房價下跌已現(xiàn)

當前，市場已傳遞出了降溫的信號。

記者調(diào)查顯示，一二線城市不少樓盤出現(xiàn)了三年來久違的降價促銷。其中廣州樓市近期降價明顯，尤其是推貨量較大的南沙、蘿崗、番禺等區(qū)域。

廣州南沙保利城銷售人員稱，樓盤現(xiàn)在打折促銷，以74平方米戶型為例，原價每平約21000元，現(xiàn)商業(yè)貸款可享受額外9.6折，折后每平大約兩萬；如果戶型是126平，折扣優(yōu)惠會更大，每平1萬8千多。

廣州番禺時代柏林銷售人員表示，均價3.8-4萬每平方米，現(xiàn)推出一次性付清9.3折優(yōu)惠。以111平方米的房源為例，總價400萬左右，可以優(yōu)惠28萬。如果是分期付，首付越高，則越優(yōu)惠。

上半年樓市表現(xiàn)較熱的杭州，近期也有了涼意。如濱江御江南排屋的預(yù)售證均價為48680元/平方米，但在上一次開盤中排屋的備案均價為51286元/平方米，對比價格下降了2606元/平方米。

而在房價最堅挺的深圳，自“8·31”新政實施以來，成交和價格都在調(diào)整中。9月17日，“網(wǎng)紅”盤華潤城三期再次推出新房源，價格與上次持平，市場的熱度和吸引力卻在下降。深圳多位業(yè)內(nèi)人士表示，華潤城三期處于當前樓市的拐點，去化率可能難超上一次推盤。

不過，何倩茹指出，“目前市場上價格下跌的是部分項目，如我們監(jiān)測的北京、廣州一些項目降價促銷，但大范圍的降價情況還沒有發(fā)現(xiàn)”。

而在更能反映市場真實情況的二手房方面，多數(shù)一、二線城市的成交也出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。

一線城市中出現(xiàn)明顯下跌的是廣州。樂有家市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月廣州全市二手住宅過戶6603套，環(huán)比上漲2.5%；成交均價為24280 元/平方米，環(huán)比下跌6.2%。

上海出現(xiàn)了量價雙跌。據(jù)上海中原研究院數(shù)據(jù)，上海8月二手住宅成交量12985套，環(huán)比下滑3.32%，成交均價38052元/平方米，環(huán)比下跌2.13%。

就連二手房一直堅挺的深圳也出現(xiàn)價格下跌。據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手住宅過戶7208套，環(huán)比上漲3.10%，成交均價55011元/平方米，環(huán)比下跌1.95%。

二手房成交量下降最多的則是北京。根據(jù)業(yè)內(nèi)房產(chǎn)研究院Real Data數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月北京二手房市場迎來更深度的回落，實時成交量環(huán)比減少20.9%；不過價格仍未明顯回調(diào)， 8月北京二手房成交均價為63227元/平方米，環(huán)比上漲0.8%。

熱點二線城市中，大多數(shù)二手房成交價下跌。據(jù)業(yè)內(nèi)房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數(shù)熱點二線城市上漲，如南京微漲0.42%。

廣州一位大型開發(fā)商人士認為，樓市的調(diào)整才剛剛開始，今年四季度和明年的市場極其不樂觀；現(xiàn)在只是一二線市場開始下行，接著三四線城市也會降價。預(yù)計這輪調(diào)整的力度堪比2008年，大家現(xiàn)在都在想怎么“過冬”。

開發(fā)商預(yù)期悲觀

近期，全國各地土地流拍事件頻現(xiàn)，流拍節(jié)奏加快，一二線城市“地冷價跌”現(xiàn)象明顯。

據(jù)東吳證券研究所數(shù)據(jù)，截至2018年8月底，全國已發(fā)生土地流拍807宗，累計流拍建筑面積達7954萬平方米，是去年同期數(shù)額的7.3倍。2018年土地流拍的建筑面積和流拍率，都達到了歷史高位。

這些現(xiàn)象背后，是開發(fā)商的投資思路已改變，7月份以來普遍對后市謹慎偏悲觀，拿地積極性下降。

中原地產(chǎn)分析師認為，房企資金壓力逐漸出現(xiàn)，疊加歷史上最密集的調(diào)控政策潮，大部分房企搶地積極性降低，土地流標下半年可能繼續(xù)增加。

此外，保利地產(chǎn)研究院表示，今年以來房企償債壓力增大而融資不暢，“現(xiàn)金流”管控重要性凸顯。企業(yè)應(yīng)放緩拿地、加緊回籠資金、現(xiàn)金為王，以應(yīng)對行業(yè)調(diào)整的風(fēng)險。

大多數(shù)房企都在主動降負債，管控風(fēng)險。億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認為，目前規(guī)模型房企凈負債率保持降低水平，如萬科始終維持在35%以下；碧桂園、恒大出現(xiàn)不同程度的下降。

據(jù)中期財報，恒大降負債明顯，截至今年6月30日，恒大資產(chǎn)負債率為81.7%，與去年年底相比減少了4.6個百分點，凈負債率為127.3%，與去年年底相比減少了56.4個百分點。

更重要的是，對開發(fā)商而言，最大的風(fēng)險來自于調(diào)控政策的不確定性，一些調(diào)控政策如房地產(chǎn)稅等可能超預(yù)期出臺。

“目前政策處于高度多變期，隨時可能出來下一步新的政策，我們對市場保持高度審慎謹慎。”作為最穩(wěn)健的龍頭房企，中國海外董事會主席顏建國表示。

顏建國指出，7月31日中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的表述不同于以往，目標是合理引導(dǎo)價格預(yù)期，打破市場對房價長期上漲的預(yù)期，短期內(nèi)市場觀望情緒會加重，最近這一兩個月已經(jīng)有所顯現(xiàn)。

“現(xiàn)在不少城市房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)加碼，沒有放松，下半年會延續(xù)這種從緊態(tài)勢；根據(jù)市場情況，我們的投資節(jié)奏有所放緩，這是因勢而變，主動地調(diào)整；寧可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。”顏建國說。