本文來源：小王論房產(chǎn)

國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布了6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。有專家表示，從整體數(shù)據(jù)看，2018年6月房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)造了2016年9月后的房?jī)r(jià)平均漲幅最高點(diǎn)。

超92%的城市房?jī)r(jià)都上漲了，其中濟(jì)南竟然環(huán)比上漲3.6%，其他城市如福州、成都、武漢、鄭州均漲幅居前。

不僅如此，去年底傳說得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的2018年是樓市“小年”也沒有到來，6月單月，全國商品房銷售面積超過2億平米，銷售額高達(dá)1.8萬億均刷新了年內(nèi)最高紀(jì)錄；且前5強(qiáng)房企上半年更是合計(jì)狂攬超1.34萬億，打破了房地產(chǎn)有史以來的最高紀(jì)錄，堪稱奇跡。

事到如今，我們也更好理解最近以來國家的幾個(gè)大動(dòng)作了：6月底宣布的七部委將在7月-12月份開展為期半年的“30城”大檢查，實(shí)際上是為了防止房?jī)r(jià)再繼續(xù)上漲，主要矛頭是開發(fā)商、炒房客和黑中介。

從16年“930”算起，樓市調(diào)控的戰(zhàn)線已經(jīng)拉長(zhǎng)到了20個(gè)月了，圍繞“房住不炒”實(shí)施的調(diào)控手段已經(jīng)不勝其數(shù)，每一次都被標(biāo)榜成是“最嚴(yán)厲”、“最有效”的打擊手段，但市場(chǎng)依然如火如荼。奇哥不禁想問，樓市“嚴(yán)打”為何屢屢無效呢？

首先，藥不對(duì)癥。俗話說，藥不對(duì)癥百副無益，藥對(duì)癥候一副見效，樓市調(diào)控亦如此。縱觀過去的調(diào)控不難發(fā)現(xiàn)，很多政策的出發(fā)點(diǎn)都是“為了控房?jī)r(jià)而調(diào)控”，而不是在供需兩端發(fā)力，如此一來無論出臺(tái)的政策有多密集都無濟(jì)于事。潘石屹說過，影響房?jī)r(jià)的最根本因素是供需關(guān)系，我們的調(diào)控有點(diǎn)本末倒置，且錯(cuò)得離譜。不在供應(yīng)和需求端下功夫，一味地去調(diào)控房?jī)r(jià)怎么可能有效果呢？

拿“限價(jià)”政策來說，看似有效果，一下子勒住了房?jī)r(jià)飛漲的韁繩，但僅此而已，供求關(guān)系并沒有發(fā)生根本性改變。更加可笑的是，這項(xiàng)政策更是今年以來很多二線城市屢屢出現(xiàn)“萬人搶房”的罪魁禍?zhǔn)祝?ldquo;限價(jià)”導(dǎo)致新房和二手房?jī)r(jià)差最高多達(dá)一萬多一平，買到即賺到的邏輯赫然出現(xiàn)，以至于到最后越調(diào)越漲，越買越瘋狂，使得限價(jià)越來越脫離調(diào)控的初衷而被人詬病。

更重要的是，所謂的限價(jià)都是“模糊”行政手段，他沒有相關(guān)的政策出臺(tái)，也沒有相關(guān)的法律保障，更沒有具體的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和公眾公示，這很恐怖，等于直接給公眾營造了一個(gè)“我限價(jià)了，你趕緊買，等我松開了，別怪房?jī)r(jià)上漲你買不起”的心理，這個(gè)時(shí)候你說誰會(huì)傻到有錢不往里沖呢？

其次，土地財(cái)政作為地方政府的主要收入來源問題沒有得到根本性改變，房?jī)r(jià)上漲才是每個(gè)城市主政者樂見其成的。賣地收入是他們賴以生存的法寶，而如何能把地價(jià)賣地更高，唯一的答案就是房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)橹挥羞@個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)企業(yè)才會(huì)覺得有利可圖，才會(huì)去你的地盤搶地。所有城市的執(zhí)政者幾乎都深諳其道。

正如很多開發(fā)商抱怨的一樣，“面粉的價(jià)格都比面包貴了，你讓我們面包不漲價(jià)賣，我們?cè)趺椿睿?rdquo;

任志強(qiáng)曾經(jīng)給出過最佳解決方案，他說，一旦土地制度問題從根本上得到解決，對(duì)房地產(chǎn)來說是一個(gè)重大的政策變化問題。如果土地市場(chǎng)更加開放、自由，也許對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有影響。

再者，就是我們經(jīng)常提及的房地產(chǎn)稅問題，其實(shí)也是中央三令五申的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的最核心問題。談這個(gè)問題之前，無可避免地還要說起供求，中國的房子到底夠不夠住，這看似是個(gè)難解的問題，但實(shí)際上從很多數(shù)據(jù)來看，中國的房子如果不存在很多富人和炒房客大面積囤房情況的話，是足以夠居住的。

這里面有大量的房源是“無用空置”的，幾家機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國的房屋空置率基本在20%-24%之間，所以，大家心算一下，如果這些房源全部入市，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)和租金帶來多大的利好，理論上是可以降價(jià)至少20%的。但是我們并沒有這么做，直到今天香港才第一個(gè)提到要開征“空置稅”。

房屋征稅能有效解決房?jī)r(jià)問題嗎？答案是肯定的，這是一個(gè)非常大的工程，只要稅率設(shè)置合理，分城設(shè)置是關(guān)鍵，房?jī)r(jià)不僅會(huì)降，房屋空置率也會(huì)得到有效解決。

蔡慎坤說，房?jī)r(jià)飆升令中國富豪財(cái)富瘋狂增長(zhǎng)，在任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)正常的國家，房地產(chǎn)業(yè)從來就不是富豪的主要來源。

中國卻是個(gè)例外，但這樣做的后果是什么呢？今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全說，中國現(xiàn)在有兩顆“炸彈”，一顆是房地產(chǎn)泡沫，另一顆則是地方債。任何一顆要爆炸對(duì)中國經(jīng)濟(jì)都是摧毀性的。那么地方為什么敢負(fù)這么多債，為什么中國金融機(jī)構(gòu)敢把錢借給地方，也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)。

毫無疑問，過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展模式，實(shí)際上是最脆弱的泡沫經(jīng)濟(jì)，如果不及時(shí)認(rèn)識(shí)到該事實(shí)，不懸崖勒馬，最終都逃不過轟然倒塌的命運(yùn)。