距離9·30房地產(chǎn)調(diào)控潮已接近一年，而A股的上市房地產(chǎn)企業(yè)的財務、融資狀況也在悄然變化。

21世紀經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)，截至6月末，接近6成的A股上市房地產(chǎn)企業(yè)負債率同比均出現(xiàn)了走高的情況，其中多達17家房企的負債率攀升超過5個百分點，而更有6家房企負債率提高達10%。

而為應對上述狀況，一方面市場中已經(jīng)衍生出專門為房地產(chǎn)企業(yè)、項目提供融資的中介機構(gòu)；另一方面房企本身也在項目開發(fā)、融資渠道兩端進行調(diào)整。

6家負債率提升超10%

限購限貸及行業(yè)限制政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的財務影響，正在被業(yè)內(nèi)人士所體會。

“因為限購的出現(xiàn)，去化預期也下降了，這也讓一些房企的資金籌措出現(xiàn)了壓力。”一家央企系上市房企財務人士表示。

該房企的一位銷售團隊負責人也表示，其位于北京南部剛剛開盤的某項目，目前僅有不到10套售出。“這個也在預期之內(nèi)，能賣出去就已經(jīng)不錯了，一來還沒到9、10月份，二來限購的確把貸款客戶擋在了門外。”

上述狀況也許只是政策影響房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況變化的橫切面。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至今年6月末，128家A股上市房企中，有74家負債率出現(xiàn)同比增長，數(shù)量占比接近60%，而中房股份、華鑫股份、天保基建等六家負債率攀升也超過10個百分點。

負債率的攀升也給部分上市房企帶來了更高的財務成本——統(tǒng)計顯示，72家上市房企財務費用中的利息支出出現(xiàn)了上漲；而69家房企的“財務費用/營業(yè)總收入”也為正增長。

不過具體到期限結(jié)構(gòu)，上市房企長期債務的變化并不明顯。數(shù)據(jù)顯示51家房企長期負債占比出現(xiàn)了同比正增長；63家房企的長期借款出現(xiàn)抬升，以及59家房企應付債券也呈現(xiàn)了正增長。

而在償債能力變化上，70家上市房企的流動比率同比出現(xiàn)負增長，占比超過半數(shù)；而速動比率發(fā)生負增長的房企數(shù)量則相對較少，僅有51家，占比不足4成。

“中長期負債上，上市房企明顯出現(xiàn)了更大的壓力。”北京一家大型券商房地產(chǎn)業(yè)研究員分析稱，“相反更多的上市房企速動比率反而提高了，這說明不少企業(yè)開始注意到限購政策、金融監(jiān)管等政策可能帶來的財務風險，并在融資端做前置準備。”

該研究員表示：“上市房企還是房地產(chǎn)業(yè)中質(zhì)量比較好的代表，許多中小房企的日子可能會很難過。”

21世紀經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)，由于部分中小開發(fā)商融資難，市場中已經(jīng)衍生出一類專門為房地產(chǎn)提供結(jié)構(gòu)化融資的中介機構(gòu)。

“我們目前專門通過各種產(chǎn)品、機構(gòu)資源為房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)項目提供一站式的融資解決方案，從去年底開始，這個業(yè)務是非常有市場的。”一家專門為房企提供融資咨詢服務的投資公司負責人告訴記者。

集合信托融資“補血”

房地產(chǎn)調(diào)控、銀行資金套利核查、資管整頓，諸多事件正在給房企的開發(fā)和融資模式帶來改變。

21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，部分房企為了緩釋負債率攀升趨勢，降低財務風險，進而選擇在資產(chǎn)、資金兩端進行優(yōu)化：一方面降低單一項目拿地規(guī)模，另一方面尋求集合信托等渠道進行融資“補血”。

“解決這個方法其實是兩端，一端在資產(chǎn)上，開發(fā)商試圖降低當前周期下的重資產(chǎn)風險，所以從年初到現(xiàn)在都是在組成聯(lián)合體來一起拿地，競爭也在2-3個聯(lián)合體之間開展，而不是多家競爭。”一位央企系上市房企人士稱，“另一端則是在資金上，銀行資金很難拿到了，資管通道也越收越緊，所以許多需求都依賴于信托來融資。”

“去年以來房地產(chǎn)項目的需求的確有所增加。”北京一家央企系信托公司信托經(jīng)理坦言。

從信托業(yè)協(xié)會披露的數(shù)據(jù)來看，信托類房地產(chǎn)的增速和占比的確均在提高。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)信托合計增長5033.46億元，同比增長61.10%，占上半年新增信托綜合的8.63%，該比例也較去年呈現(xiàn)微升態(tài)勢。

值得一提的是，在房地產(chǎn)類信托結(jié)構(gòu)中，集合信托的占比正在越來越大，而過去資金來源以銀行為主的單一地產(chǎn)信托增長則相對有限。

“過去信托通道多一些，但從去年開始集合信托的占比就越來越大了。”中融信托一位信托經(jīng)理表示，“一方面保險資金、民營資本、上市公司也在參與信托理財投資，另外不排除一些集合信托也仍然存在‘假集合’現(xiàn)象，也就是通過私行渠道發(fā)行，項目也來自銀行。”

21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在上述5033.46億元的新增房地產(chǎn)信托中，集合信托和單一信托的比例約為3∶2，而去年同期該比值則接近1∶1。

此外，更有相關資本嘗試盡快減少在房地產(chǎn)領域的投入。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，以部分地方國資為代表的出資方已經(jīng)在房地產(chǎn)投資領域萌生退意。

9月4日，21世紀經(jīng)濟報道記者記者獲悉，某省國資系統(tǒng)下發(fā)一份征求意見，稱“省出資企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)的戶數(shù)較多，投資規(guī)模較大，增幅快，且普遍存在資產(chǎn)負債率高、資金成本高、盈利空間收窄、后續(xù)資金緊張等問題” 。

“部分國資注意到這個問題，說明一些房企也開始注意到類似的問題了。”上述大型券商房地產(chǎn)業(yè)研究員表示，“目前房地產(chǎn)企業(yè)需要對可能出現(xiàn)的財務風險有足夠的重視。”