近期，國(guó)內(nèi)一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了炒作抬頭跡象，一些實(shí)施人才引進(jìn)新政的城市出現(xiàn)了樓盤(pán)售罄的情況。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部多次就樓市調(diào)控表態(tài)，堅(jiān)持樓市調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，力度不放松，多地出臺(tái)的調(diào)控政策已超過(guò)百次。五一前后，住建部就房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控問(wèn)題約談了12個(gè)城市，分別是西安，�？冢�三亞，長(zhǎng)春，哈爾濱，昆明，大連，貴陽(yáng)，徐州，佛山，成都，和太原；5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部又出了一個(gè)關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知。5月21日晚，在《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》欄目現(xiàn)場(chǎng)，中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書(shū)長(zhǎng)馮奎與國(guó)家發(fā)改委國(guó)際合作中心專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家萬(wàn)喆深入解析，住建部連續(xù)發(fā)聲，房?jī)r(jià)穩(wěn)得住嗎？

住建部政策導(dǎo)向在于加大住宅用地制定方向在支持租賃住房發(fā)展

當(dāng)主持人問(wèn)及這一次住建部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知，首先就講到了要熱點(diǎn)城市住房用地占用城市建設(shè)用地的比例是建議不低于25%，租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上，如何看待這兩個(gè)數(shù)據(jù)時(shí)，馮奎表示，應(yīng)該從兩個(gè)層次來(lái)談：第一個(gè)層次說(shuō)明現(xiàn)有的這些城市，無(wú)論是住宅用地，還是租賃房用地，都還達(dá)不到比較高的比例。比如說(shuō)講這兩個(gè)數(shù)字，以南京為例，像住宅用地，南京在2018年計(jì)劃安排了差不多2900公頃用于城市建設(shè)，這些城市建設(shè)用地里包括了基礎(chǔ)設(shè)施，包括了產(chǎn)業(yè)等等，分到住宅這一塊兒差不多只有600公頃，占的比例算一下差不多也只有20%，距離現(xiàn)在住建部的建議也還有一個(gè)空間，這樣的數(shù)據(jù)至少說(shuō)明政策導(dǎo)向是以后要加大在住宅用地的安排。

而當(dāng)問(wèn)到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在住宅用地在整個(gè)城市建設(shè)用地中占比較低的問(wèn)題，要將20%提高到25%，難度是否大時(shí)？馮奎表示，會(huì)有一定的難度，但是這也意味著一個(gè)新的發(fā)展階段的到來(lái)。在這樣一個(gè)新的發(fā)展階段里，民生事業(yè)方面的重要性就提到了一個(gè)新的高度，因此這樣一個(gè)比例的提升既是管理部門(mén)要求，也反映出這些城市自身發(fā)展的要求。比如說(shuō)剛才講的租賃房這一塊兒，共有產(chǎn)權(quán)房，我們以前討論過(guò)比如像北京，在未來(lái)幾年當(dāng)中計(jì)劃安排差不多6000公頃用于各類的住房。我們當(dāng)時(shí)有這樣的數(shù)字，要新建150套住房，其中150套住房里面，商品房100套，租賃住房差不多50套，占到三分之一。30%，所以距離現(xiàn)在我們講的50%這樣一個(gè)比例，也還有空間，我想他說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題不在于數(shù)字的高低，他說(shuō)明一個(gè)方向，就是未來(lái)要支持租賃住房的發(fā)展。

