時(shí)間均不能保證。

一位鏈家房產(chǎn)中介人士對(duì)記者表示，“9月13日傳達(dá)了最新的貸款利率政策。具體是誰(shuí)下發(fā)的文件尚不清楚，但是從9月14日開(kāi)始，還沒(méi)有進(jìn)行網(wǎng)簽的就需要按照新的利率執(zhí)行了。”

9月13日之后執(zhí)行新的房貸利率政策，是各大銀行不約而同之舉嗎？工行北分一位員工對(duì)記者表示，調(diào)高房貸利率的指示來(lái)自于銀行的內(nèi)部文件，但其只是接到相關(guān)指示，并沒(méi)有看到具體文件。而一位大型股份制銀行信貸員工對(duì)記者表示，“公司的確有關(guān)于利率上浮的來(lái)自?xún)?nèi)部指示，具體是哪個(gè)部門(mén)下達(dá)的文件，尚不清楚。”

“網(wǎng)簽流程在9月13號(hào)及之前完成的，如果在工行提交商貸資料，且能在9月30號(hào)完成審批的，執(zhí)行基準(zhǔn)利率。如14日及之后做完網(wǎng)簽的，最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.05倍，根據(jù)征信情況酌情上浮。”工行一位房地產(chǎn)信貸人員對(duì)記者表示。

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)從工行總行人士處獲悉，自2017年9月14日（含）起，該行北京分行首套個(gè)人住房貸款執(zhí)行利率調(diào)整為原則上不得低于人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.05倍。建行方面回復(fù)稱(chēng)，9月14日起，該行北京分行目前首套住房貸款利率價(jià)格為基準(zhǔn)上浮5%，并會(huì)根據(jù)客戶(hù)的資信狀況差異化定價(jià)。中行方面表示，該行北京分行的首套房貸利率像工、建、農(nóng)行一樣，上浮5%。“對(duì)于首套購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款利率本身不是最大的問(wèn)題，關(guān)鍵是能否足額及時(shí)獲得貸款，這是需要關(guān)注的內(nèi)容。當(dāng)前購(gòu)房者應(yīng)該更多的關(guān)注首付比例和貸款的審批效率，而不是簡(jiǎn)單的利率上浮的內(nèi)容。”易居研究院智庫(kù)中心研究中心嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

央行表態(tài)支持

9月19日晚間，央行營(yíng)業(yè)管理部對(duì)銀行此舉表態(tài)支持。“近日，北京地區(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率，調(diào)整后首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%成為主流。人民銀行營(yíng)業(yè)管理部也注意到了這一點(diǎn)。房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、市場(chǎng)利率整體上揚(yáng)的背景下，根據(jù)市場(chǎng)資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向，對(duì)此人民銀行營(yíng)業(yè)管理部積極支持。”

央行營(yíng)管部表示提高利率有利于鞏固北京房地產(chǎn)調(diào)控成效，“2017年3月以來(lái)，北京市出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施并取得了初步成效，銀行作為房地產(chǎn)信貸政策的執(zhí)行主體，主動(dòng)配合房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，通過(guò)提高個(gè)人住房貸款利率抑制需求過(guò)度增長(zhǎng)，有利于進(jìn)一步鞏固北京市房地產(chǎn)調(diào)控所取得的成效。”“從本次房貸利率調(diào)整時(shí)間和調(diào)整幅度看，是各家銀行根據(jù)資金成本變化、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況、自身市場(chǎng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)策略和資產(chǎn)負(fù)債管理需要進(jìn)行的自主調(diào)整，部分銀行通過(guò)提高房貸利率壓縮個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸支持力度。”央行營(yíng)業(yè)管理部稱(chēng)。

利率上調(diào)背后原因或是為了抑制近幾年快速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)貸款和加杠桿。海通證券研究所副所長(zhǎng)姜超表示，近年來(lái)居民貸款激增，且房地產(chǎn)高杠桿現(xiàn)象嚴(yán)重。“14年的居民的新增中長(zhǎng)期貸款只有2.2萬(wàn)億，15年升至3萬(wàn)億，16年激增至5.7萬(wàn)億，再加上8千億公積金貸款，16年居民與地產(chǎn)有關(guān)的貸款達(dá)到6.5萬(wàn)億，幾乎一半的地產(chǎn)銷(xiāo)售都靠貸款，而當(dāng)年中國(guó)的GDP也就在70萬(wàn)億出頭。”

