住宅租賃市場(chǎng)于多年前起步，但無論分散式公寓還是集中式公寓，多徘徊于存量房市場(chǎng)，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和創(chuàng)業(yè)類公司投資運(yùn)營(yíng)。2017年，住宅租賃市場(chǎng)格局有了重大變化，全國(guó)性知名房企開始以自持運(yùn)營(yíng)的模式布局長(zhǎng)租公寓，且在新建住宅市場(chǎng)中大規(guī)模投資。

2017年，房地產(chǎn)行業(yè)稱之為”長(zhǎng)租公寓元年”。這一年，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)像蓄水池一樣，吸納了各路資本流入。近日，某中介旗下長(zhǎng)租公寓品牌獲得A輪融資40億元，估值高達(dá)200億元，吸納了華平投資、紅杉資本和騰訊3家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，融創(chuàng)中國(guó)等跟投。

資本青睞之外，是開發(fā)商的規(guī)模化布局欲望。據(jù)記者了解，龍湖集團(tuán)、萬科和碧桂園等龍頭房企也高調(diào)布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，龍湖更是將其列為主航道業(yè)務(wù)之一，力爭(zhēng)行業(yè)前三的地位。規(guī)�；瘮U(kuò)張的背后，則是企業(yè)謀求利潤(rùn)的考量。

搶食住宅租賃萬億元蛋糕

事實(shí)上，最近三年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，均提及租賃市場(chǎng)。2017年的表態(tài)為：要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

政策端的支持，給長(zhǎng)租公寓的發(fā)展打開了窗口；需求端的高天花板，則讓長(zhǎng)租公寓規(guī)�；瘮U(kuò)張和高現(xiàn)金流回報(bào)有持續(xù)性的增長(zhǎng)空間。

事實(shí)上，有業(yè)內(nèi)人士曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，在增量市場(chǎng)中，上市房企市值超過1萬億元。但按目前的市場(chǎng)空間估算，整體房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)約5.3萬億元，其中至今為止仍未出現(xiàn)千億元市值的公司。而到2027年，我國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)5萬億元，可見資產(chǎn)管理市場(chǎng)整體仍是一座尚待發(fā)掘的金礦。

巨量市場(chǎng)規(guī)模的驅(qū)動(dòng)下，國(guó)企、開發(fā)商、房屋中介、酒店和創(chuàng)業(yè)類四類投資主體開始搶奪這一市場(chǎng)的蛋糕。

截至2017年底，某中介機(jī)構(gòu)代表長(zhǎng)租公寓品牌進(jìn)入了九個(gè)一、二線城市，為超過20萬業(yè)主委托管理50萬間房源，累計(jì)服務(wù)120萬租客，管理資產(chǎn)價(jià)值超過6000億元。作為首批布局長(zhǎng)租公寓且首個(gè)將其作為戰(zhàn)略級(jí)業(yè)務(wù)的開發(fā)商代表龍湖集團(tuán)，其長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”已布局全國(guó)17個(gè)一、二線城市，已開業(yè)門店共計(jì)50家，開業(yè)房間超過1.5萬間，涉及14個(gè)城市，其中成渝門店出租率95%以上，杭州門店開業(yè)即滿租。在北京市場(chǎng)，酒仙橋冠寓開業(yè)12周，出租率達(dá)到96%，刷新北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)成績(jī)。至2020年，冠寓將達(dá)成規(guī)模行業(yè)前三，20億元營(yíng)收的目標(biāo)。

據(jù)龍湖方面表示，“冠寓”主打高品質(zhì)產(chǎn)品線，根據(jù)不同硬件和服務(wù)配比，推出松果、豆豆和核桃三大產(chǎn)品線，切入細(xì)分市場(chǎng)，滿足不同租住人群需求。另外，在龍湖管理層看來，有地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)融合，才能更好吸納租賃需求。2017年，龍湖推出標(biāo)準(zhǔn)化、豐富的社群活動(dòng)以及實(shí)踐Cityhub理念的松果系列，與所在城市的龍湖商業(yè)、聯(lián)合辦公等充分聯(lián)動(dòng)。2018年，冠寓將上線核桃和豆豆系列產(chǎn)品。

拋開專注于以細(xì)節(jié)制勝的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和精準(zhǔn)的客群定位的龍湖集團(tuán)等開發(fā)商，在當(dāng)下租售比較低的市場(chǎng)中，單店或小體量鋪開遠(yuǎn)不如規(guī)�；�發(fā)展盈利能力更強(qiáng)，這則需要資本的助力。

資本助力規(guī)�；瘮U(kuò)張

近年來，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域頗有漸洳“風(fēng)口”之境，資本流入規(guī)模大漲。到了2017年，歷經(jīng)淘汰之后，有些創(chuàng)業(yè)企業(yè)的長(zhǎng)租公寓上了“陣亡名單”，資本對(duì)其較為理性。但資金規(guī)模更大的資本市場(chǎng)融資大門卻正在向房企的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)打開，類證券化資本和專項(xiàng)債券等資金開始涌入。

2017年10月11日，國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品正式“破冰”，額度為2.7億元，利率5.3%；10月23日，國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房類REITs產(chǎn)品獲批，保利地產(chǎn)發(fā)行，額度為50億元；12月11日，銀行間市場(chǎng)首單長(zhǎng)租公寓ABN發(fā)布，招商蛇口與建設(shè)銀行共同推出200億元的“飛馳-建融招商長(zhǎng)租公寓系列資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）；12月28日，全國(guó)首單公募住房租賃專項(xiàng)公司債券正式落地，龍湖集團(tuán)獲批50億元租賃債。

第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問部董事熊志坤向記者表示，機(jī)構(gòu)投資者和銀行積極投身租賃市場(chǎng)，加大對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的投資，銀行為企業(yè)和租戶提供融資和租賃金融服務(wù)等，這些新興力量的加入將帶動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的加速發(fā)展以及推動(dòng)行業(yè)對(duì)長(zhǎng)租公寓盈利模式的探索。

更重要的是，隨著政府繼續(xù)加大對(duì)住宅租賃市場(chǎng)的政策支持，未來會(huì)有更多開發(fā)商布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，以擴(kuò)大規(guī)模搶占市場(chǎng)份額。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的多元化將為住宅租賃市場(chǎng)帶來更多活力，促使物業(yè)及服務(wù)品質(zhì)提升。