“緊急降溫不是不愛，而是真愛”

一大波調控政策之下，樓市“金九”戛然而止，“銀十”也被潑了一盆冷水。一線城市和熱點二線城市的房價漲幅已經出現(xiàn)下滑，部分前期高燒的城市成交量“速凍”。那么，樓市拐點到了嗎？

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉的回答是，“預計10月份全國樓市將迎來拐點，房地產開發(fā)投資和銷售增速將出現(xiàn)回落。”

經濟學家馬光遠則認為，“調控不是打壓房地產，恰恰是為了保護房地產，為了避免去年股市的慘劇上演，緊急降溫不是不愛，而是真愛。政府對房地產的感情沒有改變。”

政策拐點后出現(xiàn)了市場拐點

國家統(tǒng)計局的數據顯示，今年以來房地產對經濟增長的作用明顯，據初步測算，前三季度房地產對經濟增長的貢獻率在8%左右。在銷售市場，無論是裝潢、家電等樓市周邊產業(yè)，還是金融行業(yè)、財政來源，都仰仗著樓市的火爆成了受益者。

不過，政府及市場已經察覺，如此瘋狂的上漲并不可能長期持續(xù)。

9月最后一周，有市場分析已經開始預測，樓市將進入深度調整。中國銀行國際金融研究所宏觀經濟與政策主管周景彤就指出，中國房地產市場毋庸置疑已有泡沫，接下來的四季度，將是中國樓市調整的重要時期。

9月30日開始，北京、天津等22個城市集體出臺樓市調控政策，印證著市場的猜測：樓市的瘋狂已經接近尾聲。

“這是過去十幾年房地產調控執(zhí)行力度最大的一次。”中原地產專業(yè)分析師張大偉如此評價。在調控政策出臺之后，全國多個城市的房地產開發(fā)企業(yè)和中介又迎來了一波嚴查，住建部點名45家企業(yè)存在違規(guī)行為，北京、上海、天津、成都等地也對當地的違規(guī)企業(yè)進行了通報查處，進一步增強了本輪樓市調控政策的執(zhí)行力。

政策拐點已至，市場拐點也有了跡象，部分城市前期房價的迅猛漲勢得到明顯遏制。國家統(tǒng)計局10月21日的數據顯示，15個一線和部分熱點二線城市新建商品住宅房價增速降低，走勢趨穩(wěn)。多數城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%至60%的城市有4個，下降60%至40%的城市有3個，下降40%至20%的城市有3個。

樓市調控對經濟的影響不能夸大

樓市拐點的出現(xiàn)似乎順理成章，畢竟樓市的瘋狂不可持續(xù)。瑞銀的分析就認為，中國樓市已經出現(xiàn)了提前消費，未來增長可能乏力。

不過，另一種擔憂隨之而起：樓市在中國實體經濟上半年復蘇乏力的情況下，托起了前9個月GDP增長的8%，樓市拐點會否讓中國未來的經濟增長出現(xiàn)急剎車？

“房地產調控對經濟的影響不能夸大。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運說，房地產調控的目的主要是防止房地產的大起大落對經濟帶來不利影響，調控目標最終還是保持經濟的穩(wěn)定增長。

在瑞銀中國專業(yè)經濟學家汪濤看來，今年樓市整體對經濟增長的貢獻仍然比較溫和。除了樓市，今年的經濟增長還來自于政府的基礎設施建設和準財政支出的支持。“尤其是今年年初非常明顯，由信貸支撐帶來了一輪公共投資、基礎設施投資的增長。”

實際上，對于未來中國經濟發(fā)展的支撐，市場更看好PPP項目及基礎建設等領域。中國民生銀行專業(yè)研究員溫彬認為，從中期看，對房地產實施緊縮調控政策的背景下，亟須培育新的增長點，“特別是加快融資模式創(chuàng)新，加大力度引導民間資本參與PPP項目建設。”

“地王”為開發(fā)商埋下巨大風險

房地產市場的走勢，是購房者關心的話題，也是開發(fā)商關注的問題。今年前三季度房地產市場的銷售回暖，為開發(fā)商提供了更多的現(xiàn)金流。不過，政策拐點的出現(xiàn)，市場出現(xiàn)明顯降溫，為開發(fā)商增加了風險。

世邦魏理仕日前的數據顯示，2011年至2015年，房地產行業(yè)的債務規(guī)模不斷增加，累計上升了150%。但與之對應的開發(fā)商平均凈利潤呈下滑態(tài)勢，償債能力有所下降。市值在350億元以上的大型開發(fā)商平均凈利潤率下滑趨勢較緩；市值在100億元至350億元的中型開發(fā)商從2011年的20%左右下降到目前的約10%；市值在100億元以下的小型開發(fā)商則出現(xiàn)大幅度下滑，尤其2014年之后，下滑幅度達到15%左右。這也就意味著，中小型開發(fā)商面臨著較大的債務風險。

市場降溫，土地價格卻節(jié)節(jié)走高，這也為開發(fā)商的風險埋下伏筆。“部分房企收獲了過多價格過高的土地項目，一旦市場出現(xiàn)輕微調整，很可能出現(xiàn)連鎖惡性循環(huán)。”中原地產專業(yè)分析師張大偉說。

不過，限購城市的成交下滑，使得部分購房者把目光投向了非限購城市。數據顯示，由于省會城市的限購，九江、淮安等周邊城市成交量出現(xiàn)上升，10月上半月三線城市的新建商品住宅成交面積收獲最大漲幅。

馬光遠表示，史上最嚴的調控開始在逆轉前期樓市瘋狂的預期，未來市場走勢分化嚴重，不是價格上漲的分化，而是在價格下跌方面，有些城市抗跌，有些城市則因為泡沫嚴重，下跌會比較明顯。