房企決勝高周轉(zhuǎn)

為了抓住棚改政策的紅利，房企加快了在二三線(xiàn)，三四線(xiàn)城市的高周轉(zhuǎn)。

當(dāng)下一、二線(xiàn)城市調(diào)控加碼，限價(jià)限購(gòu)嚴(yán)厲，而三四線(xiàn)城市得益于棚改和去庫(kù)存政策相對(duì)寬松，成了房企競(jìng)相追逐的戰(zhàn)場(chǎng)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，在2017年末，恒大便在內(nèi)部發(fā)布了要求提高周轉(zhuǎn)速度的文件，春節(jié)期間恒大啟動(dòng)了一波波促銷(xiāo)行動(dòng)。

近期，碧桂園也對(duì)高周轉(zhuǎn)提出了更嚴(yán)格的要求。碧桂園內(nèi)部發(fā)文，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)提升高周轉(zhuǎn)力度，業(yè)內(nèi)人士指出，這主要是針對(duì)碧桂園二三四線(xiàn)城市的項(xiàng)目。

在多年來(lái)持續(xù)深耕三四線(xiàn)城市的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略下，碧桂園去年實(shí)現(xiàn)全年銷(xiāo)售額5508億元，同比增長(zhǎng)78.3%，成為國(guó)內(nèi)率先突破5000億的房企。在這5508億的銷(xiāo)售額中，三四線(xiàn)城市貢獻(xiàn)了約58%，為近年來(lái)最高，較上年同期提升了17個(gè)百分點(diǎn)。

這很大程度上得益于碧桂園的高周轉(zhuǎn)策略，碧桂園開(kāi)創(chuàng)了“456”模式，即“4個(gè)月開(kāi)盤(pán)、5.5個(gè)月資金回正、6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)”。

通過(guò)對(duì)比恒大、萬(wàn)科和碧桂園的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，碧桂園的存貨周轉(zhuǎn)月數(shù)和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)月數(shù)相比其他兩個(gè)房企要快，在企業(yè)周轉(zhuǎn)方面做得比同規(guī)模房企要好。

中原地產(chǎn)認(rèn)為，碧桂園的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品在三四線(xiàn)城市仍有市場(chǎng)，因三四線(xiàn)城市存在大量棚改貨幣化安置后的剛需購(gòu)房群體。

不過(guò)，過(guò)去兩年三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)有所抬升，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家普遍認(rèn)為，由于面臨嚴(yán)重的人口流失問(wèn)題，從長(zhǎng)期來(lái)看，三四線(xiàn)城市并不具備繼續(xù)上漲基礎(chǔ)。

據(jù)海通證券數(shù)據(jù)，自2011年以來(lái)，三四線(xiàn)及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國(guó)人口平均增速0.5%，也遠(yuǎn)低于一線(xiàn)城市人口平均增速1.5%及二線(xiàn)城市人口平均增速1.4%。

海通證券分析師認(rèn)為，房?jī)r(jià)與人口長(zhǎng)期存在正相關(guān)性，只有人口長(zhǎng)期流入的城市，其房?jī)r(jià)才有長(zhǎng)期上漲的空間。

此外，進(jìn)入2018年，隨著金融去杠桿以及樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企融資面臨更大壓力。

財(cái)報(bào)顯示，在越來(lái)越難獲得長(zhǎng)期借貸的環(huán)境下，不少房企的短期償債壓力上升，房企只有加快周轉(zhuǎn)速度，才能縮短現(xiàn)金回款周期，降低風(fēng)險(xiǎn)。