全球多個城市房價出現(xiàn)泡沫風險

這些市場紛紛推出針對海外購房者的政策的邏輯不難理解，即政府希望通過抑制海外需求，來調(diào)控過熱的樓市。

據(jù)瑞銀財富管理9月28日發(fā)布的2017年瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)顯示，就全球范圍來看，加拿大多倫多面臨的房地產(chǎn)泡沫風險最大，其次為斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、香港和阿姆斯特丹。在亞太地區(qū)，香港和悉尼的房地產(chǎn)泡沫風險較去年上升。新加坡樓市估值依然公允，風險持續(xù)下降，而東京樓市估值過高的情況在2017年越發(fā)明顯。

但報告指出，這些泡沫背后的一大推手是過去十年以來的低利率環(huán)境。在歐洲城市，盡管自2007年以來，實際房價已上漲了30%，但公寓的使用成本（即抵押貸款支付的利息和分期付款）仍然低于十年平均水平。在加拿大和澳大利亞也出現(xiàn)了同樣的情況，令人難以負擔的高企房價的一大支撐因素便是低利率。

報告還指出，在全球房地產(chǎn)市場中漸漸形成了“超級明星城市”效應(yīng)，市場參與者認為這些最具吸引力城市的房產(chǎn)將長期以最快速度升值，比如中國香港、倫敦和舊金山等。大家的直覺是全球和全球的富裕家庭會對頂級房產(chǎn)產(chǎn)生源源不斷的需求，只要供應(yīng)速度快速增長，那么這些“超級明星城市”的房價可以與租金、收入及全球均價脫節(jié)。報告還指出，過去幾年來，這樣的效應(yīng)還引發(fā)了國際需求的激增，尤其是來自中國的需求，使當?shù)厥袌霁@得額外的推動力，還將當?shù)刭彿空咧饾u擠出市場。

“大背景是全球長期的低利率環(huán)境，像多倫多、悉尼和中國香港等都是中國大買家最為青睞的目的地，出于教育、分散資產(chǎn)配置、移民或居住等需求，我們把這些城市稱為‘超級明星城市’，這些城市對外來投資和移民持開放態(tài)度，其房產(chǎn)買家不僅僅是當?shù)厥杖肴巳�，還吸引了來自全球的需求。過去三年中，這些城市的房價平均漲幅為20%，多倫多、中國香港去年漲了20%，悉尼漲了10%，這些城市也是中國投資者最為青睞的城市。”10月13日，瑞銀財富管理大中華區(qū)專業(yè)投資總監(jiān)及中國專業(yè)經(jīng)濟學家胡一帆在接受21世紀經(jīng)濟報道記者電話采訪時表示。

不僅僅是當?shù)�，國�?nèi)政策也在收緊當中。自去年底國內(nèi)外匯政策收緊以來，業(yè)界紛紛預(yù)計海外房產(chǎn)將出現(xiàn)降溫。今年年初起實施的《個人購匯申請表》明確提示，購匯不得用于境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。7月1日起實施的《金融機構(gòu)大額交易和可疑交易報告管理辦法》規(guī)定，人民幣計價的大額跨境交易報告標準定為20萬元人民幣，當日單筆或累計交易也從以前的20萬人民幣下降到單日的5萬人民幣。這意味著，此前資金出境慣用的“螞蟻搬家”幾乎不再可行。

“現(xiàn)在好多人打電話來咨詢的第一句話就問是否可以解決資金出境問題。不過 ‘螞蟻搬家’現(xiàn)象還是存在的，銀行人工柜臺是越來越難了，但據(jù)說網(wǎng)銀可行。另外就是灰色渠道（地下錢莊），手續(xù)費從0.8%上漲到了3%。不過我們不參與資金出境的過程。七月的時候確實降溫了，我都開始擔心生意做不下去了。不過，八月開始又回暖了。”上海一家日本房產(chǎn)中介對21世紀經(jīng)濟報道記者透露。

泰國、馬來西亞等東南亞房產(chǎn)走熱

居外網(wǎng)CEO羅雪欣向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，和去年上半年相比，該平臺上的海外房源詢盤量同比增長了8.7%，但今年迄今，詢盤的平均價從2016年的35.55萬美元下降到了28.9萬美元。澳大利亞的詢問量同比下降9.7了%，美國下降了18.4%，泰國增長了154.9%，馬來西亞增長了132.8%。

與此同時，中國購房者關(guān)注的目的地也發(fā)生了變化。2015年和2016年，最受中國人歡迎的目的地為美國、澳大利亞、加拿大和英國，而今年排名前四的國家依次為美國、澳大利亞、泰國和加拿大，泰國在2015年和2016年排名第六。

“2012年開始，中國人開始去泰國買房，越來越多，主要還是投資為主，他們青睞人流量密集或有升值空間的樓盤投資，價格區(qū)間為100-500萬泰銖（約合人民幣20-100萬）。不過去年外匯管制收緊后，確實下降了。”泰國芭提雅一家開發(fā)商人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

對于資金問題，該人士透露，中國人去泰國買房刷銀聯(lián)卡付首付，“但收款方不能是開發(fā)商。有香港賬戶的人，會從香港賬戶轉(zhuǎn)賬。”

“相對于之前的冷門，中國購房者對于東南亞國家樓市的興趣正在上升。一方面是隨著‘一帶一路’倡議的推進，另一方面是這些地方的房價較低，還擁有很多旅游資源。但同時也存在政治、經(jīng)濟、匯率波動等不確定性因素，預(yù)計看不到大規(guī)模的需求增長。主要需求還是會集中在那些發(fā)達市場的‘超級明星城市’，因為那里擁有優(yōu)質(zhì)的求學、就業(yè)、生活、文化等環(huán)境。但鑒于目前的對外投資政策，預(yù)計會出現(xiàn)放緩。”胡一帆說。

在胡一帆看來，鑒于目前的市場情況，投資海外房產(chǎn)，面臨著一些風險，投資者需保持警覺。“基于基本面，也就是房價、租金、供給及抵押貸款和GDP的比例等數(shù)據(jù)，我們制定了這個指數(shù)，其中四分之三的城市已處于泡沫或估值過高的狀態(tài)，還面臨著多個潛在風險。一個是利率水平正�；�是個長期趨勢；我們的研究還顯示，就房價收入比而言，在全球九大城市（中國香港、倫敦、紐約、溫哥華、悉尼等），一名高技能人才在近市中心購買60平方米住房所需的工作年限都超過了10年，這是第二個風險；第三個風險是情緒的變化；另外來自中國內(nèi)地的需求由于資本管制政策相對放緩，這對于那些目的地來說，也是一個風險。建議投資者保持冷靜、謹慎的態(tài)度。”胡一帆說。