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      棚改持續(xù)推進(jìn) 房企謀求三四線城市高周轉(zhuǎn)(2)

      作者:未知 來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時(shí)間:2018年04月20日 【字體:

      房企決勝高周轉(zhuǎn)

      為了抓住棚改政策的紅利,房企加快了在二三線,三四線城市的高周轉(zhuǎn)。

      當(dāng)下一、二線城市調(diào)控加碼,限價(jià)限購(gòu)嚴(yán)厲,而三四線城市得益于棚改和去庫(kù)存政策相對(duì)寬松,成了房企競(jìng)相追逐的戰(zhàn)場(chǎng)。

      21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉,在2017年末,恒大便在內(nèi)部發(fā)布了要求提高周轉(zhuǎn)速度的文件,春節(jié)期間恒大啟動(dòng)了一波波促銷(xiāo)行動(dòng)。

      近期,碧桂園也對(duì)高周轉(zhuǎn)提出了更嚴(yán)格的要求。碧桂園內(nèi)部發(fā)文,強(qiáng)調(diào)繼續(xù)提升高周轉(zhuǎn)力度,業(yè)內(nèi)人士指出,這主要是針對(duì)碧桂園二三四線城市的項(xiàng)目。

      在多年來(lái)持續(xù)深耕三四線城市的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略下,碧桂園去年實(shí)現(xiàn)全年銷(xiāo)售額5508億元,同比增長(zhǎng)78.3%,成為國(guó)內(nèi)率先突破5000億的房企。在這5508億的銷(xiāo)售額中,三四線城市貢獻(xiàn)了約58%,為近年來(lái)最高,較上年同期提升了17個(gè)百分點(diǎn)。

      這很大程度上得益于碧桂園的高周轉(zhuǎn)策略,碧桂園開(kāi)創(chuàng)了“456”模式,即“4個(gè)月開(kāi)盤(pán)、5.5個(gè)月資金回正、6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)”。

      通過(guò)對(duì)比恒大、萬(wàn)科和碧桂園的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),可以發(fā)現(xiàn),碧桂園的存貨周轉(zhuǎn)月數(shù)和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)月數(shù)相比其他兩個(gè)房企要快,在企業(yè)周轉(zhuǎn)方面做得比同規(guī)模房企要好。

      中原地產(chǎn)認(rèn)為,碧桂園的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品在三四線城市仍有市場(chǎng),因三四線城市存在大量棚改貨幣化安置后的剛需購(gòu)房群體。

      不過(guò),過(guò)去兩年三四線城市房?jī)r(jià)有所抬升,業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為,由于面臨嚴(yán)重的人口流失問(wèn)題,從長(zhǎng)期來(lái)看,三四線城市并不具備繼續(xù)上漲基礎(chǔ)。

      據(jù)海通證券數(shù)據(jù),自2011年以來(lái),三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右,低于全國(guó)人口平均增速0.5%,也遠(yuǎn)低于一線城市人口平均增速1.5%及二線城市人口平均增速1.4%。

      海通證券分析師認(rèn)為,房?jī)r(jià)與人口長(zhǎng)期存在正相關(guān)性,只有人口長(zhǎng)期流入的城市,其房?jī)r(jià)才有長(zhǎng)期上漲的空間。

      此外,進(jìn)入2018年,隨著金融去杠桿以及樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入,國(guó)內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊,房企融資面臨更大壓力。

      財(cái)報(bào)顯示,在越來(lái)越難獲得長(zhǎng)期借貸的環(huán)境下,不少房企的短期償債壓力上升,房企只有加快周轉(zhuǎn)速度,才能縮短現(xiàn)金回款周期,降低風(fēng)險(xiǎn)。

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