11月5日，小米集團(tuán)聯(lián)合華潤(rùn)置地，以26.57億元競(jìng)得北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)的一塊一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地。

北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)官網(wǎng)信息顯示，該地塊總用地規(guī)模達(dá)4.7萬(wàn)平方米，總地上建筑規(guī)模為13.7萬(wàn)平方米，土地性質(zhì)為F2公建混合住宅用地。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉表示，該地塊F2公建混合住宅用地的性質(zhì)，決定著其70%的面積將用于公建，僅30%的面積可用于住宅。

對(duì)于小米與華潤(rùn)置地聯(lián)合拿下此宗地塊的目的、后期該地塊的具體用途及規(guī)劃，小米有關(guān)方面在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示不予置評(píng)。

1香餑餑還是燙手山芋

近日，中國(guó)人民銀行發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2018）》對(duì)2017年以來(lái)中國(guó)金融體系的穩(wěn)健性狀況進(jìn)行了全面評(píng)估。數(shù)據(jù)顯示，2017年，136家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)79.1%，同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，其中有26家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)85%。

房企自身資金壓力較大，而該地塊對(duì)房企的資金能力要求較高，這或許是華潤(rùn)聯(lián)合小米共同拿地的原因之一。

該地塊掛牌文件指出，該項(xiàng)目須符合北京市昌平區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，競(jìng)得人須對(duì)地上公建建筑規(guī)模的50%自持，且自持年限不低于20年。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，公建面積越大，成本越高，這或是房企對(duì)該地塊躊躇不前的原因。

公建比例和自持時(shí)長(zhǎng)僅是該地塊要求之一。

據(jù)了解，該項(xiàng)目以剛需為導(dǎo)向，居住建筑規(guī)模90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%，且該地塊中商品住房銷售均價(jià)不得超過(guò)54197元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過(guò)56907元/平方米。

張大偉向記者表示，目前北京住宅土地溢價(jià)率較低，且有關(guān)個(gè)人購(gòu)商住房及寫字樓的調(diào)控政策從嚴(yán)，所以少有開(kāi)發(fā)商拿商住地。

他進(jìn)一步分析稱，就該地塊土地屬性而言，一般來(lái)說(shuō)，70%的公建中大部分將用于寫字樓等商辦用途，小部分用于社區(qū)配套。

“如果商業(yè)部分不能消化，那么，這個(gè)土地價(jià)格談不上便宜。”張大偉認(rèn)為。

2為何是華潤(rùn)和小米

聯(lián)合拿地在房地產(chǎn)領(lǐng)域十分常見(jiàn)，但地產(chǎn)公司跨界與互聯(lián)網(wǎng)公司聯(lián)合拿地卻很少見(jiàn)。

張大偉指出，聯(lián)合體拿地的比例已從2016年的40%升至目前的80%，但在互聯(lián)網(wǎng)公司紛紛試水地產(chǎn)界的背景下，此番小米的加入讓市場(chǎng)浮想聯(lián)翩。

華潤(rùn)此次收入囊中的昌平區(qū)地塊與其擁有的清河五彩城項(xiàng)目相距僅10余公里。

從華潤(rùn)中期報(bào)來(lái)看，清河五彩城商業(yè)中心和寫字樓上半年平均出租率分別為98.8%、100%。該片區(qū)良好的出租率或是華潤(rùn)此次出手的原因之一，而穩(wěn)定租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流也可一定程度上緩解重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式帶來(lái)的資金沉淀問(wèn)題。