六、建立國土空間規(guī)劃體系

生態(tài)環(huán)境問題，歸根到底是自然資源過度開發(fā)、粗放利用、奢侈浪費造成的。為從根本上解決這一問題，十八屆三中全會《決定》提出，“建立空間規(guī)劃體系，劃定生產(chǎn)、生活、生態(tài)開發(fā)管制邊界，落實用途管制。”2014年出臺的《生態(tài)文明體制改革總體方案》要求，構建“以空間治理和空間結構優(yōu)化為主要內(nèi)容，全國統(tǒng)一、相互銜接、分級管理的空間規(guī)劃體系”。

此次《中共中央關于深化黨和國家機構改革的決定》明確，“強化國土空間規(guī)劃對各專項規(guī)劃的指導約束作用，推進多規(guī)合一，實現(xiàn)土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有機融合。”建立統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、權威的國土空間規(guī)劃體系，實施全域國土空間用途管制提上了重要日程。

按照生態(tài)文明體制改革要求，綜合國際空間規(guī)劃發(fā)展趨勢和我國規(guī)劃體制建設實際，未來當以主體功能區(qū)戰(zhàn)略為基礎，以國土空間規(guī)劃為主體，以劃定生態(tài)保護紅線、永久基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界為基本手段，建立自上而下逐級控制、總體規(guī)劃與專項規(guī)劃相互促進、基層土地利用規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃等有機融合的空間規(guī)劃體系。

根據(jù)《全國國土規(guī)劃綱要（2016－2030年）》，未來將堅持集聚開發(fā)與均衡發(fā)展相協(xié)調(diào)，著力構建多中心網(wǎng)絡型開發(fā)格局，依托主要交通干線和綜合交通運輸網(wǎng)絡培育國土開發(fā)軸帶，以城市群為主體形態(tài)促進大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、功能互補、協(xié)同發(fā)展，按照控制生產(chǎn)空間、適當增加生活空間、嚴格保護并拓展城市開敞綠色空間要求優(yōu)化城鎮(zhèn)空間結構。

按照上述構想，國土開發(fā)軸帶和集聚發(fā)展區(qū)將是未來國土開發(fā)的重點地區(qū)，京津冀、長三角、珠三角將建成具有世界影響力的城市群，長江中游、成渝地區(qū)、中原地區(qū)、關中平原、東北地區(qū)等中西部地區(qū)城市群將進一步發(fā)展壯大，區(qū)位優(yōu)越、潛力較大的邊境城市和特色小鎮(zhèn)將重點發(fā)展，生態(tài)保護區(qū)、永久基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界“三線”管控將進一步強化。可以預料，“多規(guī)合一”和國土空間規(guī)劃體系重構，將對未來我國房地產(chǎn)市場走勢產(chǎn)生全局性深遠影響。

七、推動區(qū)域一體化發(fā)展

緣起于主權國家之間的區(qū)域一體化正在向主權國家內(nèi)部延伸，其主要驅(qū)動力是專業(yè)化發(fā)展的規(guī)模經(jīng)濟、成本節(jié)約和產(chǎn)業(yè)鏈衍伸的范圍經(jīng)濟。與編制實施國土空間規(guī)劃的政府行為不同，區(qū)域一體化發(fā)展由市場主導，其紅利來自市場機制下的要素自由流動和資源優(yōu)化配置。作為國家區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略的重要組成部分，區(qū)域一體化發(fā)展對未來房地產(chǎn)市場走勢的影響自然也不可小覷。

“一帶一路”建設、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展三大戰(zhàn)略，是我國區(qū)域一體化發(fā)展的最高形式。“一帶一路”建設，旨在促進各國加強經(jīng)濟政策協(xié)調(diào)，提高互聯(lián)互通水平，深化雙多邊合作。京津冀協(xié)同發(fā)展，旨在有序疏解北京非首都功能，著力在京津冀交通一體化、生態(tài)環(huán)境保護、產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)移等重點領域率先取得突破，形成新增長極。長江經(jīng)濟帶發(fā)展，旨在共抓大保護、不搞大開發(fā)，推動發(fā)展動力轉(zhuǎn)換，在綜合立體交通走廊、新型城鎮(zhèn)化、對內(nèi)對外開放等方面尋找新的突破口，打造新的經(jīng)濟增長極。

隨著三大戰(zhàn)略的深入推進，戰(zhàn)略節(jié)點城市和承接功能疏解、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移城市的房地產(chǎn)市場需求將居高不下，互聯(lián)互通和合作園區(qū)建設將加速房地產(chǎn)投資向重點區(qū)域集聚，商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等地產(chǎn)迎來發(fā)展良機，境外房地產(chǎn)投資前景總體看好。