平安證券專(zhuān)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家張明也認(rèn)為，當(dāng)前銀行及金融行業(yè)在多大程度上被房地產(chǎn)所“綁架”，以及房地產(chǎn)行業(yè)一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)暴露，可能給銀行業(yè)及金融市場(chǎng)帶來(lái)的連鎖負(fù)面影響。“商業(yè)銀行總體涉房貸款規(guī)模接近四成。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大規(guī)模下跌，接近四成的銀行貸款都可能受到關(guān)聯(lián)影響。”張明及其團(tuán)隊(duì)研究表明，截止到2017年上半年，我國(guó)商業(yè)銀行涉房貸款總規(guī)模約43.3萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額37.8%，占銀行總資產(chǎn)25.5%。其中，個(gè)人住房貸款20.1萬(wàn)億，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款7.8萬(wàn)億，其他房地產(chǎn)貸款1.8萬(wàn)億，以房地產(chǎn)作為抵押物的其他貸款13.6萬(wàn)億。

張明研究認(rèn)為，不同類(lèi)型銀行的涉房貸款結(jié)構(gòu)存在差異。從規(guī)模上看：五大行涉房貸款規(guī)模最大，其次為城商、農(nóng)商、其他機(jī)構(gòu)，十二家股份制銀行涉房貸款規(guī)模最小；從占比上看：五大行涉房貸款占總貸款比例最低，其次為股份制銀行，城商、農(nóng)商、其他機(jī)構(gòu)最高；從房貸結(jié)構(gòu)看：五大行個(gè)人住房貸款占比較高，開(kāi)發(fā)貸占比較低；股份制銀行總體開(kāi)發(fā)貸占比較高，個(gè)人住房貸款占比分化較大，與各銀行業(yè)務(wù)重點(diǎn)不同有關(guān)；城商、農(nóng)商、其他機(jī)構(gòu)一般個(gè)人住房貸款比重較低，直接房貸總量也相對(duì)較小。

房?jī)r(jià)跌了，還貸增加了

房?jī)r(jià)下跌對(duì)剛需買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)可能是喜訊，但對(duì)銀行來(lái)說(shuō)增加的是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和隨之而來(lái)的壓力。“房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā)，農(nóng)商行和股份制銀行將首當(dāng)其沖，國(guó)有商業(yè)銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。綜合壓力測(cè)試結(jié)果與其他定性角度考慮，我們認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌20%即會(huì)給銀行業(yè)帶來(lái)巨大壓力。”張明認(rèn)為。但同時(shí)，“隨著調(diào)控升級(jí)與利率攀升，個(gè)人住房貸款增速已有顯著放緩。”

不過(guò)，銀行上調(diào)貸款利率，同時(shí)貸款期限也在由以前的30年縮短至25年，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，最直接的影響是加重月供負(fù)擔(dān)。

“對(duì)于一些首付本身壓力就很大，勉強(qiáng)購(gòu)房的群體來(lái)說(shuō)，那么后續(xù)月供的壓力也會(huì)增加，這樣就需要此類(lèi)購(gòu)房者繼續(xù)統(tǒng)籌好貸款的事項(xiàng)。”易居研究院智庫(kù)中心研究中心嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

以100萬(wàn)元貸款為例，首套房貸利率從原來(lái)基準(zhǔn)利率的4.9%，上調(diào)到10%，25年期計(jì)算，月供從之前的5787.8元增加至6075.4元，增加了287.6元。相比“3·17”樓市新政前的利率85折優(yōu)惠來(lái)說(shuō)，月供則增加了1202.7元。

月供增加，同時(shí)也意味著房屋總價(jià)提高了。張麗這樣算了一筆賬：如果按照首套房貸款利率上浮到基準(zhǔn)利率的1.1倍來(lái)計(jì)算，他們中意的那套兩居室，年初價(jià)格500萬(wàn)左右，預(yù)計(jì)200萬(wàn)首付，貸款300萬(wàn)。但是年初房貸利率8.5折到9折之間，按照9折計(jì)算，貸款25年，等額本息還款方式，還貸總額496萬(wàn)；現(xiàn)在利率上浮到基準(zhǔn)利率的1.1倍，貸款300萬(wàn)、期限25年，等額本息還款方式，還貸總共510萬(wàn)。這套年初500萬(wàn)的房子，“317”新政前最高點(diǎn)漲到600萬(wàn)，現(xiàn)在跌20%，到了480萬(wàn)，感覺(jué)跌幅特別大。而與年初相比，房?jī)r(jià)雖跌了20萬(wàn)，貸款卻要多還14萬(wàn)元。

此時(shí)，中介還在不斷的催促她“趕緊定下來(lái)”。中介給她發(fā)信息說(shuō)，“目前咱們基準(zhǔn)利率是4.9，上浮20%也就是5.88，也不算高！我記得以前基準(zhǔn)利率是6.55，不讓貸才能最讓人頭疼的！”