5月全國(guó)各地樓市調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)刷新單月紀(jì)錄。為何政策發(fā)布如此頻繁？這一波調(diào)控有哪些新變化？房?jī)r(jià)未來會(huì)怎么走？這都是民眾頗為關(guān)注的問題。

40城、50次！5月樓市調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)創(chuàng)紀(jì)錄

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達(dá)159次，比2017年1-5月增加60%。

其中，5月份，全國(guó)超過40個(gè)城市發(fā)布調(diào)控政策，當(dāng)月累計(jì)多達(dá)50次，單月房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)刷新了歷史紀(jì)錄。

記者注意到，5月份發(fā)布調(diào)控政策的城市有武漢、江門、哈爾濱、長(zhǎng)沙、佛山、北京、石家莊、東莞、威海、貴陽、長(zhǎng)春、丹東、太原、成都、聊城、重慶、三明、寧波、天津、銀川、珠海、濟(jì)南、廈門、德州、西安、大連、福州、青島、惠州、贛州等，主要以三四線城市為主。

為何政策發(fā)布如此頻繁？

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉說，近幾個(gè)月，雖然一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)依然平穩(wěn)，但三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，這是政策密集發(fā)布的最核心原因。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月，一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別持平和下降，三線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大。

5月份房?jī)r(jià)變化情況如何？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)日程安排在6月15日公布的《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格月度報(bào)告》將給出答案。

不過在成交量方面，樓市正出現(xiàn)交易回暖勢(shì)頭。據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，5月份40個(gè)典型城市成交面積環(huán)比增加12%。4個(gè)一線城市新房成交面積環(huán)比增加29%；18個(gè)二線城市新房成交面積環(huán)比增加11%；18個(gè)三四線城市新房面積環(huán)比增加12%。

三四線、部分二線城市樓市為何升溫？

地方棚改政策帶動(dòng)了三四線城市的住宅銷量，一季度部分三四線城市推進(jìn)棚改力度仍然較強(qiáng)。川財(cái)證券報(bào)告指出，國(guó)家通過貨幣補(bǔ)償盤活棚戶區(qū)居民不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，大幅提升居民購買力，拆遷同時(shí)也創(chuàng)造了居民住宅需求和地產(chǎn)下游消費(fèi)需求。

“各地人才政策吸引人才過來之后，也增加了購房的需求，供需緊張帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期。”張大偉說。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅5月份，就有南昌、呼和浩特等超過15個(gè)城市發(fā)布了人才政策，其中近半是三四線城市。

“政策相對(duì)寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度。”社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員王業(yè)強(qiáng)說，但隨著去庫存政策逐漸退出，預(yù)計(jì)下半年三四線市場(chǎng)調(diào)整將會(huì)出現(xiàn)。

這一波樓市調(diào)控有何新變化？

記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地發(fā)布調(diào)控政策的內(nèi)容包括收緊限購和限售、強(qiáng)化商品房預(yù)售價(jià)格管理、調(diào)整貸款比例、發(fā)展租賃市場(chǎng)等。

例如，哈爾濱規(guī)定，對(duì)主城6區(qū)3年內(nèi)新購商品住房實(shí)施限售；成都提出，將限購對(duì)象由自然人調(diào)整為家庭；東莞對(duì)原限價(jià)政策升級(jí)，規(guī)定新房售價(jià)一經(jīng)備案不得上調(diào)；青島提出，支持房企將經(jīng)營(yíng)方式從銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變，將新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有的部分房源用于租賃。

相比傳統(tǒng)的限購限貸，今年樓市調(diào)控一大變化是，實(shí)施搖號(hào)購房的城市不斷增加。截至目前，已有南京、上海、長(zhǎng)沙、成都、武漢、西安、杭州7個(gè)城市發(fā)布了搖號(hào)購房政策。

5月，一些搖號(hào)購房城市的部分樓盤出現(xiàn)排長(zhǎng)隊(duì)買房、中簽率創(chuàng)新低，甚至違規(guī)操作的現(xiàn)象。例如，由于報(bào)名人數(shù)太多，杭州部分樓盤中簽率低于10%，有的熱門樓盤中簽率甚至不到2%。而西安某樓盤公開搖號(hào)時(shí)存在違規(guī)銷售行為，部分公職人員受到處分。

58安居客房產(chǎn)研究院專業(yè)分析師張波說，搖號(hào)可保障購房者更為公平地獲得購房權(quán)利，也能從側(cè)面打擊收取“茶水費(fèi)”、內(nèi)部關(guān)系買房等行為。搶號(hào)和中簽率低并不是搖號(hào)制度本身的問題，是由于新房限價(jià)，比二手房?jī)r(jià)格低。

未來如何調(diào)控？更多城市買房要搖號(hào)嗎？

4月底和5月初，住建部分兩次約談西安、�？�、三亞、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個(gè)城市。被約談城市主要集中在東北、中西部，以及出臺(tái)自由貿(mào)易政策的海南，而不是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的一線和強(qiáng)二線城市。

目前，被約談的合肥、佛山、哈爾濱、長(zhǎng)春、貴陽、成都、太原等城市已出臺(tái)調(diào)控政策予以回應(yīng)。多位業(yè)內(nèi)人士分析，這代表住建部“預(yù)警——約談——問責(zé)”機(jī)制的落地實(shí)施。

易居研究院報(bào)告顯示，5月份，7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市(限購或限貸)新房成交面積環(huán)比減少2%；11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控(僅限售)的三四線城市新房成交面積環(huán)比增加20%。

上述報(bào)告中的18個(gè)三四線城市為：揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽、無錫、襄陽、泉州、淮安、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺(tái)、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。

張波指出，“因城施策、分類調(diào)控”的政策還將持續(xù)，房?jī)r(jià)上漲明顯城市的調(diào)控力度會(huì)加強(qiáng)。限購力度并不會(huì)減弱，限購加碼的城市還有可能增加。

“供需緊張、房?jī)r(jià)上漲的城市均有可能會(huì)實(shí)行搖號(hào)購房，預(yù)計(jì)未來將有超過20個(gè)城市會(huì)執(zhí)行官方搖號(hào)的售房政策。在搖號(hào)時(shí)，剛需、無房戶將優(yōu)先選擇房源。”張大偉說。

張波也認(rèn)為，在樓市調(diào)控的大背景下，一定會(huì)有更多城市跟進(jìn)搖號(hào)買房，搖號(hào)買房會(huì)出現(xiàn)在兩類城市，一類是樓市熱度較高的城市，包括房?jī)r(jià)上漲壓力較大、供需矛盾突出的城市，以新一線城市和部分熱點(diǎn)三四城市為主；另一類是存在較多樓市亂象亟待規(guī)范的城市，違規(guī)現(xiàn)象包括捂盤惜售、收取“茶水費(fèi)”、未公示開盤房源等，通過搖號(hào)可以同步加強(qiáng)規(guī)范。