“銀十”失色 樓市量價(jià)齊跌

“金九銀十”黯然失色已經(jīng)是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的事實(shí)。北京青年報(bào)早在9月初《北京樓市還會有金九銀十嗎？》的報(bào)道中，就采訪了多位業(yè)內(nèi)專家，普遍的觀點(diǎn)是金九銀十難以再現(xiàn)。

如今，十月份的成交數(shù)據(jù)陸續(xù)出臺，二手房方面，成交套數(shù)再次跌入1萬套以內(nèi)，成交價(jià)格也出現(xiàn)明顯下降。新房方面，限競房集中入市，但卻陷入簽約難，整體簽約率僅有16%。

面對當(dāng)前疲軟的新房和二手房交易，未來樓市走向?qū)⑷绾文�？是繼續(xù)下探還是隨著大量新房源的入市，有所升溫？對此，接受采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，在政策從緊基調(diào)不變的情況下，未來兩個月整體商品房成交量價(jià)不會出現(xiàn)明顯波動，但2018年積蓄的下拉力將有可能在2019年上半年顯現(xiàn)出來，未來兩個月房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)降價(jià)潮擴(kuò)大、成交趨冷的態(tài)勢。

新房：“銀十”成交量環(huán)比下跌7%

隨著10月的結(jié)束，比天氣轉(zhuǎn)冷更快的是樓市下墜的速度。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，北京的新房市場雖然供應(yīng)量開始增加，但成交卻明顯下降。數(shù)據(jù)顯示，10月北京新房共成交新建住宅2738套，相比9月份的2948套，環(huán)比下調(diào)7.12%。

最受關(guān)注的限房價(jià)項(xiàng)目雖然進(jìn)入供應(yīng)井噴，大批房源入市，但卻遭遇成交難。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，今年北京合計(jì)入市限房價(jià)項(xiàng)目共26個15982套，而網(wǎng)簽累計(jì)只有2581套，累計(jì)網(wǎng)簽比例僅16%。雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有所滯后，但統(tǒng)計(jì)實(shí)際銷售也只有3成。

目前，限房價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象，部分區(qū)域入市超過3000套，這使得一些區(qū)域市場出現(xiàn)供大于求的局面，項(xiàng)目分化明顯，一些項(xiàng)目接近售罄，而部分項(xiàng)目去化不足兩成。價(jià)格方面，限房價(jià)項(xiàng)目也開始出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整現(xiàn)象。

對此，中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉指出，過去兩年，北京土地供應(yīng)高峰逐漸反映到住宅房源數(shù)量上，預(yù)計(jì)后續(xù)還將有大量房源上市，隨之區(qū)位屬性較差的限競房有可能開始價(jià)格戰(zhàn)。

不僅是北京新房交易下降，從58安居客房產(chǎn)研究院重點(diǎn)監(jiān)測房價(jià)數(shù)據(jù)來看，全國多個城市的成交套數(shù)環(huán)比交易量都出現(xiàn)了下降。例如同為一線城市的廣州，10月份成交房屋僅5111套，環(huán)比大幅下降56.8%。

價(jià)格方面，10月份58安居客統(tǒng)計(jì)的36個城市新房房價(jià)均值為16453元/平方米，環(huán)比增幅0.56%，新房價(jià)格保持穩(wěn)定。其中，價(jià)格最高的是深圳為58281元/平方米，其次是上海、北京、廣州，分別為44689元/平方米、42854元/平方米和30970元/平方米。

在58安居客房產(chǎn)研究院專業(yè)分析師張波看來，未來兩個月商品房市場整體穩(wěn)定，但受到市場預(yù)期變化影響，房企的降價(jià)步伐會加快，一線熱點(diǎn)城市降溫趨勢會更為明顯，有價(jià)無市局面將更多出現(xiàn)在部分一線城市。

二手房：成交量不足萬套 價(jià)格跌至5月份水平

不僅是新房，今年“金九”褪色，“銀十”不見的情況在二手房的表現(xiàn)更為明顯。北京市住建委存量房成交數(shù)據(jù)顯示，今年10月，北京二手房成交量僅8700余套，近半年來首次低于萬套，也是今年2月以后成交量再度回歸至萬套以內(nèi)。同時(shí)，多家房產(chǎn)中介發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，今年9月，北京二手房成交量大約1.5萬套；而10月8700余套的成交量也環(huán)比9月下降了4成。

貝殼研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，2018年10月北京二手房市場繼續(xù)降溫。10月北京二手房市場成交絕對水平降至2017年11月水平。購房者觀望情緒濃厚，市場成交節(jié)奏放緩，入市積極性降低。業(yè)主預(yù)期持續(xù)松動，調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)占比回落至“317調(diào)控”后低位，議價(jià)空間持續(xù)擴(kuò)大。

貝殼研究院專業(yè)市場分析師許小樂認(rèn)為，當(dāng)前市場預(yù)期松動，買賣雙方入市積極性不高，又遇限競房項(xiàng)目集中入市，預(yù)計(jì)11月二手房成交量價(jià)將繼續(xù)低位保持。

低溫市場狀態(tài)下，二手房買賣雙方入市積極性回落，新增供需低迷。10月北京二手房新增房源及客源量繼續(xù)下降，環(huán)比降幅分別為5.4%和1.4%，與3月峰值相比分別下滑48.8%和34%。10月市場前期受黃金周影響，總體水平較低，后期成交有所恢復(fù)，預(yù)計(jì)11月成交環(huán)比或有增加。但需要注意10月限競房項(xiàng)目集中入市，批準(zhǔn)上市房源5000余套，環(huán)比增加33%，將分流部分二手房市場需求，因此，預(yù)計(jì)11月二手房市場成交增幅不大，均價(jià)將在當(dāng)前水平附近波動。

價(jià)格方面，Real Data數(shù)據(jù)顯示，2018年10月北京二手房市場繼續(xù)降溫，成交量繼續(xù)下探，均價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。10月北京全市二手房成交均價(jià)為61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)兩個月環(huán)比下跌。10月成交的城區(qū)分別回歸9月之前的常態(tài)水平，在城四區(qū)占比回升的基礎(chǔ)上，均價(jià)的下跌是實(shí)質(zhì)性松動。分城區(qū)來看，大興及通州兩外圍城區(qū)均價(jià)連續(xù)兩月環(huán)比明顯下跌，10月與8月相比分別累計(jì)下跌7.3%和5.5%。