9月16號下午，張麗突然接到中介電話說，房貸利率要上調(diào)了，如果想買就趕緊定下來。

自從年初拿到北京戶口指標后，張麗一直跟男友考慮準備買婚房的問題。這中間經(jīng)過了年初的房價暴漲、“317房地產(chǎn)新政”后樓市的蕭條，8月出臺的租售同權(quán)的政策……倆人一邊看房一遍猶豫，同時也想觀望一下，房價能不能再降降？

回顧大半年的預(yù)備買房之路，張麗感受最深的是房貸政策不斷“加碼”：自3月17日北京房地產(chǎn)調(diào)控新政發(fā)布以來，北京地區(qū)大部分銀行逐漸上調(diào)首付比例，落實“認房認貸又認離”的首套認定標準，并停止審批25年以上的住房貸款。銀行在首套房貸利率方面一再上調(diào)，首套房貸款利率折扣從年初的八五折上調(diào)至九折、九五折、五六月份開始重回基準利率、再到近期在基準利率上浮5%—10%。

經(jīng)濟觀察報從工行、建行以及中行總行人士了解到，從9月14日起，上述三家銀行北京分行的首套個人住房貸款利率調(diào)整為基準上浮5%。此外，股份制上調(diào)幅度高于國有大行，為10%。這也得到了央行營業(yè)管理部（北京）表態(tài)支持。

而對張麗而言，雖然看中的那套兩居室總價較“317”新政之前降了將近20%，但是目前利率上浮之后，面臨還貸壓力在提高，貸款審批手續(xù)也更慢了。

中介口中的“913新政”

記者走訪一家中介機構(gòu)的銀行面簽中心發(fā)現(xiàn)，目前各銀行貸款利率基本都有上浮現(xiàn)象，幅度不一。

其中，國有銀行利率上調(diào)幅度相對較小，工行、建行、農(nóng)行在基準利率上浮5%，放款時間均不確定，可能要兩個月后甚至明年年初；中行雖然同樣上浮5%，放款時間兩周左右，比較及時。股份制銀行上浮幅度較大，民生銀行、中信銀行、廣發(fā)銀行是在基準利率基礎(chǔ)上首套上浮10%，二套上浮20%且放款時間均不能保證。

一位鏈家房產(chǎn)中介人士對記者表示，“9月13日傳達了最新的貸款利率政策。具體是誰下發(fā)的文件尚不清楚，但是從9月14日開始，還沒有進行網(wǎng)簽的就需要按照新的利率執(zhí)行了。”

9月13日之后執(zhí)行新的房貸利率政策，是各大銀行不約而同之舉嗎？工行北分一位員工對記者表示，調(diào)高房貸利率的指示來自于銀行的內(nèi)部文件，但其只是接到相關(guān)指示，并沒有看到具體文件。而一位大型股份制銀行信貸員工對記者表示，“公司的確有關(guān)于利率上浮的來自內(nèi)部指示，具體是哪個部門下達的文件，尚不清楚。”

“網(wǎng)簽流程在9月13號及之前完成的，如果在工行提交商貸資料，且能在9月30號完成審批的，執(zhí)行基準利率。如14日及之后做完網(wǎng)簽的，最低執(zhí)行基準利率1.05倍，根據(jù)征信情況酌情上浮。”工行一位房地產(chǎn)信貸人員對記者表示。

經(jīng)濟觀察報從工行總行人士處獲悉，自2017年9月14日（含）起，該行北京分行首套個人住房貸款執(zhí)行利率調(diào)整為原則上不得低于人民銀行同期同檔次基準利率的1.05倍。建行方面回復(fù)稱，9月14日起，該行北京分行目前首套住房貸款利率價格為基準上浮5%，并會根據(jù)客戶的資信狀況差異化定價。中行方面表示，該行北京分行的首套房貸利率像工、建、農(nóng)行一樣，上浮5%。“對于首套購房者來說，貸款利率本身不是最大的問題，關(guān)鍵是能否足額及時獲得貸款，這是需要關(guān)注的內(nèi)容。當前購房者應(yīng)該更多的關(guān)注首付比例和貸款的審批效率，而不是簡單的利率上浮的內(nèi)容。”易居研究院智庫中心研究中心嚴躍進告訴記者。

央行表態(tài)支持

9月19日晚間，央行營業(yè)管理部對銀行此舉表態(tài)支持。“近日，北京地區(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率，調(diào)整后首套房貸利率較基準利率上浮5%-10%成為主流。人民銀行營業(yè)管理部也注意到了這一點。房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上揚的背景下，根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向，對此人民銀行營業(yè)管理部積極支持。”

央行營管部表示提高利率有利于鞏固北京房地產(chǎn)調(diào)控成效，“2017年3月以來，北京市出臺了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施并取得了初步成效，銀行作為房地產(chǎn)信貸政策的執(zhí)行主體，主動配合房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，通過提高個人住房貸款利率抑制需求過度增長，有利于進一步鞏固北京市房地產(chǎn)調(diào)控所取得的成效。”“從本次房貸利率調(diào)整時間和調(diào)整幅度看，是各家銀行根據(jù)資金成本變化、同業(yè)競爭情況、自身市場規(guī)模、經(jīng)營策略和資產(chǎn)負債管理需要進行的自主調(diào)整，部分銀行通過提高房貸利率壓縮個人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模，加大對實體經(jīng)濟信貸支持力度。”央行營業(yè)管理部稱。

