未能在“金九銀十”迎來放量的樓市正醞釀新一輪調(diào)整，其中環(huán)京、臨深等一線城市周邊區(qū)域已發(fā)生實質(zhì)性降價。

作為過去兩年承接一線城市外溢需求的城市區(qū)域，燕郊、固安、東莞、佛山、嘉善等二三線城市房價上漲明顯，大部分已翻番。而在今年“3·30”房產(chǎn)新政以來的一系列限制性調(diào)控之下，這些區(qū)域也率先迎來調(diào)整。

臨近年底，部分大中型房企為了沖年度業(yè)績，也選擇了一些區(qū)域和項目進行**促銷。自“雙十一”開始，環(huán)一線城市包括萬科、碧桂園、融創(chuàng)等大型房企的部分新盤，出現(xiàn)了較大幅度**，這在事實上降低了房價，一些區(qū)域出現(xiàn)了新房和二手房價格倒掛。

嚴躍進指出，在經(jīng)歷了半年多的平淡期后，房企年底沖刺業(yè)績的需求較強，環(huán)一線城市存在成交量“翹尾”的可能性，但價格可能繼續(xù)調(diào)整。

實質(zhì)性降價

21世紀經(jīng)濟報道記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括環(huán)北京的河北廊坊，深圳周邊的東莞、惠州及臨近上海的浙江嘉善在內(nèi)的眾多環(huán)一線城市，新盤售價均出現(xiàn)調(diào)整。

在與廣州接壤的佛山，八個兩市相鄰區(qū)域的項目均出現(xiàn)了不同程度的降價促銷。雙十一以及之后一個月，萬科10個項目共計放出1111套特價房。碧桂園推出的佛肇云BUY+淘房節(jié)，則放出了**力度極大的一口價房源，原價493萬元的倫教碧桂園折后441萬元，原價189萬元的順德碧桂園折后160萬元，降價幅度在10%-15%左右；龍湖則在佛山推出11套收官特惠房，單套直減11萬元房款。

在臨深的東莞塘廈、黃江、清溪以及惠州大亞灣片區(qū)，多個項目平價或低價開盤，位于黃江中心區(qū)的一個新項目價格低至15000元／平方米，而片區(qū)的地價去年曾拍到20000元以上／平方米，周邊的二手房價格也在17000、18000元／平方米。

“雙十一”期間，在淘寶房產(chǎn)寧波頁面上，景瑞紅翎臺項目推出了“存11000元*23萬”的促銷，中海國際社區(qū)項目則放出1.5萬元的**。

盡管**力度頗大，但同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，雙11賣房效果并不明顯。從東莞、佛山監(jiān)測數(shù)據(jù)看，近兩周（11月6日-11月19日）新房網(wǎng)簽量均未現(xiàn)顯著增長。

實際上在此之前，環(huán)一線城市樓市已經(jīng)變冷�；仡櫠鄠�環(huán)一線城市9、10月數(shù)據(jù)可以看出，被視為傳統(tǒng)成交旺季的“金九銀十”亦未出現(xiàn)，成交量價均在回縮。

據(jù)監(jiān)測，環(huán)北京的張家口、廊坊，環(huán)上海的蘇州、寧波、嘉興，環(huán)廣深的東莞、惠州、佛山等城市，9月和10月總成交面積均出現(xiàn)下跌，其中張家口和廊坊的跌幅排在全國50個典型城市的前2位，分別為-85%、-69%。

新房成交量大幅回縮的同時，價格亦在回落。國家統(tǒng)計局11月18日公布的10月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，環(huán)北京的天津、石家莊，環(huán)上海的無錫、寧波，環(huán)廣深的惠州等城市，新建商品住宅價格與二手住宅價格的同比漲幅均已連續(xù)三個月回落。幅度最大的無錫，10月新房價格相比8月的同比漲幅回落達到14.7個百分點。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉指出，價格波動比**城市更為敏感，是環(huán)都市圈樓市的顯著特征。本輪調(diào)控開啟后，一線城市“量跌價穩(wěn)”，成交價并未明顯降低；而部分環(huán)一線城市則“量價齊跌”，新房及二手房均出現(xiàn)價格回落。

限價令高壓

由于需求溢出效應(yīng)，此前環(huán)一線城市吸引了大量有購買力的外來購房者，推動房價快速上漲。“然而這部分人的收入并不全部來源于當(dāng)?shù)�，推高了這些小城市的房價收入比，”某研究員曹倪娜指出。

目前，這一現(xiàn)象已得到遏制。自今年“3·30”起，嘉善、東莞、佛山、廊坊等多個環(huán)一線城市在“因城施策”的背景下相繼出臺調(diào)控新政，要求外地戶籍購房需提供社保，這大大提高了外來置業(yè)者的購房門檻。

在佛山、東莞、惠州、蘇州、張家口等城市，3月起的這輪調(diào)控在“限購”外又疊加了“限價”“限售”等措施，使部分環(huán)一線樓市成交量價迅速冰封。