資本的撬動(dòng)力正在各個(gè)方面顯現(xiàn)，但中國(guó)企業(yè)真正的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力、持續(xù)發(fā)展力要想提升，海平面上的擴(kuò)張顯然還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

大量的中國(guó)公司正在掀起走向全球、崛起海外的歷史性浪潮。在資本出海之時(shí)，攜產(chǎn)業(yè)同行，建構(gòu)時(shí)代背景下的“一帶一路”，正在成為中國(guó)企業(yè)的共同選擇。

出乎意料的是，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成為這一次出海浪潮的領(lǐng)頭羊。他們已不滿足于在海外購(gòu)地賣(mài)房，而是綁定中國(guó)的產(chǎn)業(yè)與技術(shù)，共同“走出去”。

以萬(wàn)達(dá)、綠地、萬(wàn)科、碧桂園、招商蛇口為代表的中國(guó)房企紛紛投資海外，他們除了直接收購(gòu)酒店、寫(xiě)字樓等物業(yè)，與當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)合作買(mǎi)地開(kāi)發(fā)，還涉足投資足球俱樂(lè)部、院線IP、建設(shè)跨境電商平臺(tái)以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；他們的足跡，遍布“一帶一路”上的俄羅斯、馬來(lái)西亞、歐洲、美國(guó)等地。

聰明的中國(guó)房企們，在實(shí)現(xiàn)在資產(chǎn)配置全球化的同時(shí)，也布局多元化產(chǎn)業(yè)，為技術(shù)提供孵化空間，并將國(guó)內(nèi)先進(jìn)產(chǎn)能帶向海外。

房企領(lǐng)頭出海潮

商務(wù)部最新數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)對(duì)外直接投資連續(xù)13年實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，去年更首次成為資本凈輸出國(guó)。今年前8月對(duì)外直接投資額更超過(guò)去年全年，有望再創(chuàng)新高。

從政策層面來(lái)看，自貿(mào)區(qū)的便利政策和“一帶一路”戰(zhàn)略，對(duì)投資出海起到了引領(lǐng)作用。

這從投資“目的地”也可以看出，根據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)，今年前八個(gè)月，內(nèi)地對(duì)中國(guó)香港、東盟、歐盟、澳大利亞、美國(guó)、俄羅斯和日本這七個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體的投資合計(jì)876.6億美元，占同期我國(guó)對(duì)外直接投資總額的74.2%。

其中，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)外投資迅猛。先行者萬(wàn)達(dá)在2012年開(kāi)始海外投資，迄今為止已經(jīng)超過(guò)150億美元；綠地集團(tuán)的海外投資額也已經(jīng)超過(guò)千億人民幣。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2015年，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的海外投資規(guī)模達(dá)到了251億美元，同比2014年高出近50%。綠地內(nèi)部人士認(rèn)為，房企這波“走出去”的背景，其實(shí)是中國(guó)產(chǎn)業(yè)資本走出去，房地產(chǎn)只是其中之一。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去幾年里，包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠地、碧桂園、萬(wàn)通控股、SOHO中國(guó)等在內(nèi)的多家房企均已實(shí)現(xiàn)海外布局；近期，以“海洋經(jīng)濟(jì)”為核心的格力地產(chǎn)也相繼設(shè)立了英國(guó)子公司和美國(guó)子公司。

從房企的投資目的地來(lái)看，也出現(xiàn)了多元化的趨勢(shì)。幾年前，中資房企投資集中于香港和俄羅斯，但目前已經(jīng)擴(kuò)張至美國(guó)、澳大利亞、歐洲以及馬來(lái)西亞等地。

多位分析人士指出，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、匯率變化以及房地產(chǎn)行業(yè)的周期性調(diào)整，是房企出海投資的主要推動(dòng)力。

從國(guó)際上看，美國(guó)目前仍未實(shí)現(xiàn)全面復(fù)蘇，美聯(lián)儲(chǔ)遲遲不加息；英國(guó)脫歐，帶給歐洲更加不確定的未來(lái)，資產(chǎn)價(jià)格似乎仍處于洼地；在國(guó)內(nèi)，貨幣超發(fā)，資產(chǎn)價(jià)格高企，資產(chǎn)荒上演，中國(guó)資本紛紛出走海外。

而從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部來(lái)說(shuō)，人口紅利不再以及城鎮(zhèn)化到達(dá)一定的瓶頸，越來(lái)越高的土地成本，都讓傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)模式難以為繼。

wind數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年房地產(chǎn)行業(yè)凈利率中位數(shù)繼去年進(jìn)入“個(gè)位時(shí)代”后，進(jìn)一步下滑。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化趨勢(shì)更為明顯，三四線城市庫(kù)存壓力很大，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售困難；一二線城市樓市火爆，但地價(jià)太貴，房企陷入兩難；整體上看，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入兼并重組，強(qiáng)者恒強(qiáng)，中小房企面臨被淘汰風(fēng)險(xiǎn)。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)始會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，在利潤(rùn)下滑的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了加速洗牌、并購(gòu)，“非常非常激烈”。而匯率的影響使得國(guó)內(nèi)融資成本低廉，“中國(guó)投資者加速海外收購(gòu)，到國(guó)外去投資。”