利率上調(diào)背后原因或是為了抑制近幾年快速增長的房地產(chǎn)貸款和加杠桿。海通證券研究所副所長姜超表示，近年來居民貸款激增，且房地產(chǎn)高杠桿現(xiàn)象嚴重。“14年的居民的新增中長期貸款只有2.2萬億，15年升至3萬億，16年激增至5.7萬億，再加上8千億公積金貸款，16年居民與地產(chǎn)有關(guān)的貸款達到6.5萬億，幾乎一半的地產(chǎn)銷售都靠貸款，而當年中國的GDP也就在70萬億出頭。”

平安證券專業(yè)經(jīng)濟學家張明也認為，當前銀行及金融行業(yè)在多大程度上被房地產(chǎn)所“綁架”，以及房地產(chǎn)行業(yè)一旦發(fā)生風險暴露，可能給銀行業(yè)及金融市場帶來的連鎖負面影響。“商業(yè)銀行總體涉房貸款規(guī)模接近四成。一旦房價出現(xiàn)大規(guī)模下跌，接近四成的銀行貸款都可能受到關(guān)聯(lián)影響。”張明及其團隊研究表明，截止到2017年上半年，我國商業(yè)銀行涉房貸款總規(guī)模約43.3萬億元，占各項貸款余額37.8%，占銀行總資產(chǎn)25.5%。其中，個人住房貸款20.1萬億，房地產(chǎn)開發(fā)貸款7.8萬億，其他房地產(chǎn)貸款1.8萬億，以房地產(chǎn)作為抵押物的其他貸款13.6萬億。

張明研究認為，不同類型銀行的涉房貸款結(jié)構(gòu)存在差異。從規(guī)模上看：五大行涉房貸款規(guī)模最大，其次為城商、農(nóng)商、其他機構(gòu)，十二家股份制銀行涉房貸款規(guī)模最��；從占比上看：五大行涉房貸款占總貸款比例最低，其次為股份制銀行，城商、農(nóng)商、其他機構(gòu)最高；從房貸結(jié)構(gòu)看：五大行個人住房貸款占比較高，開發(fā)貸占比較低；股份制銀行總體開發(fā)貸占比較高，個人住房貸款占比分化較大，與各銀行業(yè)務(wù)重點不同有關(guān)；城商、農(nóng)商、其他機構(gòu)一般個人住房貸款比重較低，直接房貸總量也相對較小。

房價跌了，還貸增加了

房價下跌對剛需買房者來說可能是喜訊，但對銀行來說增加的是流動性風險和隨之而來的壓力。“房地產(chǎn)行業(yè)風險一旦爆發(fā)，農(nóng)商行和股份制銀行將首當其沖，國有商業(yè)銀行抗風險能力較強。綜合壓力測試結(jié)果與其他定性角度考慮，我們認為房價下跌20%即會給銀行業(yè)帶來巨大壓力。”張明認為。但同時，“隨著調(diào)控升級與利率攀升，個人住房貸款增速已有顯著放緩。”

不過，銀行上調(diào)貸款利率，同時貸款期限也在由以前的30年縮短至25年，對購房人來說，最直接的影響是加重月供負擔。

“對于一些首付本身壓力就很大，勉強購房的群體來說，那么后續(xù)月供的壓力也會增加，這樣就需要此類購房者繼續(xù)統(tǒng)籌好貸款的事項。”易居研究院智庫中心研究中心嚴躍進說。

以100萬元貸款為例，首套房貸利率從原來基準利率的4.9%，上調(diào)到10%，25年期計算，月供從之前的5787.8元增加至6075.4元，增加了287.6元。相比“3·17”樓市新政前的利率85折優(yōu)惠來說，月供則增加了1202.7元。

月供增加，同時也意味著房屋總價提高了。張麗這樣算了一筆賬：如果按照首套房貸款利率上浮到基準利率的1.1倍來計算，他們中意的那套兩居室，年初價格500萬左右，預(yù)計200萬首付，貸款300萬。但是年初房貸利率8.5折到9折之間，按照9折計算，貸款25年，等額本息還款方式，還貸總額496萬；現(xiàn)在利率上浮到基準利率的1.1倍，貸款300萬、期限25年，等額本息還款方式，還貸總共510萬。這套年初500萬的房子，“317”新政前最高點漲到600萬，現(xiàn)在跌20%，到了480萬，感覺跌幅特別大。而與年初相比，房價雖跌了20萬，貸款卻要多還14萬元。

此時，中介還在不斷的催促她“趕緊定下來”。中介給她發(fā)信息說，“目前咱們基準利率是4.9，上浮20%也就是5.88，也不算高！我記得以前基準利率是6.55，不讓貸才能最讓人頭疼的！”