據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，沿著成都二環(huán)路高架橋兜一圈，幾分鐘就能見(jiàn)到一個(gè)購(gòu)物中心或百貨商場(chǎng)，就像珍珠項(xiàng)鏈一樣串起了整條二環(huán)路。有數(shù)據(jù)表明，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，已經(jīng)擁有世界上規(guī)模最大的商業(yè)物業(yè)，2013年全球新建的購(gòu)物中心中，面積排名前十的城市里，中國(guó)占九個(gè)。

“井噴式”發(fā)展至今，商業(yè)地產(chǎn)在不同城市已經(jīng)兩極分化。在北上廣深，熱點(diǎn)地塊的寫字樓、商鋪供不應(yīng)求，在眾多二線城市，商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下。

按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū);空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。而成都商業(yè)地產(chǎn)的空置率遠(yuǎn)高于20%。

春熙路，成都著名的商業(yè)街，匯集了眾多大型商場(chǎng)、高端品牌，國(guó)際金融中心(IFS)和遠(yuǎn)洋太古里去年相繼開(kāi)業(yè)，更讓春熙路商圈的商業(yè)中心地位進(jìn)一步提升。和國(guó)際金融中心僅一街之隔，第一城購(gòu)物中心卻遭遇著冰火兩重天，這座五層的購(gòu)物中心有大量商鋪空置，商場(chǎng)正在重新招商，謀求轉(zhuǎn)型。

記者走訪時(shí)詢問(wèn)了商家，第一城皮具向記者介紹，這里許多商家都倒閉要走了，很多空鋪?zhàn)�。一直以�?lái)都不太好，下半年就更糟了。

從事了十幾年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的葉先生談及成都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，不住地感慨存量不斷增加所帶來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，讓他倍感壓力。葉先生說(shuō)，綜合體供應(yīng)量太大了，店面都是最大的，寫字樓不論銷售還是未來(lái)的招租都很難。

根據(jù)戴德梁行華南及華西區(qū)2015年第三季度報(bào)告顯示，成都第三季度購(gòu)物中心新增供應(yīng)面積超過(guò)7萬(wàn)平方米，購(gòu)物中心總量超過(guò)500萬(wàn)平方米。戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(成都)有限公司總經(jīng)理巫保民介紹，包括在建的項(xiàng)目在內(nèi)，成都的大型購(gòu)物中心數(shù)量已經(jīng)破百。

巫保民介紹，各種統(tǒng)計(jì)的口徑不同，范圍是從一百到兩百個(gè)之間，不包括百貨購(gòu)物中心。

而在寫字樓方面，根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量在170多萬(wàn)平方米，空置率達(dá)到36.28%。而南部天府新區(qū)寫字樓的空置率更是達(dá)到53%�；�本特征，第一，供應(yīng)量太大，存量跟新增的都很大;第二，空置率非常高，有接近37%的空置率。

巫保民表示，目前成都甲級(jí)寫字樓租金呈現(xiàn)兩極分化的趨勢(shì)，由于目前寫字樓空置面積較大，加之去化速度較慢，未來(lái)租金下滑風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。

所謂的“去化速度”，簡(jiǎn)單說(shuō)，是指某地區(qū)現(xiàn)存樓盤全部賣完的速度。在外人看來(lái)，成都有著全國(guó)“最會(huì)消費(fèi)，最能享樂(lè)”的消費(fèi)群體，又背靠西南區(qū)域市場(chǎng)，是商業(yè)成都地產(chǎn)的福地，但如此高的的空置率怎么消解?

面對(duì)持續(xù)增加的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量，能否從規(guī)劃上進(jìn)行總量控制?成都市規(guī)劃管理局詳細(xì)規(guī)劃管理處副處長(zhǎng)李磊表示，作為規(guī)劃部門只能確定商業(yè)用地布局，對(duì)于購(gòu)物中心或?qū)懽謽堑倪x址和業(yè)態(tài)的選擇還是以開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)行為為主。

李磊介紹，比如拍賣商業(yè)用地，拍賣以后究竟建什么，業(yè)態(tài)是什么，招商引資過(guò)程中商務(wù)局會(huì)有些介入，但真正還是由市場(chǎng)行為本身來(lái)決定，政府只是一個(gè)用地性質(zhì)的規(guī)劃。

李磊介紹，對(duì)比歷年商業(yè)用地和居住用地的供給量，數(shù)據(jù)上的變化并不大。在編制《成都市城市總體規(guī)劃(2012-2020)》時(shí)，對(duì)商業(yè)用地比例進(jìn)行了合理控制，中心城區(qū)規(guī)劃商業(yè)金融業(yè)用地總面積36.03平方公里，這一總量控制符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

成都之困，亦是全國(guó)之困。

距離成都數(shù)千公里外的沈陽(yáng)，大量購(gòu)物中心常見(jiàn)空鋪、死鋪，根據(jù)戴德梁行華北區(qū)第三季度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)總存量接近350萬(wàn)平方米，總體空置率達(dá)到17.7%，而甲級(jí)寫字樓空置率更是高達(dá)43.2%。

巫保民介紹，北上廣深在歷史上沒(méi)有這么高，可能深圳、浦東20年前發(fā)展的時(shí)候會(huì)這樣，但也沒(méi)有這么大的供應(yīng)量。

商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩，背后更深層次的問(wèn)題在于——產(chǎn)業(yè)聚集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)速度如何平衡。在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng)王永平看來(lái)，如何發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，目前還缺乏成熟的模式，更需要?jiǎng)?chuàng)新思維。

王永平說(shuō)，這兩年國(guó)家提出發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，增加消費(fèi)的比重，這樣的政策下大家有時(shí)候容易把發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)單理解為加大商業(yè)地產(chǎn)投資，過(guò)分關(guān)注于開(kāi)發(fā)本身，而對(duì)于宏觀的控制不夠，比如開(kāi)發(fā)量與人口與經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系，另外可能過(guò)去過(guò)分關(guān)注于數(shù)量，而對(duì)質(zhì)量關(guān)注的不夠。

而由于目前對(duì)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃的認(rèn)識(shí)上沒(méi)有統(tǒng)一，也使得一些城市出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)供大于求的現(xiàn)狀。

全國(guó)來(lái)講，對(duì)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，這些年國(guó)家一直想通過(guò)立法來(lái)解決，但一直沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，王永平認(rèn)為，還是地方政府招商引資上的一種沖動(dòng)。另外各個(gè)部門之間的認(rèn)識(shí)不一樣，有人認(rèn)為市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，有的認(rèn)為商業(yè)項(xiàng)目帶有公共屬性，需要政府來(lái)規(guī)制。