北京（樓盤(pán)）師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉更認(rèn)為，如果以內(nèi)保外貸的方式參與投資，在海外真實(shí)的融資成本是國(guó)內(nèi)外的利差，再算上人民幣的貶值，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在海外投資融資實(shí)際上已經(jīng)是負(fù)利率狀態(tài)。“以前不敢加杠桿，現(xiàn)在應(yīng)該加杠桿。”

從資本輸出到產(chǎn)業(yè)輸出

從一開(kāi)始小心翼翼地投資一兩個(gè)項(xiàng)目、與別人股權(quán)合作，綠地、萬(wàn)科們的海外之路正在變得越來(lái)越大膽、越來(lái)越有信心。

一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，在投資海外的過(guò)程中，房企正從單純的資本輸出轉(zhuǎn)變成產(chǎn)業(yè)、技術(shù)的資源整合式輸出。

“這是一個(gè)必然的趨勢(shì)，房企去海外開(kāi)發(fā)進(jìn)入了明顯的產(chǎn)業(yè)資源整合周期。”綠地內(nèi)部人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從股權(quán)參與到自建團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)，中國(guó)房企的海外投資目前已經(jīng)進(jìn)化到新的階段，必須要有產(chǎn)業(yè)資源的介入，去開(kāi)發(fā)大型的綜合體和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

同時(shí)，這也是當(dāng)?shù)卣�府�?duì)外來(lái)投資的需求。國(guó)外的地方政府需要的不僅是一個(gè)簡(jiǎn)單拿地開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，他們更希望通過(guò)中國(guó)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)資源的整合，給地方帶來(lái)綜合發(fā)展。

今年年初，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)宣布將與法國(guó)歐尚集團(tuán)合作，參與法國(guó)巴黎的大型文化旅游商業(yè)項(xiàng)目Europa City，總投資超過(guò)30億歐元（約255億港元），這也是歐洲迄今最大的由私人企業(yè)投資的項(xiàng)目。

在此前，萬(wàn)達(dá)的海外投資基本是以收購(gòu)和并購(gòu)為主，直接開(kāi)發(fā)如此之大的項(xiàng)目還是第一次。

更早地，碧桂園在馬來(lái)西亞依斯干達(dá)特區(qū)新山投資了“碧桂園森林城市”，碧桂園透露，未來(lái)20年里該項(xiàng)目投資將超過(guò)1000億美元。

碧桂園和綠地均要在依斯干達(dá)發(fā)展“智慧城鎮(zhèn)”，這其中包括華為、中建等產(chǎn)業(yè)公司都會(huì)一起輸出。

中國(guó)國(guó)家發(fā)改委國(guó)際合作中心研究員趙靜認(rèn)為，在位于“一帶一路”的要沖之地打造一個(gè)“集生態(tài)與智慧于一體”的森林城市，碧桂園可以承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、培育經(jīng)濟(jì)特區(qū)，并帶來(lái)了新的投資機(jī)會(huì)。萬(wàn)科和阿布扎比的合作更是一個(gè)值得研究和持續(xù)跟蹤的案例。去年年底，萬(wàn)科新的產(chǎn)城項(xiàng)目“深企海外研發(fā)中心”在全球首座零碳城市馬斯達(dá)爾城落地，力圖打造深圳企業(yè)在海外的首個(gè)集群式旗艦研發(fā)中心。

在項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃中，萬(wàn)科將移植深圳前海企業(yè)公館的快速建設(shè)模式。通過(guò)BOT模式（建設(shè)（Build）-經(jīng)營(yíng)（Operate）-移交（Transfer）），快速為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)建造出供其研發(fā)使用的基礎(chǔ)設(shè)施，強(qiáng)化規(guī)模效應(yīng)。

在該項(xiàng)目中，除了綠色建筑、機(jī)器人技術(shù)等項(xiàng)目的研發(fā)，萬(wàn)科將攜深圳及中國(guó)企業(yè)的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，包括招商新能源、華大基因等國(guó)內(nèi)新興行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，輸出中國(guó)的新能源、無(wú)人機(jī)、新材料、生物制藥等多個(gè)科技領(lǐng)域的技術(shù)。

在萬(wàn)科的規(guī)劃中，通過(guò)東西交通樞紐、信息和展示中心的迪拜城，深企海外研發(fā)中心，將成為深圳的創(chuàng)新技術(shù)進(jìn)入中東、歐洲、印度、北非市場(chǎng)的橋頭堡和跳板。