山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。

不久前，呼和浩特打響“全面停止去庫(kù)存”的第一槍。

隨后，長(zhǎng)春宣布“取消棚改貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)”，揭開(kāi)棚改貨幣化退潮的序幕。

無(wú)獨(dú)有偶，10多天前，央行武漢分行行長(zhǎng)公開(kāi)撰文表示，棚改貨幣化基本完成歷史使命，應(yīng)考慮退出。

這一場(chǎng)從2016年掀起的三四線樓市狂歡，注定要在2018年入秋之際偃旗息鼓。

棚改式放水

三四線的樓市狂歡，其實(shí)跟五個(gè)字息息相關(guān)——棚改貨幣化。

所謂棚改貨幣化，說(shuō)白了，就是向三四線定向放水去庫(kù)存。

一般放水，諸如降準(zhǔn)降息，都是普惠式的。大水漫灌，雖然看起來(lái)雨露均沾，但水往低處流，一二線城市永遠(yuǎn)都是資金的首選之地，三四線沾也沾不到多少。

與一二線相比，三四線城市普遍面臨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、財(cái)政收入下滑、人口外流、未來(lái)前景不明朗等問(wèn)題，很難得到資金和人才的青睞。

正是這個(gè)原因，2014年三四線城市的高庫(kù)存，成為最大的定時(shí)炸彈。甚至在2015年央行一年5次降準(zhǔn)6次降息后，一二線率先暴漲，三四線仍舊不為所動(dòng)。

三四線城市究竟該如何去庫(kù)存？

降準(zhǔn)降息惠及不到，本來(lái)就沒(méi)有限購(gòu)也無(wú)政策松綁之說(shuō)，至于單純的財(cái)政直接補(bǔ)貼買(mǎi)房，也難以激起接盤(pán)俠的熱情，剩下的道路只有一途：定向放水。

棚改貨幣化應(yīng)運(yùn)而生。

棚改貨幣化的玩法是這樣的：

第一步，央行以低利率通過(guò)PSL（抵押補(bǔ)充貸款）向國(guó)開(kāi)行等政策性銀行提供資金來(lái)源。

第二步，國(guó)開(kāi)行再利用這筆資金向地方政府發(fā)放棚改專項(xiàng)貸款。

第三步，地方獲得貸款之后，不僅有資金開(kāi)啟大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，而且還能用真金白銀進(jìn)行貨幣化安置補(bǔ)貼。

第四步，地方政府依靠賣(mài)地收入還貸，房?jī)r(jià)與地價(jià)同步上漲。只要房?jī)r(jià)不走低，這個(gè)游戲就能繼續(xù)玩下去。

以往拆遷戶都是拆一補(bǔ)一，拿的是實(shí)物補(bǔ)貼，如今貨幣化安置成為主流，拆遷戶手握重金入市。

大拆大建加上大補(bǔ)貼，從而徹底激活三四線城市的樓市，引發(fā)新一輪的全民搶房潮。

數(shù)據(jù)顯示，2014年，棚改貨幣化的比例還只有9%，幾乎可以忽略不計(jì)，2015年有所增加，但也不顯著，但在2016年突然躍升到40%以上，2017年超過(guò)50%，局部地區(qū)更是超過(guò)80%。

這個(gè)數(shù)據(jù)，正好跟三四線房?jī)r(jià)的上漲節(jié)奏相契合。