“明年樓市要回暖了嗎？”

在2018年的最后幾天里，這個(gè)問題成了李莉最關(guān)心的事。對(duì)于一個(gè)來京6年，首付依靠家人資助和朋友借款的北漂來說，她害怕接盤，也擔(dān)心房價(jià)馬上會(huì)漲，開發(fā)商變卦。

2018年12月初，山東省菏澤市率先宣布取消“限售”政策，隨后衡陽、合肥、廣州等地陸續(xù)出現(xiàn)調(diào)控松動(dòng)跡象。一些地方頒布并實(shí)施了政策，另一些地方則在頒布政策后又匆忙宣布取消。

樓市松綁幾乎成了全民關(guān)注的話題。李莉的微信又重新加入了五六個(gè)買房群，本來房子定了，這些群她都退了，但最近因?yàn)槟貌粶?zhǔn)，也怕沒有后悔藥吃，她每天都會(huì)看看大家在討論什么。

在經(jīng)歷兩年多的嚴(yán)密調(diào)控之后，2018年房價(jià)穩(wěn)中有降，來自國家統(tǒng)計(jì)局近期的70城數(shù)據(jù)顯示，一線城市新房微漲、二手住宅持續(xù)下降，二線城市房價(jià)漲幅持平，三線城市漲幅則普遍回落。

但在宏觀數(shù)據(jù)之下，樓市的分化卻比以往更甚，以北京為首的一線城市雖然高壓管控，但限競(jìng)、保障類住房卻迎來天量供應(yīng)，市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。二三線城市雖然因限價(jià)、限售等政策限制了一部分需求，但城市潛力依舊令土地大幅成交，而反觀四五線城市，大量的需求被調(diào)控堵住，去庫存反而迫在眉睫。

調(diào)控為何松動(dòng)

也許是距離上一次調(diào)控松動(dòng)已經(jīng)太遠(yuǎn)，此次部分城市“試探性”的樓市松綁，招來的幾乎是報(bào)復(fù)性的輿論反饋。

2018年12月18日，山東省菏澤市宣布取消“本地人限售2年，外地人限售3年”的調(diào)控政策。隔天廣州、珠海也陸續(xù)放出松綁消息，一石激起千層浪，以致菏澤住建局、山東省住建廳接連出面表態(tài)，解釋原因。

然而菏澤引發(fā)風(fēng)波還未消解，僅過了一周，衡陽住建局又宣布，自2019年1月1日期，將暫停執(zhí)行2017年起規(guī)定的商品房限價(jià)政策。但該政策僅頒布一天，衡陽市發(fā)改委、衡陽市住建局又聯(lián)合宣布，因?qū)Ψ�(wěn)控房價(jià)判斷不準(zhǔn)，文件出臺(tái)引發(fā)了市場(chǎng)誤解和炒作，故決定撤銷該文件。

當(dāng)天，有消息傳出安徽合肥將放松轄內(nèi)四縣一區(qū)的購房門檻，但同樣僅過了一天，當(dāng)?shù)胤抗芫直愠雒娣裾J(rèn)。在此之前，杭州也曾傳出類似消息，但同樣遭到當(dāng)?shù)刂鞴懿块T否認(rèn)。

這些試探性“松綁”意味著什么？

有分析師認(rèn)為，部分地方松綁的主要原因，在于市場(chǎng)漲幅已明顯放緩、樓市告別高燒進(jìn)入平穩(wěn)期，繼續(xù)加碼調(diào)控的市場(chǎng)基礎(chǔ)已不存在。

按照國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年前11個(gè)月全國70城房價(jià)，新建商品住宅的價(jià)格環(huán)比波動(dòng)基本穩(wěn)定在1％以內(nèi)，二手房市場(chǎng)有17個(gè)城市出現(xiàn)下滑。

市場(chǎng)平穩(wěn)，調(diào)無可調(diào)，是多位行業(yè)人士眼下認(rèn)同的觀點(diǎn)。除此之外，此輪率先取消調(diào)控的幾個(gè)城市又各具鮮明特征，只要稍加分析，就能看清這些地方松綁的動(dòng)機(jī)。

