棚改貨幣化退潮,三四線房?jī)r(jià)注定涼涼?
作者:未知 來(lái)源:中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 更新時(shí)間:2018年09月07日 【字體:大 中 小】
山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。
不久前,呼和浩特打響“全面停止去庫(kù)存”的第一槍。
隨后,長(zhǎng)春宣布“取消棚改貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)”,揭開(kāi)棚改貨幣化退潮的序幕。
無(wú)獨(dú)有偶,10多天前,央行武漢分行行長(zhǎng)公開(kāi)撰文表示,棚改貨幣化基本完成歷史使命,應(yīng)考慮退出。
這一場(chǎng)從2016年掀起的三四線樓市狂歡,注定要在2018年入秋之際偃旗息鼓。
棚改式放水
三四線的樓市狂歡,其實(shí)跟五個(gè)字息息相關(guān)——棚改貨幣化。
所謂棚改貨幣化,說(shuō)白了,就是向三四線定向放水去庫(kù)存。
一般放水,諸如降準(zhǔn)降息,都是普惠式的。大水漫灌,雖然看起來(lái)雨露均沾,但水往低處流,一二線城市永遠(yuǎn)都是資金的首選之地,三四線沾也沾不到多少。
與一二線相比,三四線城市普遍面臨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、財(cái)政收入下滑、人口外流、未來(lái)前景不明朗等問(wèn)題,很難得到資金和人才的青睞。
正是這個(gè)原因,2014年三四線城市的高庫(kù)存,成為最大的定時(shí)炸彈。甚至在2015年央行一年5次降準(zhǔn)6次降息后,一二線率先暴漲,三四線仍舊不為所動(dòng)。
三四線城市究竟該如何去庫(kù)存?
降準(zhǔn)降息惠及不到,本來(lái)就沒(méi)有限購(gòu)也無(wú)政策松綁之說(shuō),至于單純的財(cái)政直接補(bǔ)貼買房,也難以激起接盤(pán)俠的熱情,剩下的道路只有一途:定向放水。
棚改貨幣化應(yīng)運(yùn)而生。
棚改貨幣化的玩法是這樣的:
第一步,央行以低利率通過(guò)PSL(抵押補(bǔ)充貸款)向國(guó)開(kāi)行等政策性銀行提供資金來(lái)源。
第二步,國(guó)開(kāi)行再利用這筆資金向地方政府發(fā)放棚改專項(xiàng)貸款。
第三步,地方獲得貸款之后,不僅有資金開(kāi)啟大規(guī)模的棚戶區(qū)改造,而且還能用真金白銀進(jìn)行貨幣化安置補(bǔ)貼。
第四步,地方政府依靠賣地收入還貸,房?jī)r(jià)與地價(jià)同步上漲。只要房?jī)r(jià)不走低,這個(gè)游戲就能繼續(xù)玩下去。
以往拆遷戶都是拆一補(bǔ)一,拿的是實(shí)物補(bǔ)貼,如今貨幣化安置成為主流,拆遷戶手握重金入市。
大拆大建加上大補(bǔ)貼,從而徹底激活三四線城市的樓市,引發(fā)新一輪的全民搶房潮。
數(shù)據(jù)顯示,2014年,棚改貨幣化的比例還只有9%,幾乎可以忽略不計(jì),2015年有所增加,但也不顯著,但在2016年突然躍升到40%以上,2017年超過(guò)50%,局部地區(qū)更是超過(guò)80%。
這個(gè)數(shù)據(jù),正好跟三四線房?jī)r(jià)的上漲節(jié)奏相契合。