如果房企還想通過(guò)轉(zhuǎn)型掘起，那么只有跟著政府部門一起涉足房屋租賃市場(chǎng)或者是保障房領(lǐng)域，只有類REITS、MBS的發(fā)展給房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)能，房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資格局才有可能就此改變。

自今年初以來(lái)，房企融資通道驟然緊縮。有媒體1月30日?qǐng)?bào)道，部分銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。同時(shí)，信托業(yè)人士透露，在嚴(yán)監(jiān)管背景下，信托公司地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)更趨審慎。

實(shí)際上，已有部分銀行因開發(fā)貸或房地產(chǎn)貸款違規(guī)，而被監(jiān)管部門開具罰單。銀監(jiān)會(huì)1月26日公布的浙江監(jiān)管局對(duì)浙商銀行杭州分行行政處罰決定書顯示，浙商銀行杭州分行存在向資本金不到位的住房項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的違法違規(guī)事實(shí)。浙江監(jiān)管局對(duì)浙商銀行杭州分行罰款人民幣20萬(wàn)元。

那么，商業(yè)銀行為何要在此時(shí)加大對(duì)開發(fā)貸、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制呢？我們覺(jué)得有二方面原因：

一方面，銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清近日表示，堅(jiān)決治理金融亂象，并且嚴(yán)格限制銀行和社會(huì)資金流向投資投機(jī)性購(gòu)房。監(jiān)管部門的領(lǐng)導(dǎo)講話，各商業(yè)銀行則必須要遵令執(zhí)行。

另一方面，進(jìn)入2018年后，個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了新地王現(xiàn)象，地王問(wèn)題還是屢禁不絕，也嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果。但同時(shí)又有去年的多個(gè)城市舊地王被深套，銀行蒙受重大損失的案例又展現(xiàn)出來(lái)。

為了有效防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行與監(jiān)管部門都要開始全面的“降杠桿，控風(fēng)險(xiǎn)”了。

此次通過(guò)“去杠桿化”來(lái)防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，主要策略是從銀行和信托兩個(gè)方面堵住違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)通道的措施主要有：

第一，2018年將對(duì)直接或變相為房企支付土地購(gòu)置費(fèi)用提供各類表內(nèi)外融資，向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目違規(guī)提供融資等行為進(jìn)行重點(diǎn)整治。

第二，2017年信托的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)做得比較多，從投向來(lái)看，新增業(yè)務(wù)上升比較明顯，而目前房地產(chǎn)是屬于被重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)，監(jiān)管層肯定會(huì)加強(qiáng)對(duì)信托房地產(chǎn)融資的監(jiān)管，因此信托業(yè)地產(chǎn)融資受到的監(jiān)管壓力較大。

而實(shí)際上，從1月初以來(lái)，部分城市土地出讓市場(chǎng)的一些項(xiàng)目流標(biāo)就已說(shuō)明資金緊張的問(wèn)題。

1月30日，位于豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村XWY-12等地塊綠隔產(chǎn)業(yè)、住宅混合公建及基礎(chǔ)教育用地宣告流標(biāo)。

該地塊面積合計(jì)113395平米，測(cè)算下來(lái)，建安成本按照規(guī)定為6.23億，而拿地成本接近70億。北京土地市場(chǎng)出讓地塊流標(biāo)這在過(guò)去是很難發(fā)生的事。

這種事情若是在過(guò)去，只要開發(fā)商一哄而上，瞬間將這塊地皮“拿下”。而現(xiàn)如今，房企卻出手十分謹(jǐn)慎小心，因?yàn)殂y行授信資金緊張，信托融資難度越來(lái)越大，面對(duì)高成本的地塊，即使吃下去也消化不了。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，該宗土地流拍，已是1月來(lái)北京土地出讓市場(chǎng)的第3宗流拍。從這個(gè)案例我們也可以看出，房企的資金通道正在悄然收緊。

不過(guò)，面對(duì)房企的融資渠道正在日益收緊，我們認(rèn)為，房企雖然業(yè)績(jī)優(yōu)異并創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，但今年卻仍要面臨流動(dòng)性不足的生死劫。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，無(wú)論是買地拿地，還是開發(fā)建設(shè)，乃至于銷售都是一個(gè)緩慢的過(guò)程，一般一個(gè)樓盤的開發(fā)周期至少需要2-3年。

而在此期間，若是房企的融資能力出問(wèn)題，就等同于吹響了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的死亡號(hào)角。

首先，2018年是房企的債務(wù)集中償付之年。2017年房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅上升，并創(chuàng)下歷史新高，這主要得益于2016年中期的貨幣政策的寬松。

當(dāng)時(shí)很多房企不顧一切的通過(guò)信托、開發(fā)貸等形式向外融資。而到了今年1-9月正是中期的債務(wù)集中償還之時(shí)，如果現(xiàn)在再對(duì)房企收緊開發(fā)貸款和信托渠道，那么估計(jì)今年會(huì)有更多的房企將陷入資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

再者，由于受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的打壓，去年準(zhǔn)備布局一二線城市的房企轉(zhuǎn)向了三四線城市。

事實(shí)證明，像萬(wàn)科、碧桂園、恒大等房企的布局都很好。但問(wèn)題是，去年的良好業(yè)績(jī)?cè)缫淹钢Я私衲甑匿N售潛力，今再加上這次防范資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域監(jiān)管新規(guī)落地，將會(huì)使房企從盛夏酷熱一下轉(zhuǎn)到了寒冷的冬季，很多房企將會(huì)破產(chǎn)倒閉。

最后，房企盲目加杠桿導(dǎo)致償債能力低下。過(guò)去幾年，我國(guó)大中型房企的負(fù)債率超過(guò)60-70%的警戒線，已是很了不得的事情。而近幾年是見(jiàn)怪不怪了。

現(xiàn)在上市房企的平均負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)80%以上，而像融創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)這樣的房企的負(fù)債率都持續(xù)在100%以上。而房地產(chǎn)高杠桿極易引發(fā)房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)。

應(yīng)該說(shuō)，在房地產(chǎn)企業(yè)的黃金時(shí)代，房企都依賴于一個(gè)高金融杠桿的發(fā)展模式，這使得房企規(guī)模在短期內(nèi)能得到迅猛發(fā)展。而隨著“居者有其屋”的房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，使得人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生了改變。

如果此時(shí)房企的杠桿率還是降不下來(lái)，很可能會(huì)影響到其未來(lái)的償債能力，進(jìn)而造成房企的資金鏈陷入艱難困境�，F(xiàn)在問(wèn)題是，隨著今年銀行融資、信托融資的規(guī)模下滑，將會(huì)把很多房企推向生死邊緣。

如果房企還想通過(guò)轉(zhuǎn)型掘起，那么只有跟著政府部門一起涉足房屋租賃市場(chǎng)或者是保障房領(lǐng)域，只有類REITS、MBS的發(fā)展給房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)能，房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資格局才有可能就此改變。