九、推動人口有序流動

人口規(guī)模及其變化是決定房地產(chǎn)市場走勢的基本力量，而人口變化則是由其自身慣性、市場因素和國家政策共同作用的結果。

人口由農(nóng)村遷移至城市、由欠發(fā)達地區(qū)遷移至發(fā)達地區(qū)是大勢所趨。研究表明，各國人口遷移大體呈現(xiàn)為兩大階段：第一階段，人口從農(nóng)村向城市遷移，各級城市都有人口遷入，這與工業(yè)化尚處于初中期的產(chǎn)業(yè)結構有關；第二階段，人口從農(nóng)村和中小城市向特大城市、大城市遷移，中小城市人口遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增長，其驅動力是產(chǎn)業(yè)升級和集聚效應。

即使是已高度城市化的美國、日本，人口向大都市區(qū)集聚過程至今仍未停止。從中國看，改革開放后人口向各級城市、小城鎮(zhèn)遷移，1995年－2010年，人口主要遷往珠三角、長三角、京津等地區(qū)，2010年后主要遷入一線城市和部分二線城市，目前總體上處于人口遷移的第二個階段。

中國城鎮(zhèn)化已處于中期階段，增長有所放緩但仍將持續(xù)。城鎮(zhèn)化水平從2000年的36％左右提高到了2017年的58．52％，年均增長1．3個百分點，平均每年進入城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉移人口最高達到2000萬左右，保持高速增長，但增長勢頭放緩。據(jù)有關方面預測，如果未來一段時間內我國經(jīng)濟增長保持在6％左右，城鎮(zhèn)化率增長維持在0．6個－0．8個百分點，到2030年城鎮(zhèn)化率將達到65％－70％，城鎮(zhèn)人口將超過9億人，進入以城市主導的社會形態(tài)。

國家將繼續(xù)推進城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，實施差別化人口落戶政策�！秶�家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》提出，以合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所（含租賃）等為條件，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開城區(qū)人口50萬－100萬的城市落戶限制，合理放開城區(qū)人口100萬－300萬的大城市落戶限制，合理確定城區(qū)人口300萬－500萬的大城市落戶條件，嚴格控制城區(qū)人口500萬以上的特大城市人口規(guī)模。

規(guī)劃要求推進人口管理政策改革，在加快改革戶籍制度的同時，創(chuàng)新和完善人口服務和管理制度，逐步消除城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍壁壘，促進人口有序流動、合理分布和社會融合。

綜合判斷，在未來一二十年內，中國仍處于城鎮(zhèn)化較快發(fā)展期，除京、滬等資源環(huán)境承載力嚴重超載城市外，重點城市群特別是區(qū)域性中心城市人口將持續(xù)較快增長。在此情況下，一二線城市房地產(chǎn)市場將長期承壓，這也呼喚及早建立完善房地產(chǎn)租稅制度，釋放市場合理預期。

十、加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展

人口對房地產(chǎn)市場的影響除人口規(guī)模、城鄉(xiāng)人口結構外，人口年齡結構也是一個重要變量，其直接影響是人口老齡化及國家養(yǎng)老政策。

三大因素將決定國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的未來。一是人口老齡化加速。我國老齡化率已由2000年的7％上升到2017年的17．3％，60歲及以上老年人口達2．41億。據(jù)預測，2050年中國老年人口將達到4．8億，約占全球老年人口的四分之一。龐大的老年人口數(shù)量構成了我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的基礎，預計到2050年中國老年人口的消費潛力將超過100萬億元，約占GDP的三分之一。

二是消費升級推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。2017年我國人均GDP已達8836美元，服務業(yè)穩(wěn)居國民經(jīng)濟的第一大產(chǎn)業(yè)，服務消費成為消費結構升級的重要推手，醫(yī)療、健康、養(yǎng)老等民生產(chǎn)業(yè)進入全面躍升的新階段。養(yǎng)老服務業(yè)成為服務消費的新高地，需求規(guī)模快速增大，醫(yī)療護理化日益擴大，供給主體更加專業(yè)化、多樣化。

三是發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為基本國策。國家不僅提出了“以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為補充、醫(yī)養(yǎng)相結合的養(yǎng)老服務體系”建設目標，還密集出臺相關政策，涵蓋養(yǎng)老設施建設、養(yǎng)老用地保障、政府購買服務、社會資本進入、醫(yī)養(yǎng)結合、互聯(lián)網(wǎng)＋養(yǎng)老、智慧健康養(yǎng)老、標準化建設、人才培養(yǎng)、金融支持、稅費優(yōu)惠、財政補貼等各個方面，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為供給側結構性改革的重要內容和長期政策。

在中央力推、地方熱捧、需求日盛的形勢下，近年來我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，正跨越“筑底期”，迎來“黃金時代”。

盡管養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)小而分散、經(jīng)營粗放、虧損面大的總體格局尚未根本改變，但企業(yè)布局養(yǎng)老市場仍熱情不減。隨著大型房企、險資、國企、投資機構爭相進入養(yǎng)老市場，行業(yè)洗牌在所難免。未來搶灘養(yǎng)老市場的重要籌碼，除硬件設施與時俱進、服務內容日益專業(yè)、服務管理不斷精益外，主要就是延長產(chǎn)業(yè)價值鏈，以產(chǎn)業(yè)互補構建競爭優(yōu)勢。

（作者為中國科學院大學國家土地科學研究中心主任、研究員，編輯：蘇琦）

（本文首刊于2018年10月1日出版的《財經(jīng)》雜志）