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      長租公寓重資產(chǎn)“變輕”出路是資產(chǎn)證券化

      作者:未知 來源:每日經(jīng)濟新聞 更新時間:2018年06月11日 【字體:

      長租公寓的出現(xiàn),很好地緩解了當前存量房時代的管理困境,解決了一二線城市大量的租賃需求。

      日前,銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》,允許保險公司參與長租市場,并明確險資參與長租市場融資主體和項目主體等。在持續(xù)的政策紅利下,長租公寓已成為各路資本追捧的投資標的。

      據(jù)中估聯(lián)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,重點一線城市的二手房交易量已經(jīng)遠遠超過新房,在當前房企融資成本越來越高,龍頭企業(yè)杠桿率逼近80%,獲取建設(shè)用地越來越難,新建房風險越來越大的情況下,新房的供給出現(xiàn)了一定程度的不足,可以說,我們已經(jīng)進入了存量房時代。

      長租公寓的出現(xiàn),很好地緩解了當前存量房時代的管理困境,解決了一二線城市大量的租賃需求。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),中國近幾年流動人口規(guī)模超過2億,年輕人占三分之一。我國近幾年城鎮(zhèn)化快速發(fā)展,再加上土地資源有限,新房價格較高,在一二線城市周圍聚集了相當一部分的缺乏城市購房能力的人口,長租公寓可以說既滿足了他們的住房需求,同樣也降低了他們的住房支出。

      然而,國內(nèi)公寓企業(yè)的經(jīng)營模式注定了這個行業(yè)是典型的重資產(chǎn)行業(yè)。不論是公寓樓整體收購還是分散式收房,長租公寓企業(yè)的前期資金投入巨大。企業(yè)幾乎都在高負債、資金壓力巨大的情況下運營。不僅僅是初始固定資產(chǎn)投資大,其后伴隨的裝修成本和后續(xù)的維護成本都是非常龐大的開支。然而,該行業(yè)當前還處于萌芽階段,就正如初期的共享單車行業(yè)一樣,此時正是各大品牌“跑馬圈地”、占據(jù)競爭有利地位的時候,規(guī)模擴張導(dǎo)致融資需求更加迫切,重資產(chǎn)規(guī)模也會與日俱增。

      基于此,筆者認為,長租公寓行業(yè)的重要出路就是利用資產(chǎn)證券化的方式將企業(yè)的“重資產(chǎn)”輕量化。

      對于長租公寓資產(chǎn)證券化這一過程,從防范風險、降低違約可能性等角度來說,筆者有以下幾個建議:

      一方面,要對進行資產(chǎn)證券化的公司進行嚴格審查。眾所周知,資產(chǎn)證券化的前提就是該公司要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。只有穩(wěn)定的現(xiàn)金流才能夠保證公司履行義務(wù),降低違約的可能性。所以,需要設(shè)置一定的盈利門檻,要求公司運營成熟穩(wěn)定,建議至少應(yīng)當運營半年以上,這樣能夠保證該公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

      與現(xiàn)金流穩(wěn)定同樣重要的另一條件,就是公司應(yīng)當維持較為穩(wěn)定的出租率。當前我國長期租賃市場主要盈利來源依然是租金收入,而租金收入最大的保證就是出租率,所以對資產(chǎn)證券化公司要進行一定的出租率審查。

      另外,由于當前行業(yè)整體債務(wù)率偏高,所以一般會要求公司有一定的增信措施,要能提供較好的信用支持,所以還需對增信單位和擔保機構(gòu)進行審查,這樣能夠保證公司的還款能力,提升投資者信心,有利于降低市場風險。

      而從事資產(chǎn)證券化的公司本身應(yīng)引入適當?shù)膶m椨媱澰鲂糯胧。企業(yè)證券化產(chǎn)品的價值與該公司的經(jīng)營情況密不可分,所以公司可以采用現(xiàn)金流租金收入超額覆蓋的方式,保證在質(zhì)押期間,公寓所產(chǎn)生的租金收入規(guī)模能夠?qū)?yōu)先級證券當期本息支付形成超額覆蓋。

      不僅僅是租金收入,同樣也可將應(yīng)收賬款質(zhì)押給信托公司,由監(jiān)管銀行進行監(jiān)管。例如魔方公寓平臺就將應(yīng)收賬款質(zhì)押給了中行信托。

      此外,還應(yīng)該規(guī)定如果有無法按期繳付的情況發(fā)生,要按何種方式以何種資產(chǎn)進行補充質(zhì)押。還可以引入擔保公司進行連帶責任擔保,保障還款能力。由于擔保公司在進行擔保業(yè)務(wù)時也會對證券化公司進行嚴格的審查,企業(yè)受到擔保公司的壓力,考慮自身公司長久經(jīng)營的前景,都能夠無形中提高證券化公司的質(zhì)量,降低市場風險。

      還可以依據(jù)證券化產(chǎn)品的不同特點,進行結(jié)構(gòu)化分層,例如優(yōu)先/次級,優(yōu)先/權(quán)益級等。通過規(guī)定不同的期限、還款方式、利率類型等,在滿足公司多樣化融資需求,減輕公司還款壓力的同時,也能夠滿足不同投資者的需求,豐富市場投資品供給。

      總之,長租公寓這一片藍海依然蘊藏著不小的風險和亟待解決的資金等現(xiàn)實問題,而利用資產(chǎn)證券化則是重資產(chǎn)輕量化中必不可少的一步,行業(yè)內(nèi)企業(yè)應(yīng)該處理好這一過程,讓長租公寓這一行業(yè)健康、高效地發(fā)展下去。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      城市綠洲2期 4300 大邑大道
      保利中央峰景 5600 桃源西區(qū)
      惠山公館 5700 北街
      翠錦西嶺 5100 西嶺鎮(zhèn)
      青霞山水卡倫德拉小鎮(zhèn) 9700 青霞鎮(zhèn)
      錦繡宸府 4500 通達路
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