“租金貸”成企業(yè)擴(kuò)張利器？

此前被長(zhǎng)租公寓看好并廣泛使用的“租金貸”，為何會(huì)被推到備受質(zhì)疑的尷尬境地？

作為一種新興業(yè)態(tài)，長(zhǎng)租公寓的痛點(diǎn)在于“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”，尤其面臨前期投入大，回收期較長(zhǎng)，短期盈利難的問(wèn)題。其中，集中式長(zhǎng)租公寓拿到的物業(yè)多是商業(yè)、工業(yè)物業(yè)，或地段較偏但有集中產(chǎn)業(yè)區(qū)的住宅物業(yè)，來(lái)自聯(lián)訊證券的一份長(zhǎng)租公寓研究報(bào)告指出，其收益率為10%-20%，10年以內(nèi)回本。而分散式長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)率則在10%左右，具體與運(yùn)營(yíng)方是否囤積足夠房源以及運(yùn)營(yíng)能力有關(guān)。

高力國(guó)際調(diào)研北京6個(gè)公寓得出的報(bào)告顯示，分散式長(zhǎng)租公寓的房源均來(lái)自租賃房源，也就是通常所說(shuō)的“二房東模式”：從房東處租賃拿到房源，再進(jìn)行裝修改造，運(yùn)營(yíng)商主要賺的是租金差價(jià)和服務(wù)費(fèi)。

面對(duì)利潤(rùn)較低的挑戰(zhàn)，在此前諸多政策利好下，很多“二房東”紛紛轉(zhuǎn)型，即從資產(chǎn)管理、金融的角度來(lái)運(yùn)營(yíng)公寓。不過(guò)，2018年以來(lái)，國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信貸呈收緊趨勢(shì)。

發(fā)債方面，目前長(zhǎng)租企業(yè)發(fā)債主要是地產(chǎn)背景的企業(yè)，而非地產(chǎn)背景的企業(yè)幾乎沒(méi)有涉及，即便發(fā)行ABS（資產(chǎn)擔(dān)保證券）或類REITs產(chǎn)品，也是極少數(shù)。

此外，隨著資管新規(guī)要求，不準(zhǔn)期限錯(cuò)配和“資產(chǎn)池”運(yùn)作，據(jù)中國(guó)理財(cái)網(wǎng)上的產(chǎn)品顯示，近來(lái)發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品多數(shù)在1年以下，這些專項(xiàng)債和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的流動(dòng)性不強(qiáng)，期限又動(dòng)輒3-7年，若想成功發(fā)行，還需提高利率，勢(shì)必推高財(cái)務(wù)成本。在此基礎(chǔ)上，“租金貸”應(yīng)運(yùn)而生并廣泛使用，以支持企業(yè)回籠資金并規(guī)模擴(kuò)張。

記者了解到，包括寓見(jiàn)在內(nèi)，長(zhǎng)租公寓給房東付租金時(shí)普遍采取月付或季付，以及1-2個(gè)月押金。而在將房屋租給租客時(shí)，公寓方會(huì)建議租客從金融公司貸款，再由金融公司將一年租金打給公寓方，而租客需按期向金融公司還款。

業(yè)內(nèi)人士以北京四環(huán)一單間舉例，前期公寓企業(yè)的裝修成本一般為7000-13000元之間，1-2個(gè)月后，這一單間對(duì)外出租，假設(shè)租金為3000元/月，其中約有600元左右歸屬公寓企業(yè)，2400元?dú)w屬于房東，但通過(guò)“租金貸”的方式，公寓企業(yè)可沉淀1年28000元的房東租金，如果租約為2年則為56000元。這意味著只要保持高速發(fā)展，現(xiàn)金流就可持續(xù)為正。

“短債長(zhǎng)投”?資金風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)

在采訪中，不少人士指出，雖然“租金貸”目前被外界廣泛詬病，但客觀上可讓運(yùn)營(yíng)商、租客、金融企業(yè)三方獲利。尤其對(duì)租客而言，可在不花任何利息情況下，從原來(lái)的季付、年度轉(zhuǎn)為月付。其背后原理在于，公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)通常會(huì)幫助租客墊付分期產(chǎn)品的資金成本。

“邏輯上來(lái)講，租金貸是合理、合法、合規(guī)的，租金貸基于個(gè)人信用做的貸款，雖然貸款放給了企業(yè)或二房東，但二房東有合同，也有現(xiàn)金流，比消費(fèi)貸要靠譜很多。”王璽龍表示。

不過(guò)，記者了解到，長(zhǎng)租公寓在出租前一般會(huì)把房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的裝修改造，這會(huì)產(chǎn)生大量前置成本投入，這筆支出正常需三四年才能回本。但在行業(yè)缺乏長(zhǎng)期貸款、匹配的金融產(chǎn)品支持下，公寓企業(yè)就會(huì)運(yùn)營(yíng)“租金貸”的方式回籠資本，但租金只能支持一兩年的成本，因此，也存在“短債長(zhǎng)投”產(chǎn)生的資金風(fēng)險(xiǎn)。

某長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人表示，合理合法運(yùn)用金融工具減輕租客租金壓力是良好初衷。但需要注意兩個(gè)基本要點(diǎn)：一、是否明確告知租客是貸款行為，且供租客自主選擇；二、要有風(fēng)控機(jī)制。有專家建議金融滲透率控制在30%以內(nèi)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)才相對(duì)可控。

那么，一旦叫停“租金貸”，會(huì)對(duì)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)生什么影響？對(duì)此，王璽龍指出，對(duì)集中式公寓而言影響不大，對(duì)分散式公寓而言影響較大，會(huì)導(dǎo)致行業(yè)的寡頭現(xiàn)象。此外，由于資金監(jiān)管下，企業(yè)的收房節(jié)奏會(huì)有所放緩，進(jìn)而導(dǎo)致供給量隨之減少。

另一位業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，在沒(méi)有其他可持續(xù)使用的金融產(chǎn)品情況下，長(zhǎng)租公寓會(huì)快速“失血”，其中，租金高、體量大、90%以上合同周期為2年期，杠桿較高的企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)最大。

上述業(yè)內(nèi)人士解釋說(shuō)，假設(shè)租客與長(zhǎng)租公寓簽訂2年合約，住4月后退租，根據(jù)金融機(jī)構(gòu)與公寓企業(yè)的約定，公寓企業(yè)需臨時(shí)性地將剩余20個(gè)月租金一次性還給金融機(jī)構(gòu)。金融企業(yè)可再次將24個(gè)月的租金支付給公寓企業(yè)，這讓公寓企業(yè)具備賠償上一筆提前還款的能力。一旦“租金貸”叫停，沒(méi)有足夠的新房源出租時(shí)，收不到足夠多的預(yù)收款，就會(huì)產(chǎn)生加速還款的現(xiàn)象，進(jìn)而危及資金安全。