中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)極其復(fù)雜的巨大市場(chǎng)，民生與發(fā)展、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、政策與民意、政府與市場(chǎng)等多重因素、多種力量的合作和博弈，共同決定未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。其中，政府的調(diào)控措施會(huì)顯著影響短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需和價(jià)格變化，而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)起基礎(chǔ)性乃至決定性作用的是國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略和重大方針政策，現(xiàn)擇要分析之。

宅基地制度改革的關(guān)鍵是處理好“放活”與“穩(wěn)定”的關(guān)系，既要還權(quán)賦能、盤活利用，使農(nóng)民有獲得感，又要保障住有所居，穩(wěn)定農(nóng)村社會(huì)。

一、逐步擺脫“土地財(cái)政”依賴

“土地財(cái)政”是我國(guó)土地國(guó)有制度和特定發(fā)展階段的一種特殊財(cái)政現(xiàn)象，廣義的“土地財(cái)政”包括土地出讓收入以及房地產(chǎn)稅等與土地相關(guān)的稅收，狹義的“土地財(cái)政”只包括土地出讓收入。由于土地出讓總收入與地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入之比多年來一直高達(dá)50％左右，因此“土地財(cái)政”就有了地方財(cái)政“半邊天”之說，其實(shí)質(zhì)是指地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的過度依賴。2017年全國(guó)土地出讓總收入達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的52059億元，相當(dāng)于全年地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入的56．9％。今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額達(dá)19513億元，同比增加27％。其中既有擴(kuò)大供地以穩(wěn)定房?jī)r(jià)的因素，但也顯示地方政府的“土地財(cái)政”依賴癥并未降低。

客觀而言，“土地財(cái)政”擴(kuò)大了地方政府財(cái)力，有力支持了城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施和招商引資平臺(tái)建設(shè)，加速了中國(guó)城市化進(jìn)程。同時(shí)也要看到，過度依賴“土地財(cái)政”帶來了大量顯性和隱性的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，包括助長(zhǎng)房地產(chǎn)投資投機(jī)加劇市場(chǎng)波動(dòng)、扭曲政府行為推高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、拉大貧富差距影響社會(huì)穩(wěn)定、占用大量土地透支未來等，由此決定了現(xiàn)行“土地財(cái)政”不可持續(xù)，改革勢(shì)在必行。

不少人認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)問題主要是由于政府對(duì)土地市場(chǎng)的行政干預(yù)，根子就在于“土地財(cái)政”。這個(gè)觀點(diǎn)未必全面，但兩者關(guān)系確實(shí)密切。擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度倚重，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，首先需要擺脫“土地財(cái)政”依賴。

政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式的引入，在為社會(huì)資本提供更多投資機(jī)會(huì)的同時(shí)，可以彌補(bǔ)公共服務(wù)領(lǐng)域政府投資不足，為地方政府退出“土地財(cái)政”提供了一種選擇。但要真正擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，還要更多依靠創(chuàng)新土地制度。

未來對(duì)于新增土地，應(yīng)改變一刀切的幾十年期出讓土地的做法，實(shí)行彈性出讓、先租后讓、租讓結(jié)合；對(duì)于存量土地，應(yīng)推行多主體、多渠道供地，在盤活低效用地的同時(shí)，有效增加土地供應(yīng)。要統(tǒng)籌土地供應(yīng)制度、占用制度和續(xù)期制度改革，逐步提高保有環(huán)節(jié)土地租稅水平，降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)土地租稅負(fù)擔(dān)，建立起可持續(xù)土地租稅模式。能否實(shí)現(xiàn)向可持續(xù)租稅模式過渡，很大程度上決定著未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，但也不可能畢其功于一役，需要多措并舉、循序漸進(jìn)。

二、適時(shí)開征房地產(chǎn)稅

適時(shí)開征房地產(chǎn)稅，是逐步退出“土地財(cái)政”、建立可持續(xù)土地租稅模式的重要一步，也是構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵之舉。但由于涉及大量利益調(diào)整，至今仍然眾說紛紜，除財(cái)政部原負(fù)責(zé)人談到按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則、推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，以及提出按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅、適當(dāng)降低建設(shè)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度外，并無其他信息透露。

目前爭(zhēng)論涉及房地產(chǎn)稅征收目的、開征時(shí)間、征收對(duì)象、適用稅率等多方面，其中征收目的或稅收作用，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的影響是最大的，對(duì)其他方面也具有決定意義。

結(jié)合國(guó)外房地產(chǎn)稅征收實(shí)踐和我國(guó)國(guó)情，房地產(chǎn)稅的作用，一是組織財(cái)政收入。這也是大多數(shù)國(guó)家征收房地產(chǎn)稅的基本目的。基于這一目的，征收對(duì)象就相對(duì)廣泛，適用稅率普遍較高，年稅率一般在房地產(chǎn)評(píng)估值的3％左右，成為地方政府財(cái)政收入的主要來源。我國(guó)未來要實(shí)現(xiàn)“土地財(cái)政”向土地租稅模式過渡，也需要借鑒多數(shù)國(guó)家的做法。但在目前商品房用地已經(jīng)收取了土地出讓金的情況下，這部分稅收則應(yīng)相應(yīng)扣除；未來商品房用地若實(shí)行年租制，則可以實(shí)行租稅合一。

二是調(diào)節(jié)社會(huì)需求。鑒于城市土地資源的稀缺性，一些國(guó)家將征收房地產(chǎn)稅作為抑制住房過度消費(fèi)、促進(jìn)土地資源節(jié)約的手段。從我國(guó)來看，抑制房?jī)r(jià)上漲、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展也是征收房地產(chǎn)稅的重要目的，征收對(duì)象應(yīng)主要針對(duì)高端住房和多套住房的消費(fèi)人群，并適用差別累進(jìn)稅率。

三是調(diào)節(jié)收入分配。土地資源具有公共性，加之市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的分配機(jī)制往往造成收入差距過大，影響社會(huì)公平和社會(huì)穩(wěn)定。為此，一些國(guó)家也通過開征房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等，適當(dāng)調(diào)節(jié)個(gè)人收入水平，緩解社會(huì)分配不公。這同樣是我國(guó)房地產(chǎn)稅征收應(yīng)該考慮的因素。按照上述思路進(jìn)行房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)，既不增加基本住房需求的租稅負(fù)擔(dān)，又能對(duì)房地產(chǎn)投資投機(jī)行為發(fā)揮直接和有效的抑制作用。