房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有明顯的周期性特點(diǎn)，而過去十年業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可的三年一個發(fā)展周期，或因“去庫存”“史上最嚴(yán)調(diào)控”等因素影響而發(fā)生變化。

在剛剛過去的2017年，樓市“因城施策”“房住不炒”“租購并舉”等成為核心詞，與此同時，限購、限售、限貸、限價等措施持續(xù)發(fā)力，住房租賃市場迎來風(fēng)口，樓市長效機(jī)制呼之欲出。多位業(yè)內(nèi)專家預(yù)測，2018年樓市政策調(diào)控或?qū)⑦M(jìn)一步深入。而在調(diào)控新周期內(nèi)，房企如何從容“穿越”周期從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展？

伴隨著城市化進(jìn)程、城鎮(zhèn)化建設(shè)的高歌猛進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“黃金十年”。不過伴隨著住房市場從高速度增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長，房地產(chǎn)行業(yè)也步入了新周期。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在新的房地產(chǎn)周期，將呈現(xiàn)資產(chǎn)價格高企、“房住不炒”政策定位、貨幣周期轉(zhuǎn)換等特點(diǎn)，住房市場則以存量市場為主、租賃市場為輔，剛需和改善性需求的主流趨勢將更加顯著，房地產(chǎn)市場將告別大起大落的漲跌周期，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時代。

在剛剛過去的2017年，“因城施策”的樓市調(diào)控不斷加碼，同時行業(yè)集中度加速提升，促使房企深化“賺慢錢、重運(yùn)營”的發(fā)展模式。但即使在極度嚴(yán)峻的市場環(huán)境下，2017年依然有144家房企業(yè)銷售業(yè)績超過百億元，17家房企躋身千億俱樂部。

不管面臨什么樣的政策調(diào)控和市場環(huán)境，這些規(guī)模房企似乎總能讓銷售業(yè)績繼續(xù)大幅增長，使規(guī)模和效益穿越周期持續(xù)生長。那么，到底是什么讓房企在“規(guī)模”賽道上一路前行？

穿越周期需順應(yīng)大勢

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末，千億房企數(shù)量達(dá)17家。這些企業(yè)為何能夠一路發(fā)展，一邊迅速做大規(guī)模，一邊賺取更高利潤？

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這類房企具備幾個特征：首先能夠?qū)Υ髣轀?zhǔn)確研判，同時還能制訂正確的戰(zhàn)略規(guī)劃（包括規(guī)模速度與城市布局），其次這類企業(yè)普遍具備優(yōu)越的商業(yè)模式、優(yōu)異的人才隊伍、強(qiáng)大的執(zhí)行能力、充足的資本支撐。

“比如住宅地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)的雙輪驅(qū)動就是在市場上行期和波動期最好的雙保險。”

不過強(qiáng)調(diào)，房企要具備這些素質(zhì)，就必須深刻理解周期之間的差異——不同周期對于房企的發(fā)展理念、戰(zhàn)略規(guī)劃、能力要求、人才匹配都不盡相同。

“也要明確看到，未來已不存在"小周期"的可能了，在長效機(jī)制逐步確立的新時代，搏周期的投機(jī)策略不再適用。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

有分析師則指出，總體來看這類房企的重要特質(zhì)是“順應(yīng)大勢，步伐穩(wěn)健”——有穿越周期能力的房企往往會順應(yīng)行業(yè)規(guī)律而為，從而取得更高速的發(fā)展機(jī)遇。

從近兩年來看，“順應(yīng)大勢”房企已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓等方面提前布局。尤其是租賃領(lǐng)域的布局，這在當(dāng)前來看是賺小錢甚至不賺錢的領(lǐng)域，但當(dāng)周期真正到來之時，提前布局的規(guī)模化效果就能幫助房企穿越周期，對抗行業(yè)低谷期給房企帶來的沖擊。

分析師認(rèn)為，“步伐穩(wěn)健”則體現(xiàn)在把握好企業(yè)擴(kuò)張和風(fēng)險之間平衡關(guān)系。穿越周期房企有著較強(qiáng)的市場節(jié)奏把控性，并據(jù)此制定理性的投融資計劃，保障良好的現(xiàn)金流和財務(wù)安全；同時優(yōu)化經(jīng)營方式，緊抓行業(yè)機(jī)遇期，最大化整合土地、資金資源，贏得未來發(fā)展的主動權(quán)。