由廣東省廣州、深圳等9市和香港、澳門兩個特別行政區(qū)組成的粵港澳大灣區(qū)，和由上海、江蘇、浙江、安徽4省市組成的長三角地區(qū)，是我國建設世界級城市群和參與全球合作競爭的兩大空間載體，也是國家率先推進高質(zhì)量、高水平一體化發(fā)展的兩大區(qū)域。

2017年7月1日有關各方簽署的《深化粵港澳合作推進大灣區(qū)建設框架協(xié)議》，確立了攜手打造國際一流灣區(qū)和世界級城市群的目標，提出推進基礎設施互聯(lián)互通、提升市場一體化水平、打造國際科技創(chuàng)新中心、構建協(xié)同發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、共建宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈、培育國際合作新優(yōu)勢、支持重大合作平臺建設7項重點任務。

2018年6月1日長三角地區(qū)主要領導座談會，明確了實現(xiàn)長三角地區(qū)更高質(zhì)量一體化發(fā)展的定位要求，將聚焦交通互聯(lián)互通、能源互濟互保、產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新、信息網(wǎng)絡高速泛在、環(huán)境整治聯(lián)防聯(lián)控、公共服務普惠便利、市場開放有序7個重點領域。中國經(jīng)濟發(fā)展最具活力、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強的兩大區(qū)域一體化發(fā)展向縱深推進，發(fā)展質(zhì)量日益提升，一體化紅利不斷釋放，對所在區(qū)域房地產(chǎn)市場將形成長期利好，同時房地產(chǎn)市場調(diào)控也會面臨新的挑戰(zhàn)。

八、加強智慧城市建設

2008年11月IBM提出“智慧地球”理念，即通過把傳感器嵌入和裝備到全球每個角落的供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、交通系統(tǒng)、建筑物、油氣管道等各種物體中，使其形成的物聯(lián)網(wǎng)與互聯(lián)網(wǎng)相聯(lián)，實現(xiàn)人類社會與物理系統(tǒng)的整合。這一理念成為智慧城市的發(fā)端。智慧城市建設，就是以物聯(lián)網(wǎng)、云計算等新一代信息技術為支撐，通過全面透徹的感知、寬帶泛在的互聯(lián)、智能融合的應用以及以人為本的可持續(xù)創(chuàng)新，實現(xiàn)城市智慧式管理和運行。

目前我國已有數(shù)百個城市開展了智慧城市建設試點，成效顯著，但與智慧城市的內(nèi)涵相比仍有很大差距，發(fā)展前景廣闊。智慧城市建設為城市房地產(chǎn)發(fā)展注入了新元素，提供了新動力。

智慧城市的三大理念，即經(jīng)濟上健康合理可持續(xù)、生活上和諧安全更舒適、管理上科技智能信息化，都與城市房地產(chǎn)發(fā)展息息相關。

智慧城市建設追求資源節(jié)約和環(huán)境友好，致力發(fā)展綠色、低碳、循環(huán)經(jīng)濟；創(chuàng)新科技手段服務廣大城市居民，全面推進智慧流通、智慧交通、智慧停車、智慧消費、智慧休閑、環(huán)境保護和公共安全維護；積極運用智能化信息化手段，讓城市生活更協(xié)調(diào)更平衡等，將極大提升城市發(fā)展質(zhì)量，進而深刻影響城市房地產(chǎn)市場。

智慧城市建設成果將直接推動城市房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級。首先，智慧城市建設有利于緩解交通擁堵、環(huán)境污染、安全惡化等“大城市病”，提高城市人口承載能力，增加城市住宅總需求。其次，智慧城市建設推動要素向城市中心地區(qū)集聚，使城市“中心化”與“郊區(qū)化”角力的天平向更有利于“中心化”一側(cè)傾斜，從而激活城市中心地區(qū)住宅需求。第三，智慧交通、智慧停車、智慧消費、智慧休閑等的發(fā)展，可以帶動租賃物業(yè)、高端物業(yè)的繁榮，促進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

此外，智慧城市建設對金融、科技的較高要求，導致越發(fā)達的城市機會越大，從而促使城市房地產(chǎn)分化。如果說區(qū)域一體化發(fā)展將在宏觀層面上重塑我國城市房地產(chǎn)市場格局，那么也可以說，智慧城市建設將在中微觀層面上決定城市房地產(chǎn)市場走勢。