房企為何降價(jià)？資金壓力漸顯 現(xiàn)金流成為“最后的稻草”

張曉玲;林詩(shī)苑

本報(bào)記者 張曉玲實(shí) 習(xí) 生 林詩(shī)苑 深圳、廣州報(bào)道

在持續(xù)的、不斷收緊的“五限”調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)似乎已來臨。

前8月，雖然房企的銷售仍然高企，但融資和現(xiàn)金流問題從年初就已凸顯。作為資金高度密集的行業(yè)，當(dāng)表外融資大幅收緊，房企僅剩的融資通道只有開發(fā)貸、海外發(fā)債極少數(shù)了；來自購(gòu)房者的首付和按揭貸款，是房企資金的主要來源，但今年也嚴(yán)重受限。

硬幣的另一面則是，房企的開發(fā)投資仍處高位，新開工、竣工、三費(fèi)支出上漲，今年又遇償債高峰，在年中的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流集體轉(zhuǎn)負(fù)或大幅縮減后，三季度開始，一些房企就率先降價(jià)回籠現(xiàn)金了。

降價(jià)促銷是房企最后的殺手锏。當(dāng)價(jià)格戰(zhàn)打響，就是樓市進(jìn)入下行周期的準(zhǔn)確信號(hào)。

資金鏈承壓

近期，泰禾、恒大、碧桂園、招商蛇口等多家開發(fā)商，打出了降價(jià)促銷的招牌。

其中，恒大推出國(guó)內(nèi)全部樓盤8.9折，如果將全部?jī)?yōu)惠進(jìn)行疊加，最低可至7.4折，更勝于今年2月份8.8折的促銷力度。此外，碧桂園個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)8折優(yōu)惠，泰禾的合肥院子部分戶型降價(jià)4000元/平方米。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，降價(jià)可以歸結(jié)為房企的資金壓力、業(yè)績(jī)壓力，自身的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用也是一筆很大的開支。趁“金九銀十”給予折扣，期望增加銷售，快速回款。

一位知名房企CFO認(rèn)為，今年以來房企面臨巨大的資金壓力，根源是融資渠道大幅收縮，而房企的投資、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)卻維持慣性，并沒有同時(shí)收縮。

從中期財(cái)報(bào)來看，大多數(shù)房企出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)或縮減，如萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-42.55億元，上年同期為218.5億元，上年末則為823.2億元；保利發(fā)展截至中期的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-98.33億元。

此外，碧桂園上半年的凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流雖保持為31.7億，但相比2017年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。

其他二線房企的狀況也不樂觀。渤海證券顯示，中低評(píng)級(jí)房企現(xiàn)金流吃緊，AA房企的現(xiàn)金及等價(jià)物負(fù)增長(zhǎng)，資金面出現(xiàn)缺口。

中信建投監(jiān)測(cè)，隨著流動(dòng)性的改善，自籌資金增速?gòu)? 月低點(diǎn)4.8%已經(jīng)連續(xù)攀升至11.2%。此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金106682 億元，同比增長(zhǎng)6.9%，增速比1-7月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

但興業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為，房企資金來源增速有所波動(dòng)，但是整體資金來源增長(zhǎng)中樞下行是中期趨勢(shì)，預(yù)期從銷售和資金角度，難以有大幅度的持續(xù)緩解。

償債高峰的來臨，也沒有給房企足夠的喘息機(jī)會(huì)。

東海證券指出，進(jìn)入9月后，房企償債高峰已至，據(jù)目前已披露完畢的半年報(bào)顯示，50%的公司面臨償債壓力。

平安證券分析師楊侃認(rèn)為，在此情況下，若銷售回款亦惡化，且銀行信貸依舊偏緊，不排除部分中小房企面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

