文／劉一慶

房子不僅是容身之所，更蘊(yùn)含著“家”的寓意。中國(guó)改革開(kāi)放走過(guò)了風(fēng)雨砥礪的40年，從上世紀(jì)60年代的平房，70年代的筒子樓，80年代的單元樓，到現(xiàn)在的高層復(fù)式等，從福利分房，到實(shí)現(xiàn)商品房轉(zhuǎn)化，國(guó)人的住房條件和質(zhì)量都發(fā)生了翻天覆地的變化。這種轉(zhuǎn)化過(guò)程也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的過(guò)程。深刻地體現(xiàn)了時(shí)代的進(jìn)步。

從醞釀、探索到正式啟動(dòng)，從分期分批推進(jìn)到不斷深化，再?gòu)母＠�分房制度終結(jié)到住房保障時(shí)代開(kāi)啟，我國(guó)關(guān)于住房制度改革的每一步措施都清晰可見(jiàn)。中國(guó)城市的面貌在房改政策下發(fā)生了翻天覆地的變化，高樓林立、道路寬敞，房地產(chǎn)也成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)動(dòng)力。

大幕拉開(kāi)住房改革初探索

改革開(kāi)放之前，我國(guó)采取福利分房制度，絕大部分城鎮(zhèn)居民的住房是租賃單位或房屋管理部門的房屋，僅少數(shù)居民擁有自己的房子。筒子樓是最典型的代表，一條長(zhǎng)走廊串連許多單間，人口多、住房面積小、三代同居一室是當(dāng)時(shí)住房條件的真實(shí)寫照。

改革開(kāi)放初期，中國(guó)人口增長(zhǎng)迅速，人口與住房的矛盾日益加大。1978年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅3.6平方米，缺房戶達(dá)869萬(wàn)，占城市總戶數(shù)的近一半。

1978年是中國(guó)改革開(kāi)放的起步之年，黨的十一屆三中全會(huì)召開(kāi)，中國(guó)從此進(jìn)入了改革開(kāi)放的嶄新時(shí)代。鄧小平首次提出允許私人建房或者私建公助，中國(guó)開(kāi)始試水住房制度改革。從此，中國(guó)的住房開(kāi)始了從瓦房、平房到樓房、公寓、別墅的全新發(fā)展階段。

1979年，中央資助西安（樓盤）、柳州（樓盤）、梧州、南寧等城市的房屋建設(shè)，并以土建成本價(jià)向居民出售。同年，福州（樓盤）在全國(guó)率先撤銷“私人建房”的禁令。在1979年的秋交會(huì)上，穗港雙方簽訂了引進(jìn)外資建房的合同，我國(guó)第一批商品房由此誕生。

深圳（樓盤）作為中國(guó)第一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)是鄧小平“畫的一個(gè)圈”，那1980年他發(fā)表的《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問(wèn)題的談話》，則是畫下了另一個(gè)“圈”。1980年1月，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立了第一家房地產(chǎn)公司，也是我國(guó)有史以來(lái)第一家房地產(chǎn)公司。

鄧小平指出，住房改革要走商品化的路子，由此拉開(kāi)了住房制度改革的大幕。從1980年至1988年，是房改準(zhǔn)備階段。這一階段仍執(zhí)行福利分房制度，只是住房形態(tài)發(fā)生了變化。由筒子樓轉(zhuǎn)變成了設(shè)施相對(duì)完備的單元房，居住條件上了一個(gè)臺(tái)階。

1980年6月，《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》中提出：準(zhǔn)許職工私人建房、私人買房、準(zhǔn)許私人擁有自己的住宅。1981年，國(guó)家建筑工程總局和中國(guó)建設(shè)銀行聯(lián)合組建了中國(guó)房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)公司，成為我國(guó)第一家全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

1982年中國(guó)宣布土地國(guó)有化，而且還限于城市范圍。同年，國(guó)家有關(guān)部門設(shè)計(jì)了“三三制”補(bǔ)貼出售新建住房方案，即由政府、企業(yè)和個(gè)人各承擔(dān)三分之一，并在鄭州（樓盤）、常州（樓盤）、四平、沙市試點(diǎn)。不過(guò)由于在試點(diǎn)中暴露出住房建設(shè)資金不能自身循環(huán)等問(wèn)題，國(guó)家和企業(yè)難以長(zhǎng)期承受這種負(fù)擔(dān)，因而于1985年停止了這種做法。

從1956年到1986年30年間，全國(guó)城市僅蓋了7億平方米住宅，按照50平方米一套，折1400萬(wàn)套，平均每年47萬(wàn)套。1985年國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)住房進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果是人均住房面積僅2至4平方米。

1986年1月國(guó)務(wù)院召開(kāi)了“第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議”，標(biāo)志著我國(guó)住房制度改革進(jìn)入整體方案設(shè)計(jì)和全面試點(diǎn)階段。

此后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。1988年2月25日發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，拉開(kāi)了中國(guó)住房體制改革的序幕。從此，住房逐漸變成了個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，此前沿襲多年的福利房逐漸被個(gè)人消費(fèi)的商品房所取代。

1991年10月召開(kāi)了全國(guó)第二次房改工作會(huì)議，確定了租、售、建并舉，以提租為重點(diǎn)，“多提少補(bǔ)”或“小步提租不補(bǔ)貼”的租金改革原則。通過(guò)提高租金，促進(jìn)售房，回收資金，促進(jìn)建房，形成住宅建設(shè)、流通的良性循環(huán)。

1993年11月，國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組在北京（樓盤）召開(kāi)了第三次房改工作會(huì)議，改變了第二次房改會(huì)議確定的思路，代之以“以出售公房為重點(diǎn)，售、租、建并舉”的新方案。

1994年7月18日，國(guó)務(wù)院作出《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，標(biāo)志著初步探索建立中低收入階層為主的經(jīng)濟(jì)適用房和高收入階層為主的商品房供應(yīng)體系來(lái)提高我國(guó)住房保障水平的萌芽�！稕Q定》的出臺(tái)，開(kāi)啟了我國(guó)城鎮(zhèn)住房商品化的大門。各地紛紛制定本地區(qū)房改實(shí)施方案，在建立住房公積金、提高公房租金、出售公房等方面快速發(fā)展。

1998年之前，我國(guó)住房保障政策處于萌芽探索階段。從1998年開(kāi)始，我國(guó)房改進(jìn)入建立住房保障制度階段。這一階段對(duì)住房制度不斷實(shí)行修改、完善，也可稱為不斷深化房改的階段。

1998年7月3日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》具有里程碑式意義，該文件宣布全國(guó)城鎮(zhèn)從1998下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。這意味著取消福利分房，住房資源全面市場(chǎng)化，房子從分配型的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)走向了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

中國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)面積得到飛速發(fā)展，1997年才剛剛跨過(guò)4億平方米大關(guān)，然而，僅僅過(guò)了兩年時(shí)間，1999年就越過(guò)5億平方米門坎，2001年突破6億平方米新紀(jì)錄。

住房資源的市場(chǎng)化拉動(dòng)了內(nèi)需，刺激投資，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的房地產(chǎn)投資規(guī)模從1998年房改前的3580億元，一路增長(zhǎng)到2017年的14萬(wàn)億元，20年間增幅達(dá)到40倍。房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)還不僅限于自身行業(yè)，它對(duì)建筑及建材行業(yè)，家電、家具、汽車等制造行業(yè)，金融行業(yè)，家裝行業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流及交通運(yùn)輸行業(yè)，都有不同程度的拉動(dòng)。