量化目標(biāo)將更有利于調(diào)控發(fā)展

萬(wàn)喆則認(rèn)為， 對(duì)于這兩個(gè)數(shù)據(jù)的看法，一是要看到它的用詞是用建議，作為主管規(guī)劃的部門(mén)，他在這個(gè)里面表示的是一個(gè)建議，我覺(jué)得盡管他提出來(lái)這樣一些條件，這個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)到底是不是真的需要強(qiáng)制執(zhí)行，或者是說(shuō)不同的城市需要執(zhí)行不同的標(biāo)準(zhǔn)，我覺(jué)得在這一點(diǎn)上實(shí)際上應(yīng)該給我們一個(gè)更好的答復(fù)。第二個(gè)也很重要的是，我也想問(wèn)一下比如說(shuō)25%和50%，包括剛才馮奎講到的，從大趨勢(shì)上來(lái)說(shuō)，肯定是向著一個(gè)更好的，供應(yīng)更多的這樣一個(gè)方向發(fā)展，以使這個(gè)市場(chǎng)能夠更好的供需平衡。但是這個(gè)數(shù)據(jù)到底是以什么方式算出來(lái)的？我們?cè)谒氵@個(gè)數(shù)據(jù)的時(shí)候，積累了過(guò)去的比如說(shuō)經(jīng)驗(yàn)也好，教訓(xùn)也好，因此就可以說(shuō)把20%也好，15%也好，提到了25%以后，能夠使市場(chǎng)這個(gè)供需達(dá)到一個(gè)什么樣的狀態(tài)，也就是說(shuō)不管是調(diào)房?jī)r(jià)或者是調(diào)整供需，達(dá)到一個(gè)什么樣的目的，我覺(jué)得如果能夠有這樣的一些相當(dāng)量化一些的解釋，可能會(huì)使我們調(diào)控變得更為有利。

房地產(chǎn)調(diào)控道阻且長(zhǎng)應(yīng)用調(diào)控倒逼發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變

而當(dāng)被問(wèn)及主管部門(mén)高頻發(fā)聲，距離穩(wěn)房?jī)r(jià)的預(yù)期到底還有多遠(yuǎn)時(shí)，馮奎表示，還有很長(zhǎng)的路要走，房地產(chǎn)調(diào)控是一個(gè)持久戰(zhàn)，需要通過(guò)調(diào)控來(lái)倒逼我們各個(gè)方面發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。比如說(shuō)今天討論的用地模式，實(shí)際上我們?cè)谶@個(gè)里面還看到這個(gè)城鎮(zhèn)空間的模式，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化仍然沒(méi)有結(jié)束，大家都在向大城市都市圈集中。未來(lái)這些大城市，都市圈里面核心城市，房?jī)r(jià)可能還有上漲的可能，仍然需要進(jìn)行一定的調(diào)控。還有包括金融監(jiān)管，稅收制度都要跟上，來(lái)實(shí)現(xiàn)這樣一個(gè)條口，目的是使得房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。因?yàn)檫@背后是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，空間結(jié)構(gòu)以及整個(gè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，沒(méi)有這個(gè)模式的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)調(diào)控最終也實(shí)現(xiàn)不了。

房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)從根本上改變對(duì)房子金融屬性的預(yù)期

萬(wàn)喆則認(rèn)為，房?jī)r(jià)調(diào)控實(shí)際上主要是要從根本上改變對(duì)房子金融屬性的一個(gè)預(yù)期，為什么這么說(shuō)呢？實(shí)際上我們可以看到，房?jī)r(jià)漲到現(xiàn)在，或者說(shuō)房?jī)r(jià)調(diào)控到了現(xiàn)在，從09年到現(xiàn)在應(yīng)該說(shuō)它整個(gè)上漲的節(jié)奏，和金融周期的節(jié)奏應(yīng)該說(shuō)是比較相符合的，而民眾買房，剛才說(shuō)這個(gè)很敏感，或者是有炒作的心態(tài)主要也是因?yàn)榇蠹野逊孔赢?dāng)成一種投資的資產(chǎn)，而害怕說(shuō)我要是沒(méi)有跟上這個(gè)腳步的話，我的資產(chǎn)可能就縮水了。而且對(duì)房子未來(lái)的價(jià)格，認(rèn)為說(shuō)我買房子我就是一種投資，將來(lái)我是穩(wěn)賺不賠的。如果不改變這種預(yù)期的話，實(shí)際上房?jī)r(jià)是無(wú)法合理調(diào)控的，而其中我們可以看到，包括這個(gè)貨幣政策，包括金融杠桿，信貸擴(kuò)張?jiān)诶锩娑际瞧鹆艘欢ǖ淖饔谩?/p>