整體看，即便多數(shù)房企的銷售金額同比攀升，但2018已經(jīng)過去三分之二，留給房企完成銷售目標(biāo)的時(shí)間已經(jīng)不多了。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，2018上半年銷售排行前20的房企，14家設(shè)定了年度銷售目標(biāo)。其中，1-8月銷售目標(biāo)完成率在三分之二以上的有8家，分別是中國(guó)金茂、陽(yáng)光城、新城控股、世茂、中海、正榮、恒大、招商蛇口；總共13家的目標(biāo)完成率在50%以上，華夏幸福還沒到50%，年度完成率堪憂。

去年的房企銷售冠軍碧桂園，以及萬(wàn)科，則干脆就沒有設(shè)定年度銷售目標(biāo)。

回款是關(guān)鍵

保利地產(chǎn)研究院認(rèn)為，面對(duì)融資和償債的雙重壓力，房企“現(xiàn)金流”管理尤為重要。加緊回籠資金、確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健，是面對(duì)行業(yè)短期調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)的首要舉措。

對(duì)房企而言，最大的回籠資金手段是銷售。但受信貸持續(xù)緊縮影響，今年以來，各房企銷售回款率普降。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，一線房企銷售回款率平均值穩(wěn)定在80-90%的較高水平�？v觀TOP50房企，銷售回款率在90%、80%、70%以上的分別有16家、8家、15家。

其中，碧桂園、恒大、萬(wàn)科、保利四家“龍頭”，除恒大保持95.04%的回款率外，萬(wàn)科銷售滾動(dòng)回款率為93%，歷年這一數(shù)據(jù)往往在95%以上。

半年報(bào)顯示，保利上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售回籠1698億，回籠率僅 78.9%，同比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。

財(cái)報(bào)顯示，碧桂園2016、2017的銷售回款率分別為92%、90%。而今年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售現(xiàn)金回款約3360.2億元，回款率約為81.5%。

國(guó)盛證券指出，從資金回籠角度看，較高的銷售去化率并不一定伴隨著較高的銷售回款率。按照銷售去化率從高到低排序，排在前20名的房企平均銷售回款率為76.3%，后20名的平均銷售回款率為95.7%，差異顯著。

銷售放緩對(duì)房企實(shí)現(xiàn)回款將是雪上加霜。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月銷售面積累計(jì)增速 4%，比7月回落 0.2個(gè)百分點(diǎn)；8 月單月增速2.4%，比上月大幅回落7.5個(gè)百分點(diǎn)。

9月份以來，絕大多數(shù)房企都把回款和回款率作為首要的目標(biāo)來執(zhí)行。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮透露，今年制定了6300億回款的目標(biāo)，現(xiàn)在完成還不到一半；佳兆業(yè)財(cái)務(wù)部總經(jīng)理吳建新表示，將加快整工程建設(shè)速度以及存貨去化速度，以完成現(xiàn)金的迅速回籠、回款率的提升。

除了通過加快銷售回款緩解資金壓力，一些房企準(zhǔn)備通過變賣資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資金回流。

佳兆業(yè)集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事郭英成稱，還將通過出售資產(chǎn)等多渠道保證資金周轉(zhuǎn)。

克而瑞研究指出，在國(guó)家和地方政府調(diào)控政策層出不窮，尤其是信貸持續(xù)緊縮的背景下，規(guī)模房企上半年的日子并不好過。不過，下半年貨幣政策或?qū)⒂煞�(wěn)健中性轉(zhuǎn)向中性偏積極，三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入難得的銷售窗口期，開發(fā)商資金壓力將有所緩解。

其預(yù)計(jì)，下半年將有更多房企繼續(xù)“高周轉(zhuǎn)”策略，積極搶收業(yè)績(jī)和回款，保障企業(yè)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)。

天風(fēng)證券認(rèn)為，隨著去杠桿轉(zhuǎn)為穩(wěn)杠桿，按揭貸款同比繼續(xù)正增長(zhǎng)，融資環(huán)境有所改善，但整體資金壓力仍存。