業(yè)務收縮

雖然很多房企沒有明令說要進行裁員，但是業(yè)務構(gòu)架調(diào)整卻有意無意讓一些人開始離開。

不久前，華夏幸福宣布解散天津公司，作為第一個大公司宣布解散重點區(qū)域公司，無疑是一個信號，并被認為是地產(chǎn)開始優(yōu)化人員的第一步。不過，華夏幸福發(fā)布回應稱，公司沒有明確的裁員計劃。公司根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化，對公司戰(zhàn)略進行了重新審視和梳理，對組織和布局做了局部的調(diào)整和優(yōu)化。

不只是華夏幸福，綠地同樣進行了業(yè)務調(diào)整，要求對一些區(qū)域進行人員優(yōu)化，進一步實現(xiàn)組織發(fā)展。

另有消息顯示，一位行業(yè)標桿公司董事長在9月初的會議上宣布，各部門支出暫停，重新調(diào)整下半年預算，并計劃縮緊預算規(guī)模。

從拿地規(guī)�？�，開發(fā)商都開始越來越注意謹慎性。中原地產(chǎn)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年以來，土地市場流標流拍數(shù)量明顯增多。其中，前8月，一線城市經(jīng)營性用地流標流拍13宗，去年同期只有4宗;二線城市土地流標流拍238宗，去年同期只有106宗。相比之下，流標流拍的土地宗數(shù)漲幅均超100%。

從拿地價格看，開發(fā)商也開始更加謹慎出價。8月27日，杭州主城區(qū)的望江地塊、四堡七堡單元和城北萬達板塊，分別推出三宗“寶地”，其中望江地塊、四堡七堡單元宅地為望江新城和江灣新城規(guī)劃后首宗宅地，萬達板塊則是板塊內(nèi)5年來首宗純宅地。

最后，三宗地塊分別由濱江、中宸城建和綠都拿下，最高溢價率為萬達板塊的3%，而錢江新城2.0首宗宅地溢價率為0。

8月30日，福州出讓4宗地塊，宗地總體量達255.35畝。最終，4宗地塊均在一輪舉牌后成功出讓。8月28日，廣州從化溫泉鎮(zhèn)溫泉村“火界”兩宗地塊進行網(wǎng)上競拍，但最終以流拍告終。更早之前的8月13日，廣州市出讓了5宗住宅用地，總出讓面積達19.38萬平方米。其中，一宗地塊以底價成交，兩宗地塊溢價均未超過1%，剩余兩宗地塊溢價也僅為10%左右。

“我們拿地越來越謹慎，我們拿地項目要求irr(內(nèi)部收益率)超過50%，凈利潤率超過15%。”融創(chuàng)董事會秘書高曦告訴記者。

歐宗洪介紹，融信要求拿地項目irr超過30%，凈利潤超過10%。

和以前不一樣，很多開發(fā)商為了規(guī)模，拿地要求非常低，如今的業(yè)務收縮，讓更多的開發(fā)商對自己的業(yè)務進行安全防范。

中小房企承壓

這一輪調(diào)控中，對于較大房企，面臨的是需要加速周轉(zhuǎn)和虧本賣一些項目。而對于很多小型房企，可能就難逃厄運。

近日有報道稱，復華控股旗下復華文旅的多個文旅項目目前已停工。官網(wǎng)顯示，復華控股的業(yè)務范圍涵蓋地產(chǎn)、金融、投資、文化、旅游、健康、酒店等領(lǐng)域，截至2017年，總資產(chǎn)規(guī)模逾千億元。北京復華旅游文化發(fā)展有限公司(下稱“復華文旅”)是復華控股的全資子公司，不過，這些項目目前處于難產(chǎn)狀態(tài)。

今年5月，五洲國際發(fā)布公告，公司股價及成交量發(fā)生異動，決定停牌，其股份自25日上午11時25分起暫停于聯(lián)交所買賣，以待刊發(fā)有關(guān)不尋常變動原因和公司任何內(nèi)幕消息的公告。受此影響，還有五洲國際一筆于2018年到期的本金額3億美元13.75%的優(yōu)先票據(jù)，該筆票據(jù)亦于同一時間暫停買賣。

而中弘股份因為涉嫌多起債務問題，目前股價已經(jīng)跌到1元以下，曾經(jīng)這家企業(yè)發(fā)力文旅地產(chǎn)，如今市值所剩無幾。

不難發(fā)現(xiàn)，由于整個行業(yè)困境，中小房企面臨更大的壓力：要么倒閉，要么被并購。

而房企資金鏈緊張的格局仍將持續(xù)。據(jù)恒大研究院數(shù)據(jù)，未來4年是兌付高峰。2018年下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以后總計僅0.9萬億。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機構(gòu)貸款在未來4年集中到期;公司債2015~2016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開始密集到期。

從記者了解情況看，很多房企都意識到現(xiàn)金流的重要性。即便是虧本，也開始將自己的貨值出手。

“我們10個項目里面虧2個，但是賣了再說，我們也不留了。”一位房企董事長曾表示。

“從我們觀察看，目前房地產(chǎn)行業(yè)平均去化周期應該在4年左右，是歷史上偏高的水平，而不是偏低的水平，所以一定要重視。” 國泰君安地產(chǎn)專業(yè)分析師謝皓宇說。