十九大以來，在中央“房住不炒、租購并舉”的住房長效機制大跨步推進的當下，房地產(chǎn)畸形飆升的勢頭得到了遏制。然而，近期，部分媒體曝出蘭州、合肥、成都等地的住房調(diào)控政策松綁，針對這些傳言，住建部在1月16日表態(tài)稱系誤讀，并再次重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖的方向。

最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)再次反映了這一方向。18日，據(jù)國家統(tǒng)計局公布的上月70個大中城市住宅銷售價格的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中一線城市房價同比漲幅持續(xù)回落、環(huán)比持平或下降，二三線城市房價環(huán)比微漲。

“房地產(chǎn)下行周期已開啟，銀行業(yè)應當積極配合有關政策的執(zhí)行與落實，對房地產(chǎn)項目的融資貸款，要嚴格把控，使其與‘房住不炒’的方向相吻合。”國家金融與發(fā)展研究室副主任董希淼對《金融時報》記者表示。

在構建住房長效機制的進程中，銀行業(yè)積極參與其中。在商業(yè)銀行加緊搶灘住房租賃市場，為租購并舉提供金融支持的同時，監(jiān)管層也高度關注房地產(chǎn)泡沫傾向。銀監(jiān)會主席郭樹清日前表示，要加強對各類風險的防范和化解，努力促進形成金融和實體經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部三個方面的良性循環(huán)。

樓市調(diào)控不放松

對最新公布的數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀稱，“分類調(diào)控、因城施策”房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，70個大中城市中15個熱點城市新建商品住宅環(huán)比價格均在平穩(wěn)區(qū)間內(nèi)變動，房地產(chǎn)市場總體繼續(xù)保持穩(wěn)定。他表示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)15個月回落。

但相比一線城市的全面回落，二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均略微擴大0.1個百分點，同時，二手住宅價格環(huán)比則均上漲0.3%，漲幅均與上月相同。

“M2尚存溢出效應。盡管從5月起，M2超速已落至個位數(shù)，但貨幣購買力卻逐漸從一線城市挪入二三線房地產(chǎn)市場。” 中南財經(jīng)政法大學產(chǎn)業(yè)升級與區(qū)域金融協(xié)同創(chuàng)新中心研究員李虹含分析道，“同時，一線城市居民的住房購買也逐漸轉入二三線城市。隨著大學生返鄉(xiāng)潮與城市務工返家創(chuàng)業(yè)潮的不斷出現(xiàn)，二三線城市房價有可能進一步走高。另外，在居民投資品中，房屋仍屬于較為保值、增值的選擇，一線城市限購造成的投資品短缺將持續(xù)流入二三線城市。也加劇了其房價的上浮。”

盡管二三線城市的房價仍存在上浮空間，但相關部門對樓市調(diào)控并沒有絲毫松動的傾向。“住建部對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是明確的、堅決的，是一以貫之的。”該部門有關負責人表示要嚴格落實各項調(diào)控政策措施，嚴厲打擊各類違法違規(guī)行為，堅決遏制投機炒房，進一步落實地方主體責任，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

針對月初部分媒體“調(diào)控松綁”的報道，相關房管局先后辟謠。蘭州房管局稱5日的政策調(diào)整不是放松調(diào)控，而是從嚴調(diào)控，并提高調(diào)控的精準性。合肥房管局表示并未對限價措施進行調(diào)整。而針對放寬人才落戶突破現(xiàn)有調(diào)控政策的傳聞， 成都房管局則表示，引進的高端人才限定為經(jīng)認定的急需緊缺專業(yè)人才，主要通過人才公寓等方式解決住房問題，目前尚無一例申請購買商品住房。

利率上浮成常態(tài)

“我們現(xiàn)在已經(jīng)沒有額度了，下個月估計也夠嗆。”《金融時報》記者在致電北京某股份制銀行時，得到了以上回復。在北京，房貸額度緊張、利率上浮的狀態(tài)并沒有發(fā)生什么改變。據(jù)記者了解，目前國有五大行執(zhí)行的房貸利率都是首套上浮5%，二套上浮20%，而股份制銀行的上浮會相對高一些，并且額度相對緊張。

與此同時，全國其他城市也存在相似的情況。廈門市某銀行從業(yè)人員告訴《金融時報》記者，盡管目前他所在的銀行還有放款額度，但在需要房貸的人有增無減的情況下，預計也將會和往常一樣，出現(xiàn)額度緊張的情況。另據(jù)融360近期發(fā)布的《2017年12月中國房貸市場報告》顯示，廣州21家銀行中，民生銀行的首套房貸利率上浮了20%，而其他銀行也普遍上浮了5%－10%。

在樓市調(diào)控不放松的格局下，利率上浮已經(jīng)成為了一個常態(tài)。就上月全國的總體情況，上述報告指出，首套房貸款平均利率由年初的4.46%上漲至年末的5.38%，環(huán)比上升0.37%，同比上升20.89%。接近基準利率上浮10%的水平；而二套房貸款平均利率則為5.73%，較上月上漲0.02個百分點。

“未來，隨著經(jīng)濟、金融去杠桿的進一步深入，房貸利率將進一步提高，影子銀行的縮減，也使借款渠道逐漸收窄。將進一步推高二三線房貸的利率價格。”針對二三線城市在未來的房貸利率情況，李虹含如是預測。

抑制購房杠桿率

央行最新數(shù)據(jù)顯示， 2017年12月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額32.25萬億元，同比增長20.9%，增速比上年末回落6.1個百分點，全年增加5.56萬億元，占同期各項貸款增量的41.1%，比2016年占比低3.7個百分點。其中，個人住房貸款余額21.86萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末回落14.5個百分點。央行進一步指出，積極指導金融系統(tǒng)配合做好房地產(chǎn)調(diào)控的相關工作。可見，2017年房貸的收縮趨勢，將在2018年繼續(xù)延續(xù)。

專家指出，房貸規(guī)模的收縮，抑制了居民購房的杠桿率，是去年部分城市房價漲幅放緩、市場平穩(wěn)的最主要原因。上月中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2017-2018)》指出，截至2016年年底，中國居民購房抵押率升至50%，已經(jīng)接近美國2007年次貸危機爆發(fā)前的水平。

可見，居民部門加杠桿空間已越來越有限。專家解釋稱，由于中國居民加杠桿的主要用途是購房，因此，如果房價下跌，將可能出現(xiàn)金融機構資產(chǎn)負債表急速惡化并開始大規(guī)模收緊信貸，進而導致購房者普遍違約以及銀行擠兌，引發(fā)金融風險。

在16日接受《人民日報》采訪時，郭樹清也指出要著力抑制居民部門杠桿率。實際上，面對層出不窮的首付貸、消費貸等加杠桿購房亂象，監(jiān)管部門治理的力度在去年有所加大。例如，北京市銀監(jiān)局、人行營管部聯(lián)合印發(fā)的《關于開展銀行個人貸款資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場情況檢查的通知》，與北京市住建委相互配合，對個人消費貸款違規(guī)進入樓市進行嚴查。

業(yè)內(nèi)人士表示，在強調(diào)高質(zhì)量發(fā)展和防控金融風險攻堅戰(zhàn)的背景下，金融去杠桿和房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢將會延續(xù)。隨著金融去杠桿逐步擴大至實體去杠桿，在保障企業(yè)信貸需求的同時，前期明顯偏高的居民信貸增速有可能逐步回落。