雖然熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控尺度一直趨緊，但土地市場總體依然較好，官方數(shù)據(jù)顯示，今年全年土地出讓收入有望再創(chuàng)歷史新高。

財(cái)政部11日發(fā)布的“2017年11月財(cái)政收支情況”顯示，今年前11個(gè)月，全國國有土地使用權(quán)出讓收入41390億元，同比增長35.3%。

按照近幾年情況，每年12月份的單月土地出讓收入數(shù)據(jù)比較穩(wěn)定，會(huì)維持在下半年的月度平均水平左右，甚至更多。今年7月至11月期間，全國土地出讓收入為22554億元，月均4510億元。如不出意外，2017年全國土地出讓收入將超過2014年的4.29萬億元，再創(chuàng)歷史新高。

土地市場供需兩旺

一位不愿透露姓名的土地專家對第一財(cái)經(jīng)記者稱，“這（土地出讓收入大幅增加）是意料之中的結(jié)果，一方面地方政府供地增加，另一方面樓市銷售情況尚好，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地需求也比較旺盛。”

自2011年至2016年，全國土地出讓收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元和37457億元。

除官方數(shù)據(jù)外，非官方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)也顯示今年全國土地出讓收入有較大幅度的增長。

中 國指數(shù)研究院近日公布數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，全國300城市土地出讓金總額為34407.7億元，同比增加約41%。11月整體及各線城市成交量較10月均有下滑，月度出讓金環(huán)比縮水近一成，在前11個(gè)月總額中占比為11%。

此外，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，從招拍掛市場數(shù)據(jù)看，截至12月11日，今年全國土地出讓收入最多的50大城市合計(jì)達(dá)到3.24萬億元，同比上漲42%。

“整體看，雖然房地產(chǎn)市場調(diào)控政策嚴(yán)格，但2017年房地產(chǎn)市場成交量刷新歷史，大部分城市土地出讓收入創(chuàng)了紀(jì)錄。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉稱，從中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，截至目前，國內(nèi)合計(jì)多達(dá)11個(gè)城市土地出讓收入均超過千億元。

“有2個(gè)城市土地出讓金達(dá)到了2000億元，9個(gè)城市超過1000億元，超過500億元的城市達(dá)到了20個(gè)，均創(chuàng)造了同期歷史最多。全國已經(jīng)有48個(gè)城市賣地超過200億元。”張大偉稱。

他認(rèn)為，從全國主要城市土地出讓情況看，土地供應(yīng)量明顯增加，特別是其中限價(jià)房與租賃房等供應(yīng)增加，將對2018年房地產(chǎn)市場帶來明顯影響。

控制溢價(jià)

作為影響房價(jià)的重要因素，增加土地供應(yīng)、平抑地價(jià)過快增長是熱點(diǎn)城市的一個(gè)主要調(diào)控手段和目標(biāo)。

國土部近日稱，上半年全國地級以上城市和百萬人口以上縣市制定了中長期住宅用地供應(yīng)規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃，“目前各地房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控效果初現(xiàn)，一線和二線熱點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量增加，高價(jià)地頻出勢頭基本得到遏制。”

北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)11日發(fā)布的消息顯示，截至12月8日，北京商品房用地供應(yīng)完成601公頃，完成率達(dá)到92%，比過去5年年平均供應(yīng)水平超出約200公頃，其中已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房用地165公頃，完成率82%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京住宅土地供應(yīng)74宗，合計(jì)供應(yīng)規(guī)劃建筑面積是最近4年最高，達(dá)到了1014萬平方米，同比2016年全年上漲了304%。

土地出讓溢價(jià)率的高低是判斷土地市場熱度的一個(gè)主要指標(biāo)，今年以來，主要城市的土地出讓溢價(jià)率呈現(xiàn)逐漸走低趨勢。

“從11月北京土地市場看，土地溢價(jià)率明顯下調(diào)，全年平均住宅溢價(jià)率是26%，而11月北京土地住宅溢價(jià)率跌到了8%，除了石景山一宗地塊溢價(jià)率19%外，其他地塊基本溢價(jià)率都接近底價(jià)。”張大偉稱。

中 國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)也顯示，從11月份的情況看，土地平均溢價(jià)率同環(huán)比繼續(xù)下降，尤其是住宅用地溢價(jià)率維持下行勢態(tài)，一二線城市土地市場趨穩(wěn)。11月，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為20%，較10月下降4個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降23個(gè)百分點(diǎn)。

上述土地專家對第一財(cái)經(jīng)記者表示，今年土地出讓溢價(jià)率走低是必然結(jié)果，在樓市調(diào)控的大背景下，政府在土地出讓環(huán)節(jié)一般會(huì)對溢價(jià)率設(shè)定有形和無形的限制措施，有形的限制包括“限房價(jià)、競地價(jià)”等措施，企業(yè)考慮后期利潤因素，不會(huì)再肆意抬高地價(jià)，溢價(jià)率自然下降。

此外，“政府還可以在土地出讓環(huán)節(jié)將出讓底價(jià)適當(dāng)抬高，提高企業(yè)參與競買的門檻，土地出讓成交后的價(jià)格會(huì)更為理性，溢價(jià)率也會(huì)有所降低。”上述專家稱。