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      央行放水4000億,樓市別誤讀了降準(zhǔn)信號(hào)!

      作者:未知 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時(shí)間:2018年04月20日 【字體:

      近10年來,每次降準(zhǔn)降息,看完消息,人們幾乎都會(huì)問一句:對(duì)樓市影響如何?

      央行4月17日晚間宣布、4月25日開始實(shí)施的降準(zhǔn),力度稍稍出乎市場(chǎng)的意料。普遍認(rèn)為,此次降準(zhǔn),預(yù)計(jì)將向市場(chǎng)投放1.3萬億元,其中操作當(dāng)日將償還MLF(中期借貸便利)約9000億元,釋放增量資金約4000億元。央行要求,相關(guān)金融機(jī)構(gòu)須將新增資金主要用于小微企業(yè)貸款投放。

      順便提一下,2017年9月30日央行提出將實(shí)施面向小微和農(nóng)口的普惠金融定向降準(zhǔn),并于2018年1月25日實(shí)施,釋放流動(dòng)性3000億元左右。

      專家們對(duì)央行4月降準(zhǔn)的解讀則出現(xiàn)了分歧。有的認(rèn)為,這是貨幣政策轉(zhuǎn)向的信號(hào),從中性偏緊轉(zhuǎn)向適度寬松或中性偏松;有的認(rèn)為,央行意在給近段時(shí)間資金稍緊的市場(chǎng)注入流動(dòng)性,但穩(wěn)健中性的貨幣政策基調(diào)沒有改變。

      讓專家們爭(zhēng)論去吧,總有一個(gè)人猜對(duì)了。猜錯(cuò)的也不會(huì)罰站,照樣有飯吃。

      倒是有人拿這次降準(zhǔn)與2014年相比,嚇了我一跳。事后看來,2014年的降準(zhǔn),開啟了為期兩年的貨幣定量寬松通道,它包括了2014年的2次定向降準(zhǔn)(2014年4月、2014年6月),2015年的1次定向降準(zhǔn)(2015年6月),2015年的4次全面降準(zhǔn)和2016年的1次全面降準(zhǔn)(2016年3月),向市場(chǎng)注入的流動(dòng)性達(dá)數(shù)萬億。

      好在這只是個(gè)別專家的猜測(cè)性分析。主流觀點(diǎn)還是圍繞“穩(wěn)健中性”輕微波動(dòng)。我個(gè)人認(rèn)為,宏觀環(huán)境暫時(shí)找不到轉(zhuǎn)向貨幣定量寬松的氛圍。防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿的大背景下,也不支持貨幣轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?月2日中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第一次會(huì)議提出,打好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn),以結(jié)構(gòu)性去杠桿為基本思路,地方政府和企業(yè)特別是國(guó)有企業(yè)要盡快把杠桿降下來。

      2014年起的那一輪降準(zhǔn),房地產(chǎn)是實(shí)質(zhì)上最大的受益行業(yè)或之一。2015年和2016年1-10月,一二線城市房?jī)r(jià)在已然較高的平臺(tái)再次跳漲,直至招來新一輪的嚴(yán)厲調(diào)控,并延續(xù)至今。

      那么,今年4月的降準(zhǔn),房地產(chǎn)還會(huì)是最大受益者么?應(yīng)該不會(huì)。

      主管部門對(duì)房地產(chǎn)金融的監(jiān)管基調(diào)是從緊的。1月25日,銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示,要努力抑制居民杠桿率,重點(diǎn)是控制居民杠桿率的過快增長(zhǎng);遏制房地產(chǎn)泡沫化,嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。2月5日至6日舉行的2018年央行年度工作會(huì)議提出,進(jìn)一步完善宏觀審慎政策框架,加強(qiáng)影子銀行、房地產(chǎn)金融等的宏觀審慎管理。

      從房地產(chǎn)行業(yè)自身看,無論是中央政府主管部門還是各地政府,對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控沒有任何放松的舉動(dòng)。就在央行宣布降準(zhǔn)的次日(4月18日),青島調(diào)控升級(jí),限購加碼,取得不動(dòng)產(chǎn)證滿5年方可入市交易。其他一些城市近期出臺(tái)的吸引人才的措施,則是促進(jìn)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的正常行為,與放松調(diào)控沒有半毛錢關(guān)系。

      但私底下還是有地產(chǎn)界朋友說,從過往經(jīng)驗(yàn)看,資金都是很“狡猾”的,只要有新的流動(dòng)性釋放出來,總有一部分錢拐幾道彎流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如前些年的理財(cái)產(chǎn)品,2015年-2016年上半年的消費(fèi)貸款,監(jiān)管穿透去查,就會(huì)發(fā)現(xiàn)大量資金流到了樓市蓄水池。

      但2017年會(huì)有所不同。包括1月25日的全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議在內(nèi),主管部門多次提出,要打擊挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡等行為,嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市。相信沒有幾個(gè)金融機(jī)構(gòu)敢冒這樣的風(fēng)險(xiǎn)。

      過去兩三年,房企有個(gè)顯著的趨同目標(biāo),即追求規(guī)模的快速增長(zhǎng),盡量擴(kuò)大市場(chǎng)份額,第三梯隊(duì)、第二梯隊(duì)都想往前再邁一步,第一梯隊(duì)則希望牢牢守住位置。而短期內(nèi)規(guī)模擴(kuò)張,必然伴隨著負(fù)債率的上升,也就是,這批房企對(duì)資金的渴求更加旺盛。

      目前來看,只要限購限貸不放松,降準(zhǔn)新增資金流入樓市的可能性就很小。當(dāng)然,凡事不絕對(duì)。但即便有少量的資金變相流向樓市,也不會(huì)從根本上改變房地產(chǎn)運(yùn)行的趨勢(shì)。今年大概率維持量?jī)r(jià)盤整的態(tài)勢(shì)。

      不過,從房地產(chǎn)的增量資金面看,2018年有兩個(gè)小小的變化。一是,房企公司債發(fā)行有所回暖,其中美元債占比較大。但發(fā)債利率比2015-2016年1-9月有明顯上升。有的房企近日發(fā)行的公司債利率超過8%。

      二是,交易所放行了一批準(zhǔn)REITS。如你所知,這些準(zhǔn)REITS主要是鼓勵(lì)租賃住房金融的產(chǎn)物,預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)。

      總體來看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金面比2017年客觀上有所好轉(zhuǎn)。但正如去年的流動(dòng)性從緊是普遍性的,今年央行幾次注入流動(dòng)性的動(dòng)作,客觀上也會(huì)令包括地產(chǎn)在內(nèi)的部分行業(yè)得以澆灌,但不是大水漫灌。因此,地產(chǎn)界沒有必要為此次降準(zhǔn)而歡欣鼓舞。

      樓 盤 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
      合景云上 15000 青霞鎮(zhèn)
      翠錦西嶺 5100 西嶺鎮(zhèn)
      潤(rùn)達(dá)廣場(chǎng) 3300 晉北新城
      山客部落 8000 花水灣鎮(zhèn)
      水岸西嶺 5800 西嶺鎮(zhèn)
      恒昌·格蘭郡 4700 內(nèi)蒙古大道
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