“銀十”失色 樓市量價齊跌

“金九銀十”黯然失色已經是業(yè)內公認的事實。北京青年報早在9月初《北京樓市還會有金九銀十嗎？》的報道中，就采訪了多位業(yè)內專家，普遍的觀點是金九銀十難以再現。

如今，十月份的成交數據陸續(xù)出臺，二手房方面，成交套數再次跌入1萬套以內，成交價格也出現明顯下降。新房方面，限競房集中入市，但卻陷入簽約難，整體簽約率僅有16%。

面對當前疲軟的新房和二手房交易，未來樓市走向將如何呢？是繼續(xù)下探還是隨著大量新房源的入市，有所升溫？對此，接受采訪的業(yè)內人士表示，在政策從緊基調不變的情況下，未來兩個月整體商品房成交量價不會出現明顯波動，但2018年積蓄的下拉力將有可能在2019年上半年顯現出來，未來兩個月房地產市場將呈現降價潮擴大、成交趨冷的態(tài)勢。

新房：“銀十”成交量環(huán)比下跌7%

隨著10月的結束，比天氣轉冷更快的是樓市下墜的速度。根據中原地產的數據，北京的新房市場雖然供應量開始增加，但成交卻明顯下降。數據顯示，10月北京新房共成交新建住宅2738套，相比9月份的2948套，環(huán)比下調7.12%。

最受關注的限房價項目雖然進入供應井噴，大批房源入市，但卻遭遇成交難。據中原地產研究中心統計數據顯示，截至10月31日，今年北京合計入市限房價項目共26個15982套，而網簽累計只有2581套，累計網簽比例僅16%。雖然網簽數據有所滯后，但統計實際銷售也只有3成。

目前，限房價項目出現區(qū)域供應扎堆現象，部分區(qū)域入市超過3000套，這使得一些區(qū)域市場出現供大于求的局面，項目分化明顯，一些項目接近售罄，而部分項目去化不足兩成。價格方面，限房價項目也開始出現了價格調整現象。

對此，中原地產專業(yè)分析師張大偉指出，過去兩年，北京土地供應高峰逐漸反映到住宅房源數量上，預計后續(xù)還將有大量房源上市，隨之區(qū)位屬性較差的限競房有可能開始價格戰(zhàn)。

不僅是北京新房交易下降，從58安居客房產研究院重點監(jiān)測房價數據來看，全國多個城市的成交套數環(huán)比交易量都出現了下降。例如同為一線城市的廣州，10月份成交房屋僅5111套，環(huán)比大幅下降56.8%。

價格方面，10月份58安居客統計的36個城市新房房價均值為16453元/平方米，環(huán)比增幅0.56%，新房價格保持穩(wěn)定。其中，價格最高的是深圳為58281元/平方米，其次是上海、北京、廣州，分別為44689元/平方米、42854元/平方米和30970元/平方米。

在58安居客房產研究院專業(yè)分析師張波看來，未來兩個月商品房市場整體穩(wěn)定，但受到市場預期變化影響，房企的降價步伐會加快，一線熱點城市降溫趨勢會更為明顯，有價無市局面將更多出現在部分一線城市。

二手房：成交量不足萬套 價格跌至5月份水平

不僅是新房，今年“金九”褪色，“銀十”不見的情況在二手房的表現更為明顯。北京市住建委存量房成交數據顯示，今年10月，北京二手房成交量僅8700余套，近半年來首次低于萬套，也是今年2月以后成交量再度回歸至萬套以內。同時，多家房產中介發(fā)布的數據也顯示，今年9月，北京二手房成交量大約1.5萬套；而10月8700余套的成交量也環(huán)比9月下降了4成。

貝殼研究院近日發(fā)布的數據也顯示，2018年10月北京二手房市場繼續(xù)降溫。10月北京二手房市場成交絕對水平降至2017年11月水平。購房者觀望情緒濃厚，市場成交節(jié)奏放緩，入市積極性降低。業(yè)主預期持續(xù)松動，調價房源中漲價占比回落至“317調控”后低位，議價空間持續(xù)擴大。

貝殼研究院專業(yè)市場分析師許小樂認為，當前市場預期松動，買賣雙方入市積極性不高，又遇限競房項目集中入市，預計11月二手房成交量價將繼續(xù)低位保持。

低溫市場狀態(tài)下，二手房買賣雙方入市積極性回落，新增供需低迷。10月北京二手房新增房源及客源量繼續(xù)下降，環(huán)比降幅分別為5.4%和1.4%，與3月峰值相比分別下滑48.8%和34%。10月市場前期受黃金周影響，總體水平較低，后期成交有所恢復，預計11月成交環(huán)比或有增加。但需要注意10月限競房項目集中入市，批準上市房源5000余套，環(huán)比增加33%，將分流部分二手房市場需求，因此，預計11月二手房市場成交增幅不大，均價將在當前水平附近波動。

價格方面，Real Data數據顯示，2018年10月北京二手房市場繼續(xù)降溫，成交量繼續(xù)下探，均價出現實質性下跌。10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)兩個月環(huán)比下跌。10月成交的城區(qū)分別回歸9月之前的常態(tài)水平，在城四區(qū)占比回升的基礎上，均價的下跌是實質性松動。分城區(qū)來看，大興及通州兩外圍城區(qū)均價連續(xù)兩月環(huán)比明顯下跌，10月與8月相比分別累計下跌7.3%和5.5%。