九、推動(dòng)人口有序流動(dòng)

人口規(guī)模及其變化是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的基本力量，而人口變化則是由其自身慣性、市場(chǎng)因素和國(guó)家政策共同作用的結(jié)果。

人口由農(nóng)村遷移至城市、由欠發(fā)達(dá)地區(qū)遷移至發(fā)達(dá)地區(qū)是大勢(shì)所趨。研究表明，各國(guó)人口遷移大體呈現(xiàn)為兩大階段：第一階段，人口從農(nóng)村向城市遷移，各級(jí)城市都有人口遷入，這與工業(yè)化尚處于初中期的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)；第二階段，人口從農(nóng)村和中小城市向特大城市、大城市遷移，中小城市人口遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增長(zhǎng)，其驅(qū)動(dòng)力是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和集聚效應(yīng)。

即使是已高度城市化的美國(guó)、日本，人口向大都市區(qū)集聚過(guò)程至今仍未停止。從中國(guó)看，改革開(kāi)放后人口向各級(jí)城市、小城鎮(zhèn)遷移，1995年－2010年，人口主要遷往珠三角、長(zhǎng)三角、京津等地區(qū)，2010年后主要遷入一線城市和部分二線城市，目前總體上處于人口遷移的第二個(gè)階段。

中國(guó)城鎮(zhèn)化已處于中期階段，增長(zhǎng)有所放緩但仍將持續(xù)。城鎮(zhèn)化水平從2000年的36％左右提高到了2017年的58．52％，年均增長(zhǎng)1．3個(gè)百分點(diǎn)，平均每年進(jìn)入城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口最高達(dá)到2000萬(wàn)左右，保持高速增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)勢(shì)頭放緩。據(jù)有關(guān)方面預(yù)測(cè)，如果未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在6％左右，城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)維持在0．6個(gè)－0．8個(gè)百分點(diǎn)，到2030年城鎮(zhèn)化率將達(dá)到65％－70％，城鎮(zhèn)人口將超過(guò)9億人，進(jìn)入以城市主導(dǎo)的社會(huì)形態(tài)。

國(guó)家將繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，實(shí)施差別化人口落戶政策�！秶�(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》提出，以合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所（含租賃）等為條件，全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開(kāi)城區(qū)人口50萬(wàn)－100萬(wàn)的城市落戶限制，合理放開(kāi)城區(qū)人口100萬(wàn)－300萬(wàn)的大城市落戶限制，合理確定城區(qū)人口300萬(wàn)－500萬(wàn)的大城市落戶條件，嚴(yán)格控制城區(qū)人口500萬(wàn)以上的特大城市人口規(guī)模。

規(guī)劃要求推進(jìn)人口管理政策改革，在加快改革戶籍制度的同時(shí)，創(chuàng)新和完善人口服務(wù)和管理制度，逐步消除城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍壁壘，促進(jìn)人口有序流動(dòng)、合理分布和社會(huì)融合。

綜合判斷，在未來(lái)一二十年內(nèi)，中國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化較快發(fā)展期，除京、滬等資源環(huán)境承載力嚴(yán)重超載城市外，重點(diǎn)城市群特別是區(qū)域性中心城市人口將持續(xù)較快增長(zhǎng)。在此情況下，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將長(zhǎng)期承壓，這也呼喚及早建立完善房地產(chǎn)租稅制度，釋放市場(chǎng)合理預(yù)期。

十、加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展

人口對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響除人口規(guī)模、城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)外，人口年齡結(jié)構(gòu)也是一個(gè)重要變量，其直接影響是人口老齡化及國(guó)家養(yǎng)老政策。

三大因素將決定國(guó)家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的未來(lái)。一是人口老齡化加速。我國(guó)老齡化率已由2000年的7％上升到2017年的17．3％，60歲及以上老年人口達(dá)2．41億。據(jù)預(yù)測(cè)，2050年中國(guó)老年人口將達(dá)到4．8億，約占全球老年人口的四分之一。龐大的老年人口數(shù)量構(gòu)成了我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)到2050年中國(guó)老年人口的消費(fèi)潛力將超過(guò)100萬(wàn)億元，約占GDP的三分之一。

二是消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。2017年我國(guó)人均GDP已達(dá)8836美元，服務(wù)業(yè)穩(wěn)居國(guó)民經(jīng)濟(jì)的第一大產(chǎn)業(yè)，服務(wù)消費(fèi)成為消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的重要推手，醫(yī)療、健康、養(yǎng)老等民生產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全面躍升的新階段。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)成為服務(wù)消費(fèi)的新高地，需求規(guī)模快速增大，醫(yī)療護(hù)理化日益擴(kuò)大，供給主體更加專業(yè)化、多樣化。

三是發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為基本國(guó)策。國(guó)家不僅提出了“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系”建設(shè)目標(biāo)，還密集出臺(tái)相關(guān)政策，涵蓋養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)、養(yǎng)老用地保障、政府購(gòu)買服務(wù)、社會(huì)資本進(jìn)入、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、互聯(lián)網(wǎng)＋養(yǎng)老、智慧健康養(yǎng)老、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、人才培養(yǎng)、金融支持、稅費(fèi)優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼等各個(gè)方面，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容和長(zhǎng)期政策。

在中央力推、地方熱捧、需求日盛的形勢(shì)下，近年來(lái)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，正跨越“筑底期”，迎來(lái)“黃金時(shí)代”。

盡管養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)小而分散、經(jīng)營(yíng)粗放、虧損面大的總體格局尚未根本改變，但企業(yè)布局養(yǎng)老市場(chǎng)仍熱情不減。隨著大型房企、險(xiǎn)資、國(guó)企、投資機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)，行業(yè)洗牌在所難免。未來(lái)?yè)尀�養(yǎng)老市場(chǎng)的重要籌碼，除硬件設(shè)施與時(shí)俱進(jìn)、服務(wù)內(nèi)容日益專業(yè)、服務(wù)管理不斷精益外，主要就是延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，以產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（作者為中國(guó)科學(xué)院大學(xué)國(guó)家土地科學(xué)研究中心主任、研究員，編輯：蘇琦）

（本文首刊于2018年10月1日出版的《財(cái)經(jīng)》雜志）