中國逐漸入冬之際，越來越多的數(shù)據(jù)預(yù)示著房地產(chǎn)市場也在漸入深冬。野村證券中國專業(yè)經(jīng)濟學(xué)家陸挺團隊預(yù)計，2019年上半年樓市將明顯轉(zhuǎn)差。

陸挺團隊在11月15日發(fā)布題為《中國房地產(chǎn)凜冬將至》的研報中判斷，明年中國樓市可能會出現(xiàn)一些變化：上半年樓市將顯著惡化，而政府或不會很快出手救市。鑒于房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟的支柱作用，相信政府最終將在春季或之后在放松對大城市房地產(chǎn)市場的限制措施。

更重要的是，陸挺團隊認(rèn)為，只有政府出臺放松樓市的措施之后，中國經(jīng)濟增長才有望反彈。因此，在他們看來，房地產(chǎn)市場的走勢判斷對于準(zhǔn)確把握中國經(jīng)濟究竟何時觸底而言至關(guān)重要。

備戰(zhàn)嚴(yán)冬

為了遏制房地產(chǎn)投機、給火熱的房地產(chǎn)市場降溫，中國政府從2015年中以來實施了一系列的緊縮政策，從限價、限售、限購、限貸等多方面著手調(diào)控樓市，嚴(yán)格程度在歷史上頗為罕見。

政府出手，立竿見影。全國房地產(chǎn)市場整體顯著降溫，開發(fā)投資、商品房銷售、房企到位資金等關(guān)鍵數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)出放緩態(tài)勢。陸挺團隊稱，過去一年間全國樓市整體上相對平穩(wěn)，主要是受到得益于棚改貨幣化的三四線城市的支撐。

而今，隨著政府已不再大規(guī)模通過抵押補充貸款（PSL）來為棚改貨幣化注入資金，三四線城市的房屋銷售終于追隨一二線大城市進入降溫狀態(tài)。

按照陸挺團隊的說法，即使PSL規(guī)模沒有逐步減少，已居高位的房價、逐步耗竭的家庭儲蓄、放緩的收入增速和過高的房貸壓力也將開始讓小城市的樓市冷卻。

對于明年的房地產(chǎn)市場，陸挺領(lǐng)銜的野村證券分析團隊預(yù)計：

在明年某些月份新屋銷售可能收縮逾10%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或“急速回落”。在土地銷售放慢的背景下，基建開支增速可能也會放緩，而與房地產(chǎn)相關(guān)的金融資產(chǎn)或?qū)⒃馐芟鄬��?yán)重的沖擊。

這次不一樣

陸挺團隊認(rèn)為，最新一輪房地產(chǎn)市場緊縮周期與之前的非常不一樣。他們給出了兩個理由：

第一、大城市和小城市的樓市之間出現(xiàn)顯著的分化。政府于2016年9月開始在大城市推出前所未見的調(diào)控措施，與此同時通過PSL給小城市注入了累計3.3萬億元的資金開展棚戶區(qū)改造（華爾街見聞備注：棚戶區(qū)改造的貨幣化安置普遍被視為導(dǎo)致近年來三四五線樓市逆勢火熱的關(guān)鍵因素）。第二，在大城市實行的限價限售等調(diào)控措施越來越多地限制了市場力量發(fā)揮作用。

值得一提的是，陸挺團隊對于房地產(chǎn)市場的分化表達了頗為驚奇的看法，稱盡管一二線房地產(chǎn)市場急速降溫，但全國樓市的繁榮并未褪色，主要因為受益于棚改貨幣化的小城市房屋購買力顯著增強。

“這是本輪房產(chǎn)周期最奇特的一點，前所未見。”陸挺團隊這樣寫道。

在中國，房地產(chǎn)市場是支撐經(jīng)濟的重要力量之一，其牽涉到四十多個其他行業(yè)，可謂“牽一發(fā)而動全身”。“政府或在大城市放松調(diào)控”

陸挺團隊也提到了這一點。據(jù)他們估算，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對整個GDP作出了約16%的貢獻，中國的稅收中也有約22%來自于房地產(chǎn)行業(yè)。他們稱，在貿(mào)易摩擦背景下，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷將進一步拖低中國經(jīng)濟。

如何放松呢？陸挺團隊表示：“諸如限購、限售和限價等非市場化的行政性手段是及時開展政策調(diào)整的主要障礙。”

他們認(rèn)為，除了下調(diào)最低首付比例等傳統(tǒng)的寬松措施以外，限購限價等行政性措施也將逐步取消。也正是由于房地產(chǎn)在推動宏觀經(jīng)濟增長中所扮演著的重要角色，陸挺團隊相信，當(dāng)明年上半年GDP增速進一步放緩之時，中國政府最終將放松對樓市的調(diào)控。

不過，他們強調(diào)：“反對簡單地放松或者逆轉(zhuǎn)之前實行的限制性政策”，稱“政策決策者需要認(rèn)識到大城市的作用，讓市場在房地產(chǎn)和土地配置過程中扮演主要角色”。

陸挺團隊認(rèn)為，相比于小城市，大城市更有效率、更有生產(chǎn)力、更環(huán)保、更經(jīng)濟。

基于此，他們作出一個判斷：

中國政府有可能在明年春天或之后放松在大城市實行的多項房地產(chǎn)調(diào)控措施。

“PSL帶來了一些問題”

基于其對大城市重要角色的觀點，陸挺團隊還提出一個引人深思的觀點：盡管在小城市推行的以PSL資金提供支持的棚改貨幣化確實取得了初步的成就，但也導(dǎo)致了很多問題：例如資金在各省份的分配或不夠有效，太多的資源投入小城市（這可能與中國的人口與城市化趨勢背道而馳）。

陸挺在上個月中旬舉行的中國財富管理50人論壇上就曾表示，棚改貨幣化和PSL刺激了大量三四線城市房地產(chǎn)的發(fā)展，但由于政府對一二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控非常嚴(yán)厲，因而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)錯配問題非常嚴(yán)重。

陸挺認(rèn)為，PSL就是中國版的數(shù)量寬松（QE）。PSL以及棚改貨幣化政策的方向要做出適度的調(diào)整和改變。政府應(yīng)該公布一個非常明確的退出計劃，像美國退出QE一樣。否則，在信用出現(xiàn)了比較明顯的萎縮時，市場可能出現(xiàn)預(yù)期偏差，從而加劇這一領(lǐng)域的風(fēng)險，甚至影響宏觀政策布局。

在《中國房地產(chǎn)凜冬將至》的研報中，陸挺團隊針對PSL提出了一個建議：

如果政府希望繼續(xù)推行PSL等補貼性的政策，那就應(yīng)該采取更加透明的機制，將資金分配給那些吸引最多農(nóng)民工和各項人才的城市。

說到這里，可能會有人心存疑問：在樓市降溫前的樓市熱潮中，那些吸引了大量人才的城市房價上漲速度是最快也是最引人關(guān)注的，比如深圳、成都、西安等。如果補貼性措施傾向于這些城市，會不會導(dǎo)致當(dāng)前被抑制的房價再度沖高，從而背離了房產(chǎn)調(diào)控的初衷？

陸挺團隊似乎也考慮到了這一點。他們提出：在經(jīng)濟快速發(fā)展的城市應(yīng)大幅增加住宅用地供應(yīng)，并鼓勵地方政府通過增加住宅供應(yīng)量來穩(wěn)定房價。

他們相信，“如果有效增加供給，那么放松限制措施不一定會導(dǎo)致房價上漲而形成另一場房地產(chǎn)泡沫”。