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      “租金貸”被暫停 多家長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂(2)

      作者:未知 來(lái)源:新京報(bào) 更新時(shí)間:2018年10月30日 【字體:

      “租金貸”成企業(yè)擴(kuò)張利器?

      此前被長(zhǎng)租公寓看好并廣泛使用的“租金貸”,為何會(huì)被推到備受質(zhì)疑的尷尬境地?

      作為一種新興業(yè)態(tài),長(zhǎng)租公寓的痛點(diǎn)在于“地貴、錢(qián)貴、周轉(zhuǎn)慢”,尤其面臨前期投入大,回收期較長(zhǎng),短期盈利難的問(wèn)題。其中,集中式長(zhǎng)租公寓拿到的物業(yè)多是商業(yè)、工業(yè)物業(yè),或地段較偏但有集中產(chǎn)業(yè)區(qū)的住宅物業(yè),來(lái)自聯(lián)訊證券的一份長(zhǎng)租公寓研究報(bào)告指出,其收益率為10%-20%,10年以?xún)?nèi)回本。而分散式長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)率則在10%左右,具體與運(yùn)營(yíng)方是否囤積足夠房源以及運(yùn)營(yíng)能力有關(guān)。

      高力國(guó)際調(diào)研北京6個(gè)公寓得出的報(bào)告顯示,分散式長(zhǎng)租公寓的房源均來(lái)自租賃房源,也就是通常所說(shuō)的“二房東模式”:從房東處租賃拿到房源,再進(jìn)行裝修改造,運(yùn)營(yíng)商主要賺的是租金差價(jià)和服務(wù)費(fèi)。

      面對(duì)利潤(rùn)較低的挑戰(zhàn),在此前諸多政策利好下,很多“二房東”紛紛轉(zhuǎn)型,即從資產(chǎn)管理、金融的角度來(lái)運(yùn)營(yíng)公寓。不過(guò),2018年以來(lái),國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信貸呈收緊趨勢(shì)。

      發(fā)債方面,目前長(zhǎng)租企業(yè)發(fā)債主要是地產(chǎn)背景的企業(yè),而非地產(chǎn)背景的企業(yè)幾乎沒(méi)有涉及,即便發(fā)行ABS(資產(chǎn)擔(dān)保證券)或類(lèi)REITs產(chǎn)品,也是極少數(shù)。

      此外,隨著資管新規(guī)要求,不準(zhǔn)期限錯(cuò)配和“資產(chǎn)池”運(yùn)作,據(jù)中國(guó)理財(cái)網(wǎng)上的產(chǎn)品顯示,近來(lái)發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品多數(shù)在1年以下,這些專(zhuān)項(xiàng)債和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的流動(dòng)性不強(qiáng),期限又動(dòng)輒3-7年,若想成功發(fā)行,還需提高利率,勢(shì)必推高財(cái)務(wù)成本。在此基礎(chǔ)上,“租金貸”應(yīng)運(yùn)而生并廣泛使用,以支持企業(yè)回籠資金并規(guī)模擴(kuò)張。

      記者了解到,包括寓見(jiàn)在內(nèi),長(zhǎng)租公寓給房東付租金時(shí)普遍采取月付或季付,以及1-2個(gè)月押金。而在將房屋租給租客時(shí),公寓方會(huì)建議租客從金融公司貸款,再由金融公司將一年租金打給公寓方,而租客需按期向金融公司還款。

      業(yè)內(nèi)人士以北京四環(huán)一單間舉例,前期公寓企業(yè)的裝修成本一般為7000-13000元之間,1-2個(gè)月后,這一單間對(duì)外出租,假設(shè)租金為3000元/月,其中約有600元左右歸屬公寓企業(yè),2400元?dú)w屬于房東,但通過(guò)“租金貸”的方式,公寓企業(yè)可沉淀1年28000元的房東租金,如果租約為2年則為56000元。這意味著只要保持高速發(fā)展,現(xiàn)金流就可持續(xù)為正。

      “短債長(zhǎng)投”?資金風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)

      在采訪中,不少人士指出,雖然“租金貸”目前被外界廣泛詬病,但客觀上可讓運(yùn)營(yíng)商、租客、金融企業(yè)三方獲利。尤其對(duì)租客而言,可在不花任何利息情況下,從原來(lái)的季付、年度轉(zhuǎn)為月付。其背后原理在于,公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)通常會(huì)幫助租客墊付分期產(chǎn)品的資金成本。

      “邏輯上來(lái)講,租金貸是合理、合法、合規(guī)的,租金貸基于個(gè)人信用做的貸款,雖然貸款放給了企業(yè)或二房東,但二房東有合同,也有現(xiàn)金流,比消費(fèi)貸要靠譜很多。”王璽龍表示。

      不過(guò),記者了解到,長(zhǎng)租公寓在出租前一般會(huì)把房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的裝修改造,這會(huì)產(chǎn)生大量前置成本投入,這筆支出正常需三四年才能回本。但在行業(yè)缺乏長(zhǎng)期貸款、匹配的金融產(chǎn)品支持下,公寓企業(yè)就會(huì)運(yùn)營(yíng)“租金貸”的方式回籠資本,但租金只能支持一兩年的成本,因此,也存在“短債長(zhǎng)投”產(chǎn)生的資金風(fēng)險(xiǎn)。

      某長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人表示,合理合法運(yùn)用金融工具減輕租客租金壓力是良好初衷。但需要注意兩個(gè)基本要點(diǎn):一、是否明確告知租客是貸款行為,且供租客自主選擇;二、要有風(fēng)控機(jī)制。有專(zhuān)家建議金融滲透率控制在30%以?xún)?nèi),企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)才相對(duì)可控。

      那么,一旦叫停“租金貸”,會(huì)對(duì)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)生什么影響?對(duì)此,王璽龍指出,對(duì)集中式公寓而言影響不大,對(duì)分散式公寓而言影響較大,會(huì)導(dǎo)致行業(yè)的寡頭現(xiàn)象。此外,由于資金監(jiān)管下,企業(yè)的收房節(jié)奏會(huì)有所放緩,進(jìn)而導(dǎo)致供給量隨之減少。

      另一位業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為,在沒(méi)有其他可持續(xù)使用的金融產(chǎn)品情況下,長(zhǎng)租公寓會(huì)快速“失血”,其中,租金高、體量大、90%以上合同周期為2年期,杠桿較高的企業(yè),風(fēng)險(xiǎn)最大。

      上述業(yè)內(nèi)人士解釋說(shuō),假設(shè)租客與長(zhǎng)租公寓簽訂2年合約,住4月后退租,根據(jù)金融機(jī)構(gòu)與公寓企業(yè)的約定,公寓企業(yè)需臨時(shí)性地將剩余20個(gè)月租金一次性還給金融機(jī)構(gòu)。金融企業(yè)可再次將24個(gè)月的租金支付給公寓企業(yè),這讓公寓企業(yè)具備賠償上一筆提前還款的能力。一旦“租金貸”叫停,沒(méi)有足夠的新房源出租時(shí),收不到足夠多的預(yù)收款,就會(huì)產(chǎn)生加速還款的現(xiàn)象,進(jìn)而危及資金安全。

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