以合肥為例，2016-2017年間，合肥曾是中國房價(jià)增幅“四小龍”之一。2017年1月，由胡潤研究院等發(fā)布的全球房價(jià)指數(shù)曾顯示，合肥房價(jià)2016年漲幅超過40％，位居全球第一。

合肥是對(duì)土地財(cái)政依賴較大的城市。按照合肥市2017年財(cái)政統(tǒng)計(jì)公報(bào)計(jì)算，其土地出讓金收入占全市一般公共預(yù)算收入的87％。

然而自2018年以來，合肥樓市開始出現(xiàn)震蕩，2018年8月后樓價(jià)下行，迫使多家房企推出優(yōu)惠，以價(jià)換量，保利等品牌房企均推出優(yōu)惠活動(dòng)，其中降價(jià)最多的是泰禾旗下合肥院子項(xiàng)目，他們?cè)?018年9月將新盤均價(jià)直接從每平米2萬元下調(diào)到1.5萬元。

樓市不景氣直接影響了土地市場(chǎng)。按照當(dāng)?shù)刈〗ň止�開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2018年12月26日，合肥出讓金額為621.7億，環(huán)比2017年下跌23.8％。成交面積9141.69萬畝，環(huán)比下跌20.97％。每畝單價(jià)也出現(xiàn)6.2％的跌幅。

這就不難理解地方政府對(duì)放松樓市的迫切心態(tài)。而對(duì)于打響“調(diào)控松綁第一槍”的菏澤，也屬于同樣的情況，2017年菏澤土地出讓金與全市一般公共預(yù)算收入的比值甚至達(dá)到了117.8％。

此外，菏澤過去幾年則受天量棚改影響，棚改貨幣不僅支撐了樓市也影響著城市的發(fā)展。因拆遷而買房的家庭，往往動(dòng)輒需要好幾套房來安置全家人，但限售政策外加城區(qū)有限的供應(yīng)，阻斷了這條道路。2018年8月南方周末記者到菏澤實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，受制于政策，不少棚改家庭只能臨時(shí)租房，當(dāng)?shù)氐姆孔膺�因此而遭遇爆炒，一個(gè)能安頓六口之家的農(nóng)家院，月租金往往高達(dá)萬元以上。

分析師也告訴記者，年底如此急切地松綁樓市，與一些地方土地財(cái)政吃緊，也有很大程度的關(guān)系。事實(shí)上，近期大多數(shù)松綁調(diào)控的城市，多屬于本身房地產(chǎn)壓力較大，或調(diào)控政策不合理的地區(qū)。棚改貨幣補(bǔ)償、去庫存及地方對(duì)土地財(cái)政的依賴，令不少地方早已成為強(qiáng)弩之末。而這些迫切試探“松綁”的地方，并不能代表全部情況。

事實(shí)上，記者梳理過去一年各地調(diào)控政策發(fā)現(xiàn)，早在2018年初，合肥、蘭州等地都曾釋放過松綁消息，合肥在當(dāng)年1月允許限價(jià)地塊由開發(fā)商自主定價(jià)，而蘭州則直接取消了多個(gè)地區(qū)的限購政策，此外山西太原也曾在2018年7月宣布，不再施行限售2年的政策。

也就是說，這場(chǎng)自2016年開始的調(diào)控運(yùn)動(dòng)中，菏澤遠(yuǎn)不是“打響松綁第一槍”的地方。事實(shí)上，在不少業(yè)內(nèi)人士眼中，這次調(diào)控松綁引起輿論討論，與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)提出的新要求相關(guān)，但也有部分原因是因?yàn)檠巯率袌?chǎng)趨冷，房企年關(guān)難過，一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)引起軒然大波。

南開大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任，經(jīng)濟(jì)學(xué)教授周京奎認(rèn)為，在不久前閉幕的2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，決策層有關(guān)房價(jià)的表述，從“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”變成了“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。新的精神意味著遏制炒房沒有結(jié)束，但全面管控將會(huì)停止，因地制宜下，中國樓市政策將進(jìn)入新時(shí)代。