近一年以來(lái)，住房體系的結(jié)構(gòu)變化明顯加速。住房保障得到加強(qiáng)、不動(dòng)產(chǎn)證券化不斷推進(jìn)、租購(gòu)并舉等變化成為房企面臨的新課題。業(yè)內(nèi)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，與市場(chǎng)宏觀(guān)層面變化并行的是，作為主體之一的房企分化進(jìn)一步加劇，規(guī)模化、集中度持續(xù)增長(zhǎng)。在存量房市場(chǎng)，呼喚模式化運(yùn)作和品質(zhì)服務(wù)，是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

“實(shí)際上長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)在大家的身邊發(fā)生了。”中信建投專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)分析師陳慎近日在鏈家研究院大連思享會(huì)上，分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)帶給行業(yè)、企業(yè)的變化。中信建投的研究表明，供應(yīng)結(jié)構(gòu)多元化、價(jià)格可控性、規(guī)模持續(xù)性共同決定了住房供給體系的改善；支持“住有所居”的租賃市場(chǎng)建設(shè)、供應(yīng)具備保障以及財(cái)富功能的共有產(chǎn)權(quán)房、針對(duì)房屋出售環(huán)節(jié)的嚴(yán)格限制等措施促進(jìn)了住房保障體系的發(fā)展；而不動(dòng)產(chǎn)證券化的推進(jìn)，則提升了流動(dòng)性與回報(bào)率。

陳慎分析認(rèn)為，雖然重點(diǎn)城市住宅銷(xiāo)量同比下滑，但在三、四線(xiàn)城市去庫(kù)存的拉動(dòng)下，2017年樓市整體銷(xiāo)售面積空前高漲，他同時(shí)判斷，2018年會(huì)成為房地產(chǎn)銷(xiāo)量的“小年”。

“但重點(diǎn)城市成交量的降低并不影響重點(diǎn)房企數(shù)據(jù)的飆升。”陳慎表示，規(guī)模化房企的集中度仍有上漲空間。中信建投跟蹤了排名前十房企在全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)份額，深圳、廈門(mén)的指數(shù)超過(guò)了50%，平均水平為30%。“我們認(rèn)為未來(lái)前十房企在全國(guó)重點(diǎn)城市的市場(chǎng)份額可以沖向40%，甚至更高。”陳慎說(shuō)。

從土地市場(chǎng)占有率角度，也可以看出規(guī)模房企集中度的上漲空間。根據(jù)中信建投數(shù)據(jù)，排名前十房企在20個(gè)重點(diǎn)城市拿地占比從2016年的12.7%，已經(jīng)上升到了2017年前三季度的26.6%。陳慎表示，土地出讓新規(guī)則要求嚴(yán)審?fù)恋刭?gòu)置資金來(lái)源、提高購(gòu)地保證金比例、縮短土地款繳納時(shí)間等因素決定了大企業(yè)拿地?fù)碛懈�多�?yōu)勢(shì)，而土地儲(chǔ)備決定了房企的未來(lái)潛力。

陳慎為中型房企實(shí)現(xiàn)超車(chē)提供了幾個(gè)思路，一是進(jìn)入更多的城市，以綜合能力的提升帶動(dòng)規(guī)�；�發(fā)展；二是在存量市場(chǎng)的并購(gòu)和人才引進(jìn)策略；第三則是降低資金成本，優(yōu)化資產(chǎn)配置。

房企如何面對(duì)未來(lái)租購(gòu)并舉市場(chǎng)下的轉(zhuǎn)型，陳慎以德國(guó)最大的房地產(chǎn)公司VONOVIA為例說(shuō)明，管理與運(yùn)營(yíng)可以帶來(lái)市值的逐步擴(kuò)大。VONOVIA通過(guò)對(duì)租約的有效調(diào)整、改善現(xiàn)有物業(yè)、以運(yùn)營(yíng)提升物業(yè)品質(zhì)；并通過(guò)并購(gòu)提升現(xiàn)金流，以流程化、模式化運(yùn)作建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提升行業(yè)整體服務(wù)品質(zhì)。

市場(chǎng)分化對(duì)品質(zhì)服務(wù)的催生，是鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)提出的觀(guān)點(diǎn)。他分析認(rèn)為，規(guī)�；�企業(yè)集中度的提升，要求中小房企需要更加注重住宅品質(zhì)，更關(guān)注產(chǎn)品能力。

“整體來(lái)看，房?jī)r(jià)高度集中上漲的趨勢(shì)結(jié)束了，未來(lái)會(huì)是全流通時(shí)代的來(lái)臨，新房、二手房、租賃市場(chǎng)相互關(guān)聯(lián)，相互補(bǔ)充，相互融會(huì)貫通。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示，中介公司也同樣面臨集中化發(fā)展，規(guī)�；�中介擁有大比例市場(chǎng)占有率，會(huì)為行業(yè)帶來(lái)相對(duì)合理的利潤(rùn)率和標(biāo)準(zhǔn)化的成長(zhǎng)格局，“不再是從前的惡意競(jìng)爭(zhēng)，而是以品質(zhì)化服務(wù)取勝。”他說(shuō)。