“未來一段時間，2019年或者更長一段時間中，房地產(chǎn)抵押貸款還款違約的風(fēng)險可能會有所增加，有關(guān)方面需要做好防范或應(yīng)對。”12月29日，在中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院舉辦的中國住房支付能力指數(shù)暨紀念住房制度改革20周年研討會上，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示。在他看來，過去一段時間房地產(chǎn)的過快增長已經(jīng)對住房以外的消費、生產(chǎn)和投資產(chǎn)生了非常明顯的擠出效應(yīng)，而實體經(jīng)濟回升緩慢、宏觀經(jīng)濟持續(xù)下行也會導(dǎo)致居民增長放緩和下崗增加，不能按時償還住房抵押貸款的家庭亦將因此有所增加。

當(dāng)日，會議發(fā)布了中國住房支付能力指數(shù)研究報告。報告指出，如果使用過去三年或五年房價增長率的移動平均來測算居民對房價的預(yù)期，過去的房價增長率引發(fā)房價預(yù)期過度樂觀，從而使房價增長過高，北京、上海、深圳、廈門、寧波、南京、合肥、福州、鄭州、昆明、天津、石家莊、杭州、太原等城市的中低收入者會出現(xiàn)買不起房的問題。為了防范住房泡沫，防范風(fēng)險，應(yīng)抑制非理性預(yù)期對居民房價支付能力的影響，讓買房者回歸理性。

房地產(chǎn)擠出消費和投資

2018年經(jīng)濟數(shù)據(jù)中，最引人關(guān)注的莫過于消費增速的下滑。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年11月份，社會消費品零售總額同比名義增長8.1%，增速比10月份回落0.5%，創(chuàng)近16年以來新低。

在倪鵬飛看來，當(dāng)前住房的消費和投資已經(jīng)對其他的消費產(chǎn)生了非常明顯的擠出效應(yīng)。理論上說，住房的消費和投資對整體消費的效應(yīng)有三種：其一為財富效應(yīng)，房價快速上漲會帶動個人財富的增加，其他消費的需求也有增加的潛力；其二為帶動效應(yīng)，買房之后，上下游的裝修、電器等消費也會相應(yīng)增加；其三是擠出效應(yīng)，房地產(chǎn)消費有可能擠占其他行業(yè)的消費。他認為，住房消費與其他消費存在倒U關(guān)系，也即這三種效應(yīng)在不同的階段起的作用不同。在收入上升、房價上升、住房支付的比例處在合理區(qū)間、預(yù)期特別樂觀的情況下，財富效應(yīng)和帶動效應(yīng)起主導(dǎo)作用，住房消費增加能夠引起整個消費的增加；但是到一個拐點后，當(dāng)收入增長放緩甚至收入開始下降、住房房價上升放緩或開始下降、預(yù)期悲觀、住房支付的比例超出合理范圍后，房地產(chǎn)消費的增長對消費的擠出效應(yīng)凸顯，其他效應(yīng)減弱。當(dāng)前整個社會消費增長率的下降，其中一個重要的原因就是房地產(chǎn)消費的擠出效應(yīng)。

在經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車中，除了消費外，房地產(chǎn)對投資同樣產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。住房對生產(chǎn)或投資有兩個正面的效應(yīng)，一個是帶動效應(yīng)，住房投資可以帶動其他的投資；另一個是杠桿效應(yīng)，土地和房地產(chǎn)可以作為貸款融資的抵押物，為制造業(yè)、基建的開工生產(chǎn)創(chuàng)造條件。但拐點同樣存在，超過合理區(qū)間，房地產(chǎn)對生產(chǎn)和投資的兩個負面效應(yīng)就會凸顯，其一是虹吸效應(yīng)，當(dāng)房地產(chǎn)投資比制造業(yè)的利潤率高，工資也高的時候，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就會向它傾斜；其二是擠出效應(yīng)，或者干脆叫“趕出效應(yīng)”，當(dāng)房價迅速上升，制造業(yè)的成本也隨之大大上升，往往到最后要么停業(yè)要么轉(zhuǎn)移。這種情況在全國范圍的實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)上都有顯現(xiàn)：中西部地區(qū)最近幾年大搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)，制造業(yè)利潤低又開不出房地產(chǎn)行業(yè)的高工資，自身發(fā)展乏力，接受東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也很困難；東部地區(qū)房價、地價上升進而工資成本上升，大大提升制造業(yè)的成本，導(dǎo)致企業(yè)無利可賺或者虧損倒閉，這是最近以來民間投資、固定資產(chǎn)投資等增幅下降的重要原因。

未來抵押貸款還款壓力將大增

“直接地看，房地產(chǎn)似乎對中國經(jīng)濟增長做出了很大的貢獻，今年就達0.5個百分點，但是如果考慮過去一些年年來房地產(chǎn)投資和房價上漲對消費、投資（民間投資、制造業(yè)投資）長期的擠出效應(yīng)，導(dǎo)致了民間投資的下降，導(dǎo)致實體經(jīng)濟的下降，一得一失兩項權(quán)衡，房地產(chǎn)不是支撐而是在拖累中國經(jīng)濟增長，所以，切不可再回到依賴房地產(chǎn)的老路，那將適得其反。”倪鵬飛指出，固定資產(chǎn)投資和民間投資的大幅下降，與房地產(chǎn)投資過快、比例過高和房價高有很大的關(guān)系。

與此同時，宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)也有反作用力。倪鵬飛認為，宏觀經(jīng)濟下行會導(dǎo)致兩個最重要的變量逆轉(zhuǎn)，一個是人均可支配收入下降，或者說增長率出現(xiàn)下降；另一個就是下崗人數(shù)的增加。當(dāng)收入下降，下崗人數(shù)增加時，原來處在合理水平的住房支付比例就可能不合理了，支付不起住房的人數(shù)就會有所增加，原來支付就比較困難的人，現(xiàn)在就變得嚴重困難了。

過去，金融機構(gòu)認為只要把首付定得比較高就能夠保證處在金融安全的范圍內(nèi)，但是雖然首付高了，但個人抵押貸款的收入假定多是虛浮的，比如說，有些人實際能掙可能是一萬塊錢，開出證明也許掙兩萬。尤其高收入者，例如金融行業(yè)，很多人的投資都是購房。如果出現(xiàn)下崗或者減薪，他們的按時償還抵押貸款就會存在一定問題。

日前，中信建投證券發(fā)布報告預(yù)測，即使居民并沒有為購房盲目加杠桿、城鎮(zhèn)化也沒有大躍進式的推進，實現(xiàn)70%的長期城鎮(zhèn)化目標(biāo)都可能要求居民債務(wù)/可支配收入比上升40個百分點，達到接近130%的水平。隨著城鎮(zhèn)化的推進和新市民加杠桿購房，居民整體的負債感顯著加重或是較為確定的結(jié)果。

現(xiàn)實中，對于高杠桿買房的購房者來說，最近洶涌的機構(gòu)裁員潮是一個影響巨大的“黑天鵝”事件。智聯(lián)招聘平臺大數(shù)據(jù)顯示，2018年第三季度，IT/互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的招聘職位數(shù)比去年同期相比減少了51%，連續(xù)第二個季度出現(xiàn)需求的負增長。如果一個人還著兩到三套房子的貸款，突然一下子下崗了，抵押貸款還款的違約風(fēng)險就會比較大。